杭州江东房产—杭州江东新城保障房
- 首先给国庆期间一直催我更的粉丝道个歉。虽有八天长假，但老钟发现比工作日还忙，导致国庆期间只发了两篇关于宸芯里的评测。
- 今天说的是明湖板块的保利湖光印，计划明天带着无人机去明湖飞一下，拍一下明湖的进展，同时再踩一下维科的水岸春晖。
- 很多人在湖光印和水岸春晖之间选择，其实老钟心中已有答案，但保险起见，待明日老钟实地再盘一下水岸春晖之后，写一个综合比较分析。
- 最近老钟有点厌烦自己评测楼盘的模式，感觉似乎有点千篇一律，各位亲爱的粉丝朋友，多给我提点意见吧，老钟需要突破一下！
OK，废话说完，以下正文。
这个问题，在前几天关于明湖板块的评测文章中，老钟其实已经隐喻。个人非常希望明湖能成为宁波豪宅区的一个封面，但奈何现实与理想，总归差距甚大。
但我们换个角度看，如果作为一个在东部新城工作的成功人士，或者在高新区开办企业的商界精英，明湖板块，从居住价值角度而言，一个还算不错的选择。
只不过，同样4万左右的单价，600万总价，如果选择明湖，你需要与它共成长，如果选择老江东，我个人而言更喜欢它的烟火气。
这个小标题可以分解为三句话，首先这个板块必须在城市发展的主轴方向上，其次周边必须是低开发成本的土地，最后如果未来已经兑现在当下的价格中，则必须谨慎！
目前明湖在售或者即将开盘的三个项目，维科水岸春晖2018年底拿地，保利湖光印2019年9月拿地，江山万里雅戈尔今年8月拿地。
各位粉丝注意看面粉的涨幅和涨速，预判一下，宁波楼面价破4万，极有可能是在一年内的明湖，还有一个板块是老江东！
划重点：如果你在东部新城或者高新区工作，如果你追求居住环境改善，湖光印和维科水岸春晖，是2020年四季度你眼下最好的选择。
原因很简单：错过这两个楼盘，等江山万里的项目，同样一套139平，总价贵40万！
上面这个结论对象，不包括刚需首置群体！
整个明湖板块分为内圈和外圈，沿湖低容积率商业与居住用地为内圈，湖光印所处位置明显为外圈。
明湖东侧基本规划大量居住用地，配套有学校/菜场/二甲医院，没有集中性大型商业。
上次有粉丝提醒我板块内仍有四块安置房用地，但不知道在何处。
从土地的限高/容积率/建筑密度等几个条件看，湖光印其实有条件做高低配产品，即高层+别墅或者高层+洋房+别墅。
但保利选择了相对安全的产品组合，即两栋高层，其余全部为洋房，且175大面积产品只有四栋。
两块地从周边环境分析，东边地块明显优于西边地块，首批次的分户配件我没有去研究，但我肯定的一点是：东地块的价格必然高于西地块。
因为湖光印周边四至环境比较干净，加上绝大部分洋房的设计，所以各个洋房的楼栋位置比较均衡，没有很明显的极差或者极好。
如果预算可以放宽到750万左右，东地块的两栋175洋房（15#17#），绝对是非常好的选择。
一般而言，洋房产品，因为没有大中庭，所以在景观绿化方面很难有亮点可言，最多一些宅间绿化或者小品设计。
湖光印作为一个几乎是纯洋房的楼盘，两块地分别布置了集中性的绿化场地，并通过硬景和软景的搭配，营造高低错落的空间层次感。
美中不足的是，销售并未将景观的亮点完全传达到位，甚至当我有意问起，销售寥寥几句应付了事，他关心的还是你是否会认筹。
产品设计的情怀与用心，景观四季变换给业主营造的空间与色彩，在现如今的楼盘中，已经不存在了，可悲！
每个楼盘在红线内都有不利因素，或多或少而已，主要包括配电房/垃圾房/机动车道等。
各位在挑选房源的时候，一定要主要拍照两个地方，一个是沙盘，一个是售楼处内公示的不利因素展示牌。
最好是拍照后回家仔细研究，如此一来，选房的时候能够做到心中有数。
当然，如果各位粉丝认为这个环节很重要，不可跳过，那么也请告诉我，我下期楼盘评测恢复对不利因素的详细讲解。
这是湖光印的主力户型，占据洋房60%左右的房源。我对这个户型的印象，是喜欢但不惊喜。
原因：洋房139这个面积做到四开间四房双，常规操作！
139平有两个户型，下面这个139从某种角度而言是为四开间的139牺牲的。
这个户型和宸芯里的洋房139很类似，边厅，三卧室朝南，但北侧房间开间极大，进深很短。做书房大了，做卧室别扭，属于空间上的浪费。
老钟个人不建议选择这个户型。
这是老钟最爱的大平层户型，有几个优点：
7.4米的超宽客厅，户型图上放书桌的空间，我认为放一架钢琴更为合适。
双套房，东西两侧套房均带有卫生间。
设备平台集中在厨房北侧，空调外机/空气能外机可全部集中在此处，机器运转噪音对四个卧室没有干扰。
下图为湖光印精装配置清单。
我先总结一下湖光印的精装特点，然后再挑重点细讲。
- 中央空调/地暖/新风等大件，该有的都有了；
- 关键厨卫电器等品牌均为大牌，但在该品牌系列中非高端档次；
- 橱柜/浴室柜等，定制，非品牌，且在五金件上比较省成本；
- 预估精装成本1800-1900元/平，这仅为老钟根据个人经验判断，仅供参考。
坦白讲，在当下行情之下，保利湖光印的精装配置已经算良心标准了，如果让某些公司操作，估计成本已经压缩到1000以下，销售可能还会暗示你可以再来个加载包。
湖光印的厨房配置，四件套齐全，厨房吊柜为定制，非品牌，橱柜门没有吸附。
想当年老钟在鄞州中心区的一个楼盘，整套橱柜为德国进口柏丽，铰链等五金件都是奥地利原配，橱柜面板几十道烤漆工艺，厂房号称30年不变色。
主卧卫生间，马桶为科勒一体式，次卫的马桶是分体式。
浴室柜依然为定制。
其他精装部分乏善可陈，实地样板房施工工艺部分，老钟拍了一些照片，但思索半天，还是决定不发上来，可能是赶工期，且开放后未及时修补。
周边环境未来会很不错，首先明湖板块属于全新规划的东新配套居住板块，所以你看不到高压线或者其他各种不利因素。其次从小环境而言，湖光印东西两侧均有绿化，南向是景观河道，噪音及尘土影响较小。
投资就不建议选择了。洋房的面积大总价高，宁波二手房市场，套均面积超过120平，出手的速度就会慢很多。至于仅有的一栋高层，你认为买明湖119平的三房高层，同样总价买在文创港或者鄞州陈婆渡，不香吗？
从老钟眼光看，精装成本2000以内，但是你横向对比目前在售的精装楼盘，湖光印的精装标准已经属于一等标准。
如果是高层，我会选择水岸。如果是洋房，我会选择水岸。如果是叠拼，我选择湖光印175大平层。
至于为什么，我明日将水岸评测完之后，连同两个楼盘的详细对比发出来给各位。
老江东拥有更纯熟的配套和更旺的人气，出门就是龙湖天街综合体，天曜在我看来会更香。
