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在株洲最难卖的房子不是新房而是二手房。株洲二手房库存将近两万套了，云哥在株洲也卖了五年多的房子。对于二手房市场是非常了解的。二手房掉坑的概率远远大于新房。因为二手房面对专业能力不同的中介，还有脾气、调性不同的房子，还有看中的这套房子位置的过去，我把买卖二手房全部流程一次性给大家说明白，按照这个步子来谁也配不了你。

·第一步，当你看好一套二手房的时候，小区的位置、房子的楼层、户型都满意了，很多人都会忽略一个环节，就是要和未来的邻居去聊一下。因为很多的问题，在短暂的看房过程中不能体现出来，比如晚上的噪音大不大、物业服务怎么样、配套的学校怎么样、邻居比原房东和中介的价格都要靠谱。

·第二步，签购房合同之前一定要搞清楚房子是不是存在抵押、是不是存在查分，这些都可以通过房管局的参考去查询一下，可以让原房主带着身份证去房管局吊打，把它称为产权调查。还有一种查不到的就是原房主是否利用房子进行民间借贷。一定要看清楚房产证的原件、复印件跟照片都不行。

这三步以上都没有问题了，来签订买卖合同，房产证上有名字的人都必须到产，一个都不能少。在株洲要小心意外，一切“产”房要搞清楚当时参与生产的人有几个受益人，这种房子会牵扯到继承的问题，最好所有的继承人都要到产签字，如果实在不能到产，一定要出示彩笔签、名词、委托书或者视频授权证明。特别要注意几个附加条件，包括每次的付款节点、家具家电的归属权、契税、个税等税务还有中介费。抵押的钱谁来出？

·第三步，原房主户口的迁出时间、违约责任。

·第四步，定金不要超过总房款的百分之二十。合同中明确说明，单方面违约，定金要双倍赔偿。

·第五步，如果房子有借款，房东要先去银行解除房屋抵押，这就是解押。

·第六步，最短的时间内做好晚签合同。这是房子的归属权的一个，根本保证同时房子一房两卖。买房准备好首付款、贷款资料，然后买卖双方到房管局做资金监管。这一步非常重要。千万不要把首付款直接给房东，否则房东跑，哭都来不及。交完首付和房东一起去银行办理贷款手续，签订贷款合同。

·第七步，贷款审批通过后双方去房管局报领报税、交税等过户手续。

·第八步，七个工作日之内将拿到新的不动产权证，新的产权证拿到银行做抵押，手续完成后可以拿回银行会将贷款的部分打开梁房东，同时双方去房管局报领报税、交税等过户手续。

·第九步，原业主的户口迁出时间特别是学区房，这一点非常重要。有没有学籍被占用，要提前查清楚买房确定所有的手续都没有问题了，就可以先付首付、解押手续，原房东拿解押手续领取支票去银行领钱。

·第十步，恭喜你，顺利买到心仪的房子。选个良辰吉日就可以享受你的迁之喜。

最后记得关注源哥，在株洲买房不订房。