邻邦房产(领邦房地产)

前些日子我们跟大家聊了聊学区房的话题，双减之后很多城市的学校开始了教师轮岗，未来不单学校之内不能有重点班，同一城市之内应当也不会有名校渣校之分，所以这等于从根本上把学区房的炒作空间给取消掉了。

可说实话学区房相对于整个庞大的房地产市场来讲只是冰山一角，今天让很多年轻人倍感压力的可不止学区房，而是买任何一套房子都很贵，那么这个现状有没有可能得到调整。前不久国新办举办了一个新闻发布会，由住建部的多位官员参加，这个新闻发布会的名字就很有意思，叫努力实现全体人民住有所居新闻发布会。

发布会的内容很详实，我们就不跟大家一一介绍了，从这个名字上看，我们就可以看到中央对于未来全国住房市场的期许是什么，是要让全体老百姓都住有所居。就像前些日子我们提的那样，要全体老百姓都共同富裕一样，这应当是我们未来为之奋斗的一个目标。

可能很多人说，看了整场发布会之后，还没有看到什么具体的政策出台，也不知道未来房地产市场会有怎样的变化。但是我跟大家讲，最近一段时间中央已经密集出台了多项政策，从三胎生育到教育双减，到学区房打压，到房住不炒等等这些政策的出台，都是为了谋我们民族，我们国家未来发展大方向的。

在过去20年，我国房地产市场非常的火爆，火爆到了全体中国人有了一个共有的思想，那就是房子是只会上涨不会下跌的产品。其实在过往的20年，各城市的房价不是没有波动，有好事的人就给大家总结出来在过往20年，你有5次还是6次逢低买入的机会，也就是说房子在过去这些年并不是只上涨不下跌的。它也经常有小幅回调，但是由于在整个20年的时间尺度上看它是上涨的，而且是上涨极快的，所以慢慢的每个人都建立了一种信心，房价一定会上涨。

现在掉了点没关系，你要沉得住气，你要守得住寂寞，房价的下跌那只是临时性的回调性的，房价的上涨才是永久的，因此以往经常还有一些经济学家跟我们说先不要着急，过个5年10年房价就大跌了，到时候房子就跟白菜一样便宜。但实际上过往20年所有劝你不买房的人都遭到了人们的唾弃，因为他们耽误了你发财的道路，甚至到了今年年初，美国那边大放水大印钞印出了天量的美元，每个人都在盘算着这个输入性通胀马上就要到来了，大通胀背景之下我们应当如何让自己的资产保值增值呢？

很多人选择了房屋，大家认为通货膨胀要来了，大宗物品价格在上涨，生活物资价格在上涨，人力成本在上涨，那么房子岂有不涨之理？所以越来越多的人把钱投入到房地产市场中去，结果这个火只能越烧越旺，所以今年上半年各地方政府是出台了一系列政策才把这个房价稳下去。

经过了20年的发展，一整代中国人都拥有了资产，这跟我们的父辈祖辈是完全不一样的，刚建国之时我们一穷二白，大部分家庭根本就没有什么拿得出手的财产，而今天则不一样了，但是仔细算算，每个家庭的财产结构很多人都说恐怕80%以上的资产是被房子锁定的。买到房子的人虽然资产在不断的升值，因为每年房价都要上涨，但是生活过得并不是很如意，因为他每个月要偿还大量的贷款。

以至于我们上期节目说的那样，在北京工作的白领夫妇两人可能月家庭收入两三万，但是由于大部分的钱是押在房子上的，所以周末出来吃个人均50块钱的小馆子都要算计半天。那么没买房子的人就幸福吗，更不幸福了。

因为买了房子的人好歹心里有个安慰，我这个资产在不断的升值，房价在不断的上涨，可是对于那些还没买房子的人，你的工资上涨速度，你的存钱速度肯定比不上房价上涨速度，所以一个房产绑架了几乎所有中国人。以至于在全球大通胀背景之下，我国很多物资价格还在降低，为什么降低，因为消费不振，为什么消费不振？因为大家手里大量的钱押在房子上，要么准备攒首付，这个钱舍不得拿出来消费，所以这是一个问题的关键。

过往20年房地产一路高歌猛进，确实我们受益良多，但是房地产慢慢也绑架了全民经济，让整整一代年轻人被压得透不过气来。就像住建部领导总结的那样，大量刚进入到城市的农村青年，大量刚毕业的大学生，对于他们来讲现在甚至都不是买不买得起房子的问题，而是租不租得起房子的问题了。因为很显然在有些一线城市，你租个一居室都要两三千块钱人民币，房租的上涨速度都已经快过你工资的上涨速度了。

以前很多年轻人是贷款去买房，现在很多年轻人甚至要贷款去租房，然而如果全民都有一种迷思，认为房价永远会上涨，永远不会下跌的话，那么显然我们就永远只能被房地产市场绑架着。在这个世界上，有没有哪些国家的人是不太愿意买房的呢，您别说还真有，比如说也是两大经济强国，日本和德国。看看数据我们就知道了，德国的人均GDP远高于我国，毕竟人家也是老牌资本主义发达强国，但是德国有一多半的人是没有自己的住房，他们常年租房居住，德国房屋的自给率还没有我国高。

我们的邻邦日本也是这样，过去30年，日本经济被称为停滞的30年，日本的房地产市场在几十年前也有过火爆期，那个时候地皮也好，房屋价格也好被炒到天上去了。曾经不是有人说把东京的房地产都卖了可以买下整整一个美国，然而当房地产泡沫被刺破之后，几乎所有的土地价格和房屋价格都应声下跌，有很多都腰斩了。

经过了几十年的发展，现在日本房价也没有回到巅峰期，所以对于这一代日本人而言，他们心中也有一个迷思，那就是房价是不会上涨的，房子是消费品跟汽车一样，买到手就贬值，不存在二手房卖的比新房还贵这种现象，这是不可能的。二手汽车你都用过一段时间了，你都有折旧了，凭什么卖的比新车还贵？

德国也是这样，虽然德国房地产市场没有出现日本的大泡沫并被刺破，但是德国政府从一开始就用各种各样的法律政策来规范房地产市场的发展，以至于日德两国的年轻人几乎不想去买房。为什么他们不想去买房，其实原因很简单，因为房子是有两重属性的。

第一重属性叫做居住属性，咱们想想我们买房的目的是为什么，当然是为了有一个温馨的家，我们可以居住的舒服一些，我们可以在家中有欢声笑语，这是房子最本源的属性。房子是用来居住的，但是这样一种居住价值并不是说你要买下来才能享受得到，你如果有很多钱，你可以把这个房子买下来，这是你的家完全没问题。可是如果你是刚毕业的大学生，你没有足够的钱，但是你能租一套房也可以，你只要付了租金，那么这个房子在租期之内的使用价值就是归属于你的，跟你买这个房子是没区别的。

当然有很多人抱怨说不行，我租的房子没有归属感，我又不敢装修，房东随时随地会给我撵走。随着时代的不断演进，我们会用各种各样的法律来维护好租客和房东之间的关系，签了合同在合同期内，房东就不能给你逼迁，在一段时间以内房东不可以任意给你涨价，你只要为这个房子付了租金，那么在租期之内这个房子的所有人实际上就是你，你拥有完全的支配权。

当然房子还有第二重属性那就是投资属性，在很多城市过往10年20年，房价翻了5倍那是司空见惯的事，以前卖两三千一平的房子，现在卖1万多都不叫涨幅。更关键的是很多聪明人还发现我还可以使用杠杆，你100万买到的房子，过了5年之后涨到了500万，你是赚了5倍没错。可问题是很多人发现我没有必要花100万买这个房子，我可以花20万首付或者30万首付买这个房子，5年之后它一样涨到500万。

可是你花了20万涨到500万，你的资产翻了25倍，所以为什么会有那么多人炒房，因为实在利润回报太高了。但问题是这一切都建立在一个基本的逻辑之下，那就是我国房价一定会上涨，一定不会下跌。在日本为什么没有人炒房，因为炒房的人早就倾家荡产了，因为30年前的房屋价格比今天还要高，所以一整代日本人也接受过这个教育了，大家清楚日本房价几乎是不会上涨的，甚至只能下跌，所以你如果敢用杠杆的话，你可能亏得更惨，输得更彻底。

也就是说在日德两国，房子的金融属性基本被剥夺掉了，我们买房子的目的就是为了居住，资产能不能保值增值？或多或少也能保值一点，但是就像买一辆二手车一样，你10万块钱买的开了3年大概只能卖六七万，你10万块钱买的房屋住了十几二十年之后恐怕也就能卖个八九万，没有上涨只有下跌。在这样一个状态下傻子才会去炒房，所以我们深刻地理解这一点，什么叫房住不炒，就是要剥夺掉房子的金融属性。

房子是你家中的一个大件还是你重要的资产组成部分，它的资产在未来10年20年相对保持稳定，但是可能不会有特别大的涨幅了，那么就会把所有要炒作的人统统排挤到这个市场之外，因为他们感觉到无利可图。而如果你真的有这个钱，你有经济实力，你愿意买一套自己的房屋那你就买，就像你给自己买辆车买个首饰一样，从买那一天开始你就要注意到买过来你就贬值，你就是为了使用它的居住价值而不是享有它的金融属性。

有人说这样的一天有可能到来吗，我觉得未尝不可能，今天北京的房价动辄涨到十几万一平了，再按照这个状态涨下去，10年翻5倍，2031年北京50万一平，您觉得这个数字够不够吓人，能不能想象？虽然北京聚集了中国大量的高薪人才，有的本科毕业生动辄一毕业起薪就3万一个月，但是即便这些人他面对10万20万的高房价，也望洋兴叹，有那么多接盘侠吗？

所以事情是到了该改变的时候了，这个世界上有很多国家，它的房子就是没有金融属性的，比如说新加坡大概有5%到10%的富人居住在价格非常昂贵的豪宅之中，那都是私人住宅，那个住宅你可以炒作。那个住宅也有金融属性，但是人数非常少，房子数量也非常少，90%以上的新加坡人居住在政府提供的组屋之中，居住环境也很好，真正做到了全体老百姓都住有所居，没听说过哪个新加坡年轻人为房子发愁而压力巨大。

所以过去20年，我们学习了香港模式，是不是未来20年我们要学习新加坡模式呢？住建部这次新闻发布会碍于时间，只是在总体宏观上提出了构想，未来我们相信一定会有很多具体政策落地的。那么我们倒不妨可以畅想一下，如果要把中国房屋的金融属性抽走，真正实现房住不炒，真正实现让每一个刚进入到城市的年轻人都能不用付出代价，而享有一片天地，那么您觉得我们应当效仿其他国家或者独树一帜推出什么样的房屋政策呢？