房产差价税—房屋差价税应该买方出还是卖方出

“阴阳合同”，是指合同当事人就同一事项订立两份以上内容不相同的合同，一份对内，一份对外。其中，对外的“阳合同”是为了规避监管、降低房款，从而减少税费，不是双方真实意思表示，实际交易价格则由“阴合同”约定。订立这样的“阴阳合同”看似可以省一大笔费用，但因登记价格与实际交易价格存在差价，容易导致纠纷，后患多多。前不久，南丹县人民法院就审结了一起因“阴阳合同”产生的房屋买卖合同纠纷案。

买卖房产签订“阴阳合同”

家住南丹县城的张晓、魏艳认识多年，关系不错。2021年11月18日，张晓、魏艳签订房地产转让协议书，双方约定：张晓将位于南丹县城关镇的一处房产转让给魏艳，总金额为82万元，分两次付款；魏艳在协议生效即日将该房产转让定金40万元付给张晓，张晓在第一次付款后4个月内帮魏艳办好过户手续，过户所产生的所有费用由张晓负责；不动产权证办理好后，魏艳交清余款，张晓交付房屋。

次日，张晓、魏艳协商后又签订了一份新的房地产转让协议书，约定上述张晓的房产售价总额为50万元，调整过户费用由魏艳承担，其余约定事项与11月18日签订的协议一致。

当天，双方反复协商后决定，办理房地产转让手续所需税费由双方各自承担其所应支付的部分，除此之外的事宜均按原协议执行。

张晓担心双方今后因为交易价格发生争议，于是和魏艳商量由他人执笔在11月18日所签订的房地产转让协议书的第二页尾部备注“所有交付款项均以收据为凭，双方交易金额以此份协议为准”。

合同引发争议双方闹上法庭

2022年7月8日，张晓缴纳土地出让金27.9万余元及相应税费。由于原来提交的协议书已经过期，魏艳、张晓当日又重新签订了一份房地产转让协议书（与11月19日签订的协议书内容一致），并交至税务部门及不动产登记中心。2022年7月11日，双方办理完毕房地产变更登记全部手续。

2023年11月中旬，张晓以魏艳没有按合同约定支付购房尾款构成违约为由，向南丹县法院起诉，请求法院判令魏艳支付房产转让款42万元，并以逾期付款金额42万元为基数，自2022年9月1日起按2022年9月20日公布的一年期贷款市场报价利率3.65%为基础加计50%赔偿逾期付款损失至实际付清之日止。

“明明是你违约，你还来告我！”魏艳向法院提起反诉，请求法院确认双方于2021年11月19日、2022年7月8日签订的房地产转让协议书合法有效；张晓于判决生效后5日内腾房并交付房屋给她，同时将不动产权证交付给她。

张晓称，双方在2021年11月18日签订的房地产转让协议书是合法有效的，19日签订的那份是魏艳为了降低税费才签订的，且双方已在18日签订的协议书上注明双方交易金额以此份协议为准。魏艳应交清余款42万元。

魏艳表示，双方11月19日签订的房地产转让协议书是在双方协商一致的基础上签订的，该协议书已经替代了18日签的那份，且在过户期间经税收部门房产价值评估，该房产价值为50万元，与19日签订的协议书约定的房屋售价总额50万元一致。

法院：虚假通谋合同无效，房产收买人担责

南丹县法院审理后认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实、恪守承诺。根据合同签订过程、日常情理以及双方签订合同时其他在场人的陈述等情况，法院认定2021年11月18日签订的房地产转让协议书系双方真实意思表示并实际履行的合同。从两份交易金额不同的合同所约定内容审查，18日签订的合同对各相关事项均作出详细约定，更能体现其真实性，而第二、三份签订的合同（内容一致）内容较为简单，对部分事项均无明确约定，从日常情理分析其目的是减少税费更具有合理性和可能性，是虚假通谋的意思表示，属于无效合同。

南丹县法院作出一审判决：魏艳向张晓支付购房尾款42万元，并赔偿逾期付款损失的利息；张晓自魏艳履行全部付款义务后，20日内将案涉房屋及相关产权证书交给魏艳。

目前，该判决已生效。（文中人名均为化名）

法官提示

在遇到“阴阳合同”的时候，法官会根据现有证据和日常情理来综合判断哪一份合同才是双方当事人真实意思表示，虚假意思表示的合同是没有法律效力的。

举证证明双方当事人是否以虚假的意思表示实施民事行为，并不是一件容易的事情。例如该案魏艳的抗辩被驳回，一个重要的原因是第二、三份合同与双方最初达成的成交价差额高达32万元，显然不符合情理，法官凭借自由心证就可以推断。如果该案中双方只是将房价适当写低几万元，价格仍在合理范围内，法官在审理中难以确认哪份合同才是双方真实意思表示，张晓恐有较大的败诉风险。

民事主体在从事民事活动中，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。签订合同的时候不能抱有任何侥幸心理，实事求是、遵纪守法才是保护自己权益最好的方式。“阴阳合同”看似可以避税，实际上潜藏巨大法律风险。最高人民法院、最高人民检察院联合发布的《关于办理危害税收征管刑事案件适用法律若干问题的解释》已于3月20日起施行，首次将签订“阴阳合同”作为逃税的手段明确列举。因此签订“阴阳合同”不仅会因逃税被税务部门处罚，甚至可能触犯刑法，构成犯罪，得不偿失。