房产交吉;房产交房要交什么费用

都说买法拍房最担心的就是交吉问题。

上个星期，房叔给大家分享了广东高院《关于进一步规范司法拍卖不动产移交工作的指导意见（试行）》，并简要的提出几点小看法。

之后房叔就收到很多留言，大家都在纠结：

“法拍房的交吉，到底难在哪？”

房叔今天就和大家好好盘点，法拍房交吉难的几点原因。

（1）房子存在租赁关系

长租约相信是很多想买法拍房的朋友最头疼的情况之一。

因为这个租约无论是在抵押前还是抵押后签订，都极大程度上阻碍了我们收房。

但偏偏很多被执行人不服气啊...妄想投机取巧，私自将法院已经查封的房产转让、出租给不知情的第三人，或者与自己亲戚朋友恶意串通，来阻碍、拖延房屋交吉。

如果被执行人在房屋拍卖之前就已经收取房屋的全部租金，那么买房人人既得不到“干净”的房屋，又拿不到房屋的租金，花了大几百万，却房钱两失。

（2）实际居住人拒绝迁出

买受人购得房产后，发现实际居住人拒绝迁出，抗拒执行。

有的居住人不仅蛮不讲理、拒绝腾房，更有甚者将老弱病残安排在房屋内居住，导致买房人根本无法入住。

这种情况房叔在讲解私下交吉的时候也给大家分享过一个案例：法拍房的水有多深？私下交吉带来的悲剧！

还有一种情况，房屋涉及“唯一住房”问题。

当被执行人及其家属有且仅有一套住房时，会极大程度上增加清场的难度。

即便是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条对“唯一住房”的执行条件做出了规定。

但从实践来看，要满足以上条件之一，除了要具备非常专业的调查能力，对人力物力都是一个极大的消耗，普通买房人想执行的话，可行性并不高。

（3）被执行人不愿承担税费

法拍不动产在交付过程中，涉及诸多税费，其中有需要买受人承担的部分，更有需要被执行人承担的部分。通常情况下，被执行人是不会乖乖配合缴税的。

一般来说，被执行人作为出让方，要缴纳个人所得税、增值税及附加、印花税、土地增值税等等。

（4）不动产存在产权瑕疵

法拍不动产还容易出现产权瑕疵，如未交齐土地出让金、产权存在争议、或者没有产权证等等。

房叔可以举几个简单的例子：

（1）原业主在不动产被查封前就与他人签订了房屋买卖合同，只是暂未过户。一旦房屋拍卖成功，原买受人就会立即站出来维护自己的权益；

（2）原业主与配偶离婚，根据离婚协议书，不动产归配偶所有，但产权证尚未变更登记。

（3）原业主购买的房产尚未出不动产证，作为买房人的我们还可能要补缴一大笔房款。

买房本身是一件开开心心的事，却因为这些瑕疵问题花钱都花得顶心顶肺。

遗憾的是，我国还没有明确的规定可以划分双方责任。

比如2016年出台的《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》其中的第十五条第二款：

“人民法院已按本规定第十三条、第十四条的要求予以公示和特别提示，且在拍卖公告中声明不能保证拍卖财产真伪或者品质的，不承担瑕疵担保责任。”

所谓的“不承担瑕疵担保责任”就代表，买房人拍卖之前没有提前做好尽调，事后即使有瑕疵法院都不会负责。

本来拍卖房就是向法院买房，法院都不负责了，我们还能找谁呢？

所以，拍卖前的尽调可以说是非常重要的。

然而，为了让更多买房人能够安心拍房，各地方法院为有解决“清场难”的问题，发布了一系列相应的法规条例。

广东高院：司法拍卖以清场移交为原则

2019年6月27日，广东省高级人民法院印发《关于进一步规范司法拍卖不动产移交工作的指导意见（试行）》第一条明确规定：司法拍卖以清场移交为原则。

除有本意见第10条列明的情形外，执行法院应当严格按照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十条等规定：

在拍卖、变卖成交或者以流拍的财产抵债的裁定送达后十五日内，将执行标的物清场后移交买受人或者承受人。被执行人或者其他人占有执行标的物应当移交而拒不移交的，强制执行。

江苏高院：司法拍卖房屋应先腾空后拍卖

2019年1月31日，江苏省高级人民法院印发《关于进一步提高网络司法拍卖规范化水平的指导意见》，其中明确：

除保留租赁关系拍卖或有其他法定事由外，执行法院应当将拍卖的不动产腾空后交付买受人，严禁在拍卖公告中表述“法院不负责腾空”。

除此之外，江苏高院早在2017年4月就出台了《关于正确适用网络司法拍卖若干问题的规定》，第三条“关于清空、交付要求”规定：

法院拍卖不动产时，除法律另有规定外，一般均应清空后再拍卖；法院对于拍卖成交需要交付买受人的不动产，一般均应负责交付买受人。

安徽高院：法拍房必须在交付前予以清空

2018年8月15日，安徽省高级人民法院执行局印发《关于强制执行中房屋腾退若干问题的指导意见》，其中第三条规定：

执行法院拍卖房屋时，原则上应当先清空后拍卖；确有特殊情况未能清空的，可先行拍卖，但应当在拍卖公告中说明未予清空的原因，且必须在交付前予以清空。执行法院对于裁定确认拍卖、变卖成交、以物抵债的房屋，应负责交付。

福建福安法院：拍卖成交后一个月内腾空

2018年6月1日，福建省福安市人民法院发布《关于执行强制腾房的若干规定》，第一条“腾房的时间要求”规定：

凡提交拍卖的房产，一般在提交拍卖前腾空；未腾空的，要求在拍卖成交后一个月内腾空，至迟不得超过二个月。执行局每月至少组织两次腾房行动，时间为每月上旬的周五和下旬的周五，必要时可随时组织强制腾房。

北京高院：对拒不履行腾退义务的被执行人，可采强制执行措施

2014年11月19日，北京市高、中级法院执行局（庭）长座谈会召开了第六次会议，并发布《关于强制执行腾房类案件若干问题的意见》。文件第五部分提到：

“对拒不履行腾退义务的被执行人，可采取责令支付迟延履行金、罚款、拘留、限制出境、在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等间接强制执行措施。各种间接强制执行措施可单独适用，也可同时适用。间接强制执行措施可以单独适用，也可以与直接强制执行措施一并适用。在同一案件的执行过程中，间接强制执行措施可以多次适用。”

虽然多地的法规已经尽力保障我们买房人的权益，但很多事情都防不胜防。

专业的问题，还是留给专业的人去解决，可以节省更多的时间和金钱。

最后，如果你有看好的法拍房，给房叔留言，入选的朋友房叔可以帮你实地踩盘评估！

关于房产的一切纠纷，房叔都可以帮忙搞定，不仅限于司法拍卖房，有关问题欢迎私聊房叔，微信：fssf64