房产包租_房产包租公司需要什么资格

投资大阪民宿的客户中，很多人都是看中了6%的年收益率。

去年年底，不少人在抢一个收益率4.05%的年金险，在4%的收益率都值得锁定的大环境下，大阪民宿5-10年每年6%的回报率，确实挺吸引人。

如果投资民宿是为了锁定收益，那么前期最需要考察的，就是这家民宿是否具备持续经营的能力。

过去几个月，我跑了好几次大阪，基本上和目前市场上的主流民宿开发商聊了一遍，发现了不少值得关注的问题。

在实地调研一个声称位于核心地段的项目时，我发现项目实际位于大商圈的角落，即使是在白天，门前主干道也见不到几个人影。

在之前的文章中我有提到过，目前市面上承诺的回报率，大多是以75%-80%的入住率为前提，而这个项目所处的地段，让我很难相信它能够实现承诺的回报率。

在Booking上查了一下，这个项目下方只有100来个评论，某种程度上证实了我的担忧。

一个常年在日本搞房地产开发的朋友曾经给我讲过，运营才是民宿开发的重点和难点，在民宿风刚刚兴起的几年，他就见过几家日本当地的运营公司，踌躇满志的承诺了回报率，但两三年后就难以继。“运营真的是个技术活儿！经验、资源、管理模式都很重要，不是房子挂到网上就有人租。”这位开发商朋友说到。

上面说的项目虽然经营状况堪忧，但起码是已经真实营业的民宿，可以为项目方之后的项目积累经验，经营数据也可以作为预估成本和回报的依据。但几次考察下来我发现，目前在日本民宿行业内，一些项目方完全没有经营酒店、民宿的经验。

在考察另一个项目时，我询问对方负责人，宣传中的80%入住率如何保证？由于这个项目方目前没有正在经营中的项目，所有数据只能是根据市场情况推测，在问到是否有跟旅行社或住宿预订平台合作时，负责人只是说有合作，却说不出具体的合作方。

大阪民宿算是个风口，副首都、世博会、、旅游等题材众多，显而易见的回报率吸引了众多开发商，这无疑增加了投资者挑选优质项目的难度。

几个月考察下来，最能让我放心投资的民宿品牌就是在川。在川旅宿是我接触的6、7个开发商中，唯一一个有两年以上民宿经营经验、且有多家店正在营业的品牌。在川在大阪、京都各大热门区域都有在营民宿，到booking上随便搜索一家，都有上千条的好评，和开头提到的项目相比，安全感要大的多。

目前在川在大阪有8家正在经营的民宿，和2个在建项目。正在经营的民宿平均入住率都达到了80%，处于最热门地段门店的入住率甚至达到了98%以上，真的是非常厉害了。

在川民宿的运营已经进入了良性循环，丰富的经验和适度的竞争机制，让每家店的生意都越来越好。在跟其中一家店的店长了解情况时，他说为了拼业绩，有次老板的朋友赊账入住，他追着老板要了好几天的房钱。

这种有案例、有经验，承诺的收益率都有真实数据支撑的品牌，它旗下的项目，算是在鱼龙混杂的大阪民宿市场中比较有竞争力的了。

另外，我发现目前在售的一些项目交房时间在一到两年之后，而在交房前一段时间就要求付全款。在日本盖一栋20多户左右的公寓楼需要大概10个月的时间。虽然这些项目都承诺付全款后就开始计算收益，但这就说明民宿还没开张，项目方就要开始“付息”，增加了项目方的压力和投资者的风险。

经过几个月的考察，我为大家筛选出了一个运营能力过硬、交房快的民宿项目——花园町三号馆。今年10月就能封顶，封顶时才付尾款，把风险降到最低。未来项目将作为在川的品牌民宿运营，真实的运营成绩保障未来的收益，5+5的包租模式让投资者的收益最大化。

我已经说了很多次了，大阪民宿投资绝对是个好机会，但前提是能在良莠不齐的项目中找到最靠谱的一个，如果你正在研究民宿投资，花园町三号馆这个项目一定要考虑一下！