上海房产交易流程(二手房交易按揭详细流程)

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上海二手房交易流程

01 签署居间协议，支付定金：

定金，不同于订金，订金是预付款，而定金是购房者的一种违约担保金，一旦违约，需要赔付，买卖双方就房屋购房条件（价格、付款时间、交易条件时间节点）达成一致，签署定金合同，签署协议前买家需要对合同进行仔细核对，注意以下事项：

1.确认房屋地址、产权面积、房屋总价、付款金额及付款时间、贷款金额、交房时间、户口约定、税费支付、违约责任以及其他约定事项等。

2.查看房屋产权信息（产权调查），一般随申版市民云可以调阅，可以了解房屋来源、是否存在抵押、查封以及租赁备案信息。

02 网签，支付首付款：

网签合同，相当于是正式合同，每套房屋只能进行一次网签合同锁定，就是大家常说的防止业主一房两卖。网签时，需要买方和原房子产权人都到现场。大的中介公司一般有各自的网签密钥，提前进行至上海市网上房地产进行房屋签约备案登记，再进行网签。

03 银行贷款面签，贷款申请：

“网签+银行贷款面签”需要材料：

1.身份证、婚姻证明（结婚证或者离婚证离婚协议）、未成年小孩出生证、房产证

2.定金、首付款收据以及对应的转账凭证。

3.单位收入证明及工资近半年流水

4.公积金账号

5主贷人还款卡（要求一类卡）

04 过户（综合受理）：

等银行贷款审批通过后，过户就是办理房屋产权变更手续，将房子产权从原房东转移到下家购买者。办理地点为相应的区房产交易中心，也可以在随申办线上登记办理。

过户当天，买卖双方需要到现场，银行的委托律师也会到场。需要签署的文件有公积金贷款的合同、商贷合同、交易中心留存的各种文件等等。

签完后，窗口会根据收到的文件内容，给到一张盖章的收件收据，这张收据是领取产证的时候需要出示的。然后就是预约缴税拿产证，过户后最快5个工作日可领取产证，同样也是在房地产交易中心办理。

购买方“过户”需要材料：

1.身份证原件

2.户口本原件

3.未成年小孩出生证原件

4.结婚证或离婚证离婚协议原件

5.贷款合同及抵押登记材料

6.交易中心收取登记费共160元（微信或者支付宝）

出售方“过户”需要材料：

1.身份证原件

2.房产证原件及密码函（若有）

3.买进材料（购房发票/契税单/买卖合同，3选2）

4.出售方有抵押或者贷款、租赁备案信息等，需要当场注销

05 缴税，拿产证：

产证人，在过完户的5个工作日后，就可以拿着“盖章的收件收据”+个人身份证+本人银行卡（带芯片的那种），再次来到交易中心，拿产证。先缴税，当天拿房产证。

06 银行放款：

拿到产证的同时，也会有一张抵押原件（叫“不动产登记证明”），这个抵押原件是要交给银行的，银行收到才会放款给原房东，放款大约需2-3周。银行放款不经由贷款人，是款项直接到原房东账户。

07 房屋交接，水电煤过户：

银行放款三日内，双方就可进行房屋交接，拿钥匙。

同时，如果双方在之前有约定尾款的，交接好买方就把尾款给到原业主。

备注：水电煤过户更名

水：户头是房屋地址，不需要更名；

电：下载“网上国网”APP，按照步骤操作即可，有问题可以直接咨询人工客服；

煤气：微信关注“上海燃气”公众号，线上即可操作，需要提供账户号

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上海各区交易中心联系方式

来源：上房百科