房产协议有法律效力吗;房产协议有法律效力吗知乎

一、裁判观点：

行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。

二、案情简介：

原、被告系兄弟姐妹关系，均系许某5和吴某的子女。系争房屋原系某某厂分配给许某5家庭的公房，并于1994年左右买为产权房，产权登记在许某5一人名下，但属于许某5和吴某的夫妻共同财产。吴某于2005年12月29日去世，许某5于2022年12月29日去世。许某5去世后，原告向被告提及父母房产如何继承分配的事宜才得知，许某2已于2022年9月与许某5签订房屋买卖合同并办理房屋产权过户手续，将系争房屋产权变更至许某2一人名下。原告认为，许某2和许某5在明知系争房屋为许某5和吴某的夫妻共同财产且有其他继承人的情况下，仍擅自签订房屋买卖合同并办理产权转移登记手续，显然属于恶意串通，损害了原告的合法权益，故原告提出诉请如上。

三、原告起诉：

判令确认被告许某2与许某5（已故）就上海市宝山区房屋（以下简称“系争房屋”）签订房屋买卖合同无效。

四、被告答辩：

被告许某2、许某3、许某4共同辩称，吴某早已去世，许某5有权处理系争房屋。许某5曾说过系争房屋要留给许某3、许某4，后经商量，将系争房屋出售给许某2用以另行购买经济适用房。许某2与许某5之间的房屋买卖真实合法有效，系双方真实意思表示。不同意原告的诉讼请求。

五、一审法院判决结果：

本院认为，根据本案查明的事实，许某2与许某5签订的上海市房地产买卖合同对房屋交付时间、付款协议均未作约定，许某2自述其与许某5并未确定房屋价格，而买卖合同约定的房屋价格明显过低，许某2亦无证据证明其向许某5支付过任何款项。

综合上述事实，本院认定许某2与许某5并无买卖的真实意思表示，实为赠与，该房地产买卖合同应为无效。对于双方之间的赠与合同关系的效力，本院认为，系争房屋是吴某与许某5的夫妻共同财产，吴某去世后，其继承人对系争房屋中吴某的权利未进行过析产和继承，故系争房屋应由许某5与许某1、许某2、许某3、许某4共有。在该共有财产未予以分割之前，各共有人对系争房屋并无明确的份额，对于该共有财产的处分，需各共有人一致意见才能作出。现在没有证据证明在许某2与许某5签订买卖合同时已经征得许某1的同意，故许某5的行为构成无权处分，侵犯了许某1的合法权益，应认定为无效合同。

合同被确认无效后，系争房屋的房地产权利应当恢复登记至许某5名下。由于许某5已经去世，故现在房地产权利应当由其继承人许某1、许某2、许某3、许某4共有。至于系争房屋的具体析产继承及分割问题，与本案并非同一法律关系，本案对此不予处理，当事人若协商不成可另行起诉。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百四十六条、第一百五十七条的规定，判决如下：

一、“许某5”与被告许某2就上海市宝山区房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；

二、上海市宝山区房屋由原告许某1与被告许某2、许某3、许某4共有，被告许某2应于本判决生效之日起十日内，配合办理上述房屋的产权恢复登记手续。

六、法律依据：

1、《中华人民共和国民法典》

第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。

以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。

第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。

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