领地房产_领地房产质量怎么样

本文为“房地产带盐人”的第231篇文章。

说实话今年这行情下，连TOP50强地产企业都在分化，更何况TOP100强；即使是同为上市公司，各家成色究竟怎样也面临市场试金石的考验。

究竟谁是青铜、谁是王者，谁是收购方，谁会成为被收购的未来一年说不定每天都有新瓜可吃。无论是内部员工理财集资延期暴雷的（这个我回头会专门写），还是公司治理结构，业务发展方面，地产从业者接下来谋职得做好充分的前期调查了解，避免入坑。

从未实现目标的领地

今天说的这家企业也算是比较有特点的一个样本。总部位于四川的百强房企：领地，最近地产圈大事不少，可能关注这家房企的人没有之前那么多，但领地近几年扩张招人也让很多地产同行通过猎头电话了解了这家企业。很多人知道这家企业是两点：1、已经上市；2、要冲千亿规模。

领地的千亿之路是冲了几年，发家于四川乐山之后，后将地产业务的大本营定在成都；但千亿的目标对领地而言更像一个段子：今年还在努力完成前年制定的去年的目标。我们来看下领地的发展脉络和实际情况：

2014年领地喊出的目标是破百亿，说实话最初这个节奏跟当时一众地产后起之秀实际上差不多；

2015年才勉强破百亿，之后目标是2018年干到300亿，2019年要破千亿，如果当初能达成这个目标，领地将是中梁第二；

然后实际情况是2019年领地的销售额大约247亿，尚未达成2018年的指标，根据克尔瑞的统计数据，领地2019年勉强进入百强。我想说如果连买榜单的情况下都只是勉强进入百强最后几位，这种节奏就不要提冲千亿了，因为后面的时间不允许，2019年之后房地产领域资金、政策的调控不断收紧，实质上已经断掉了中小房企通过高周转快速冲千亿销售规模的可能性，到了2020年更是釜底抽薪。

得益于领地如今居然是一家上市房企，去年底刚刚在香港上市，因此我们可以看到2020年它的财报，公司合约销售金额221.34亿元。

勉强，太勉强。

我从三个层面来分析领地的勉强之处，在此之前先说一句这家企业还蛮有趣，我会在最后分析。

第一层面：土储和进入的城市有限，领地几大主要进入区域京津冀地区、华中地区、成渝经济带及四川省、粤港澳大湾区分别贡献了2020年合约销售总额的1.7%、8.5%、74.2%和5.4%，可以看得出是四川作为大本营一地独大，而其他区域完全不能支撑规模扩张。除了四川，合约销售额甚至没有达到20亿的区域。

同时领地的土储和在开发项目布局多为三四线城市，这种市场好处是你深耕可以做当地口碑，而且地价便宜，甚至开发利润可控；然而问题就是市场潜力非常有限，每一波需求释放后需要很久才能恢复，一个供需都不可能很大的市场层面；

第二层面：这是一家家族式制衡的企业，可以说有点家族内部三权分立的意思。属于家族企业2.0版本。领地集团三兄弟刘玉辉、刘玉奇、刘山分管企业，三人占据企业股份的绝对大头，同时三兄弟的妻子也在企业内部任职，三妯娌据称分管财务、审计和招采，再加上三人的孩子也已经开始逐步进入公司接班。另据对业内人士的访谈，领地内部旁系亲属也不在少数。这种情况下，想要用职业经理人来改变企业就会阻力重重，即使是业内明星经理人照业很难去突破。

可以看下上图领地主要高管，领地控股的股权掌握在刘玉辉、刘策、刘浩威、龙一勤、王涛和侯三利手中，其中刘玉辉、刘策、刘浩威分别持股领地控股32.83%、32.83％、32.84％。

接班的二代刘策和刘浩威为堂兄堂弟关系，侯三利为刘策之母，王涛为刘浩威之母，龙一勤为刘玉辉配偶。

例如在去年末领地上市之后即离职的许晓军，曾经在恒大做到天津区域董事长，后任启迪协信执行总裁；在领地做总裁的时间并不长，有种说法是企业为了上市需要有经验的明星经理人站台，不过许的优势在于三四线城市的高周转，而不是企业IPO，不过明星光环肯定对企业也有好处。当然许晓军走也是挺体面的，公告称担任外部合伙人和平台公司董事长，不再担任领地总裁，在上市不到一个月即离开，这种职级应该并不是突然事件。

上了市，但仍然在家族管理的企业治理结构，而且领地的三兄弟和各自的家庭已经分别嵌入了企业管理层，那就不是一方能随意改变的了的了。一家人是按血缘长幼尊卑还是按照工作职责职级，又是否有对应的管理水准就不得而知了，这种情况下的企业往往是职业经理人的大坑，这里要提醒一句找工作的业内同仁。

另外多说几句八卦，家族治理之外还有其他裙带关系，例如领地的营销条线存在的裙带关联，而真正的有实际决策权的人还是老板安排的，这些就不太方便展开。

第三层面：资金指标和债务问题。这个是几乎所有房企的老大难，截止去年领地的现金约为59.25亿，其中有16.03亿为受限资金；而当前领地一年内的现金短债40.9亿，总债务142亿左右。这个还款压力在2021年可以说刚上市就迎来大挑战，说实话接下来领地的动作值得关注，无论是融资还是团队的调整，毕竟总裁许晓军离开后有多少岗位会变化，上市对地产打工人来说可能是双刃剑。

同时另一个值得关注的是：领地还不错的利润数据。2020年领地以两百多亿的销售额，却实现了的全年营收达到131.58亿元，同时毛利率达到35.56亿元，毛利率27%，归属于公司所有者的利润达到8.6亿元。在总销售额增速乏力的情况下，上述损益数据居然还都是持续大幅增长，而且绝对数值不低啊。

这时候我想说的是，其实领地所进入的城市，尤其是四川大本营地区，看来对利润的控制能力还是挺强的，这个也对应了小房企在老板一家人亲自抓的情况下，管控半径不大的时候，实际上比大房企可能还要好。再加上融资途径有限，贷款没有那么多的情况下，利息吃掉利润的情况没有那么尖锐。这恰恰是中小房企的特点，客观上也不是因为管理的好，而仅仅是规模有限导致的，说白了没赶上高增速的规模扩张，因此利润还有保障。

所以说为什么规模有限的领地反而能完成上市，我想跟企业对利润的追求有关系，那么如此战略侧重下，其实领地冲规模和保利润之间是有矛盾的，这也反映出为什么它在过去数年一直没有如期达成规模目标的原因之一吧。

不信你去看县城那种只有一两个项目慢慢开发的小老板，日子过得悠哉的很，甚至是多年积累拿一块地开发一块，几乎没有什么负债；但并不代表这样的小房企比规模大的全国性房企管理有优势，仅仅是没到那个地步而已。

最后我提醒一句所有猎头，我知道你们生意不好做，我知道你们是地产圈特别弱势的一批乙方，但是，你们的工作不仅仅服务甲方，也是对很多人职业生涯有很大影响的，对所服务的企业一定要尽量搞清楚情况，也有助于你们判断一个候选人与企业匹配的程度。