按房产原值,按房产原值计税起过租金计税

相信有不少会计人员在实务之中，会遇到过所在企业既有出租又有自用的房产原值怎样划分，房产税怎样计算的问题。现在就举例说明一下，以供参考。

例：假设某企业以1000万元购入一工业园区一块地皮（50000平方米），耗资2000万元自建了厂房共1～4期，每期建筑面积5000平方米，共20000平方米,；1期、2期、3期厂房均作为自家工厂自用，应用于生产产品。但由于目前1期、2期、3期厂房已经能满足产能需要，为提高经济效益，拟将第4期厂房对外出租，租金不含税价40000元/月。

涉及问题

1、该企业应该怎样计算宗地容积率？宗地容积率若低于0.5，地价怎样计算？

2、该企业应该怎样计算自用厂房部分的房产原值？

3、该企业应该怎样计算从价计征房产税？

4、该企业应该怎样计算从租计征房产税？

问题一、该企业应该怎样计算宗地容积率？宗地容积率若低于0.5，地价怎样计算？

宗地容积率=总建筑面积/土地面积=20000/50000=0.40

依据《财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税〔2010〕121号)第三条关于将地价计入房产原值征收房产税问题中规定：“对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。”

因为宗地容积率低于0.5，计入房产原值的地价=1000*0.4*2=800万元

问题二、该企业应该怎样计算自用厂房部分的房产原值？

纳税人的房屋部分出租、部分自用的，应分别计算缴纳出租部分和自用部分的房产税。按自用与出租所占比例分别确定按原值或租金收入征收房产税，无法划分的按房产原值征收房产税。自用部分的房产原值，可参考按以下公式计算确定：

自用部分的房产原值＝自用部分的建筑面积/（自用部分的建筑面积＋出租部分的建筑面积）×房产原值

房产原值，包括两部分组成：建筑物价值+地价

自用厂房部分的房产原值=（5000*3/5000*4） *（2000+800）=2100万元

问题三、该企业应该怎样计算从价计征房产税？

自用部分房产适用从价计征房产税

(1)《中华人民共和国房产税暂行条例》(国发〔1986〕90号)第三条：“房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。”

(2)《中华人民共和国房产税暂行条例》(国发〔1986〕90号)第四条：“房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；

自用部分的房产原值=[（自用）建筑物部分价值+（自用）房产原值的地价]

从价计征房产税=自用部分的房产原值*70%*1.2%

=2100万元 *70%*1.2% = 17.64 万元/年

问题四、该企业应该怎样计算从租计征房产税？

根据规定，以房产租金收入为计税依据的，房产税率为12%。

对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

从租计征房产税额=房产租金收入×税率(12%)

=40000元/月*12%=4800元/月