新西兰 房产税;新西兰房产税和物业费

作者: 袁野 Adam Bitlesson New Zealand Institute新西兰学院

房地产交易税是非常复杂的。 每笔交易都要考虑是否需要计算出所含的税目。 这里我给大家总的讲述一下关于房地产交易可能出现的税务问题。 如果我没有讲到关于您的情况或者您对某些观点不清楚建议您咨询税务专家。

首先，我整理了一下可以运用到房地产的一些交易，包括：

（1） 在房地产投机或者交易中所产生的收入或者损失

（2）当房产价格上升时您所拥有的房产由投资转为交易

（3） 您是房地产交易商，在房地产不景气时您开始持有物业并且把您的物业租赁出去

（4） 很多首次置业者并且没有考虑到出租您的房产时所含的税务问题

（5） LTC公司模式下有利益相关的股东或者持有者以及合伙人模式下的合伙人所拥有的投资物业

（6）投资了有长期租赁管理的公寓而在之后改变了租赁协议并且卖掉此公寓

（7） 卖掉了您已经做过折旧的租赁物业

（8）通过一系列的购买和销售您成为了房地产交易商

（9）作为交易商投机房产时您要申请GST注册

（10） 明显测试

下面. 简单的解释几个概念:

- 房产：是指土地和建筑，土地包括裸地部分，也包括在“楼花”中期权或者所得利益

- 购买是指获得房产的任何形式，包括转移或者赠予

- 销售是指房产处置的任何形式，包括转移或者赠予

您是属于哪种类型的房地产购买者

房产投资人是一个关于楼市炒家（投机者），经销商和投资者这几类人的总称。 但是根据税法，对于他们的税务处理是非常不同的。

我的讲座里我会参照现在市面上流行的炒家，交易商，投资者以及“明线测试”来讲解。

1. 做为房产买家有四个主要因素可以决定您的税务状态：

- 当您买房产时的意图

- 您之前的房产交易模式

- 您和建造师，房产交易商或者开发商之间的关系

- 住宅房产的“明线测试”

2. 下面分别解释以下什么是投资者，炒家（投机者），交易商和明线测试

（1）. 投资者是指： 购买物业以产生持续的租金收入并且没有任何坚定的意图转售。 该房产属于资本财产并且在出售中产生的任何利润或者亏损属于资本类而不需要征税（扣回任何的折旧除外，现在这些是需要回抵的）

- 如果和您有关联关系的人在从事建筑、交易、开发或者土地分割的生意，这些规则可能会有所不同

- 如果符合明显测试条件，那么出售可能征税。

（2） 投机者是指总是打算卖掉他所买的房产。 房产的处理就好像是在做“股票交易”，任何来自销售该房产的利润或者损失需要征税的。 投机可以是房产一次性的购买和销售。 投资者在房产出售前同样可以收到租金收入的。

（3） 经销商（也被成为商人）- 类似一个投资者购买物业转售。 所不同的是他们建立了一个定期购买和出售物业的模式。

（4）关于民用土地的明线测试

测试下，房产在任何购买和销售掉或许要被纳税, 即使它不是作为您房产生意的一部分。

（以后再具体讲明线测试和其它现存税法的总和运用） 。

您属于哪一类并不是由房产被称作什么或者您的行为是如何被描述来决定的。 例如，可能被标为“租赁投资”的房产有着很强的“资本利得” 的潜在可能性，但是您或者和您有相关联的人涉及到建筑生意，交易，开发或者土地交易，那么您的坚定的意图或者以前的模式是决定如何处理税务的因素。

非常重要的一点请注意仅仅是您的强烈的需要转售的意愿而被划分为潜在的投机者或者交易商。 例如，购买一个房产作为“投资”，并且计划现在持有它然后几年后再卖掉它，很可能把您归入投机者或者交易商的类别。

简单的出租物业并不能自动地把您从销售纳税中排除掉。 投资者、交易商和投机者都可以把它们的不时的租出去。

3. 了解您的物业投资战略将帮助您决策您的状况。 例如，“买入并且持有”最可能的意味着您在税务方面属于房产投资者类别。

- 或者是“买卖”策略。 这个做法很可能意味着您在税务方面属于房产投机者或者交易商类别。

- 对投资者调查和未来收入流的分析，任何来自物业销售的资本利得是偶然的。 他们的主要的投资回报主要是来自于租金收入。

- 房地产商和投机者试图预测房地产未来的价格走势，因为这是他们的交易所依。 任何租金的收入是次要的。

- 在不同的房产之间您的状况可能会随着时间的推移房地产市场价格的增长或者下降有所改变。 您可能买了一个房产，并把它描述为好的投资，而您在初买时的意图是进行房地产交易。

4．如果您不清楚关于您买房产的原因，并且可能包括的任何税务问题，在后面我会专门讲述民宅的买卖，或者您可以咨询您专业人士。