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恭喜美的置业

以4.7亿+自持1.2万㎡酒店10年

斩获石湾新城4.27万㎡靓地

折合楼面价3941元/㎡—溢价24%

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地块概况

地块航拍图说

（来源：好地网）

地块形规整，内部无建筑物及构筑物，现局部区域作为菜地使用。四至道路中，仅西侧为规划道路，其余均已通车，其中，北面工业大道及东面的兴业大道为现状主干道，南面贤德路为断头路，仅部分路段通车。

地块北面隔工业大道有锦绣豪庭、帝庭公馆、天誉湾等楼盘，目前均已售罄，二手房毛坯均价8000-9000元/㎡，精装修均价10000元/㎡左右。临近石楼镇政府的名巨山水城目前在售高层，毛坯价格在10000元/㎡左右。

地块南面为空地，东南侧为在建商业街（壹家广场、星城汇商业街）以及皇庭壹号观邸项目，皇庭壹号观邸已售罄，二手房8000元/㎡左右。再往南是东莞石龙镇，延兴业大道5分钟车程即可到达石龙镇。

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竞拍要求

1：本宗地竞得人开发投资总额不少于73000万元（不含地价溢价部分）

2：该地块上建成的商业用房中的酒店由土地竞得人自持。

3：商业用房和商品住房须同步规划、同步建设。自持商业用房中的酒店自取得房屋权属登记后10年内不可上市销售。

4、地块住宅占65%（119566㎡），商业占35%（含酒店1.2万㎡），社区公服用房建面420㎡。

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区域规划

石湾镇位于惠州市博罗县的西南端，博罗县正好处于惠州、广州、东莞的交界处，而石湾镇恰似一根楔子，插在广州与东莞之间，南隔东江与东莞市石龙镇相望，西北与增城区石滩镇三江社区（原三江镇）接壤。

正是这种邻莞、邻广优势，使得石湾镇成为惠州第二强镇（综合实力次于罗阳镇），2018年全国千强镇311名，GDP破百亿（2018年106.2亿），外来人口集聚，小镇常驻人口17万人（2013年统计数据），本地人5万，外来人口12万。目前，石湾镇已有碧桂园、金地等品牌房企入住。

石湾镇区位图（数据来源：好地大数据）

地块看点

一、居住氛围日益浓厚

石湾镇总体规划（来源：好地网）

2宗地块位于石湾新城，石湾新城是继石湾老城发展饱和后，新拓展的一片全新居住区。相比老城区，石湾新城定位更高、配套更为优质，镇政府也坐落于此，而且已经引进北京师范大学附属高中（在建）。

目前，区域内已有帝庭公馆、锦绣豪庭、鼎盛名城、新怡豪门、双城峰景、皇龙湾、名巨山水城等十余个高层住宅项目，且多数已经交付入住。

石湾新城项目分布情况（来源：好地网）

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区域楼市

石湾镇与石龙镇价差优势

从房地产市场的角度来看，一河之隔的东莞石龙新城对石湾新城的影响更大，虽隔河，但两边均为建设区，而石湾与广州之间却隔着大片农田，邻莞效应高于邻广效应。

沙河大桥更是拉近两个新城的时间距离，从2宗地块出发10分钟车程即可到达石龙新城，坐享石龙新城的优质配套资源（东莞第三人民医院、沃尔玛等）。

周边楼盘情况（数据来源：好地网）

但目前两城之间的房价差仍然较大，石龙新城目前在售项目高层毛坯均价15000元/㎡，而石湾新城在售高层毛坯均价9500元/㎡，价差5500元/㎡。

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区域地价

△中骏地块竞得截图

中骏竞得地块

2019年2月25日，中骏集团以底价3.8亿元拿下石湾4.8万㎡商住地，折合楼面价2773元/㎡。据了解，目前中骏已在惠州打造了中骏雍景台和中骏雍景湾两个项目。此次中骏在石湾拿地，似乎看好东莞石龙客外溢石湾价格洼地潜力，看好石湾区位优势。

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