房产交易贷款-房产交易贷款转移

2023年房贷结清了7万亿，“沸沸扬扬的还贷潮”难道真的是业主们在结清房贷嘛？

显然不是，对于国人而言有能力全款购房的大多不会去办按揭贷款，当然也有经营企业的业主们、因为资金创造的利润远超房贷利息所以办理按揭。但是这种毕竟属于少数。

房抵经营贷24年一季度就增加了1.3万亿，这个数据表明绝大部分结清房贷的业主，都只是从按揭贷款转换到房抵经营贷款。

为什么这么多人选择转贷？转贷又有那些利弊，笔者将一一列举。

一、利率差。

如上图若示，按揭房贷是LPR+30个基点。

房抵经营贷是LPR-90个基点。

首先解释一下什么是LPR，央行根据18家银行的贷款利率，去掉最高和最低，剩余的计算出平均值就是LPR，又称贷款基础利率。

无论是按揭房贷还是抵押经营贷，后边的加减基点是固定不变的，但LPR是变量，LPR降低利率，都会与之降低、反之亦然。

二、还款方式。

按揭房贷的还款方式，是等额本息或者等额本金。坏处是月供压力大，好处是可以用几十年的时间不知不觉中还完房贷。

抵押经营贷的还款方式，也有等额本息和先息后本。大部分业主都会选择先息后本的还款方式，好处是每月只需要还息不还本，月供压力极小，坏处是房贷本金一直不会减少，最终需要一次性归还所有本金。

三、期限。

按揭房贷可以一次性授信二十年、三十年。

但是抵押经营贷，先息还法每次授信最多十年，等额还法也可以授信20-30年。

注：很多业主担忧，先息十年到期后无法续贷。这个概率极小，因为房产抵押类贷款主要关注的是房产的价值和房龄，正常是50年内的房龄银行都能接受。

有能流通的房产作为抵押物，不会有银行拒绝这样的客户，因为完全不用担忧客户还不上钱！

四、额度。

以笔者所在城市深圳为例，正常情况下房产的7成是标准额度。也就是说你的房子价值一千万，可以贷出700万。

但是银行之间也会存在竞争。有的为了吸引到更多客户，可以8成起批，但是利率往往会上浮一部分。

还有一些，经营的主体比较优质，纳税开票金额大，或者专精特新这些。甚至可以做到1比1.2到1比2（一千万的房产可以贷出一千二百万，到两千万）

总体上在做抵押经营贷，为客量身定做方案时，要询问一下客户的优先级，是额度优先还是利率优先，或者还款方式优先。

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