永信房产-永信房地产

最近，朋友C君公司办公室合约到期，加上经营压力增大，所以想另觅性价比高的地方办公，这些天，凤凰君陪着C君顶着烈日在市区绕了几个圈。

写字楼类别，在房地产大家族里属于小众产品，在房地产市场上占比较小，但是，写字楼往往是城市的形象地标，毕竟，在高大上的地方办公才能显示出企业的。

万万没想到的是，现在，江门市区的写字楼竟然多了不少。

新写字楼扎堆涌现，滨江成主战场

现阶段，蓬江区的写字楼主要集中在北新区，滨江新区都有写字楼整装待发。

比如，滨江总部中心，位于越秀滨江盛悦旁，总建面约5万㎡，其中写字楼约4.2万㎡，出租单元建面约100-2200㎡，有毛坯有精装。

滨江总部中心，来源项目视频

其中精装楼层为5/10楼两层，10楼已基本租满，5楼仅余少量单元，租金约38元/㎡·月，管理费约8元/月·㎡。毛坯租金会有折扣优惠，不过具体根据楼层和位置不同而上下浮动。

滨江总部中心，来源项目视频

光合大厦，位于滨江新区昌盛二路，是南方光合创意园区内的写字楼，共21层，层高约4-6米，面积约100㎡起，租金约28元/㎡·月。

而江门铁建城和保利中心的写字楼仍在建设中，江门铁建城规划建设5A写字楼，现时已封顶。

保利中心

另外保利中心写字楼亦是筹划中，有消息透露，该写字楼将进行定制化建设，或会根据客户需求再进行续建。

北新区也有写字楼新面孔，位于篁庄大道1号的永信大厦正式开始租售，项目17层高，3梯5户，4-16层为写字楼，层高约4米，面积约126-248㎡，整层面积约1080㎡。

永信大厦，图源项目公众号

目前永信大厦已是现房，可选择精装或毛坯，出售价格8988元/㎡起，租金约40-50元/㎡·月，另管理费6元/㎡·月，签约期限是3-5年。根据官方海报，现时江门超级厨房已签约进驻。

永信大厦分布

从70跌到40元/㎡，北新写字楼供过于求！

其实，多幢全新写字楼面世的背后，还有很多老牌写字楼面临着空置率高企的问题。

先说说江门写字楼界的老大——万达写字楼，现时AB座空置率超25%，在市区写字楼来说，已经算低。

据中介透露，万达写字楼面积由40-600㎡不等，高层租金约40元/㎡·月，低层租金约30元/㎡·月，另外管理费约16元/㎡·月，包含空调费，但不包含电费。

现时，万达写字楼的高层比较满，特别是大面积的户型，租客稳定，亦有不少是自买自用的大企。相反，低层的空置率就较高，流动性也大，租两三个月就撤场的也不少。

万达写字楼内部

要知道，早3年前万达租金最高可以去到70元/㎡·月，如今大都下降至30-40元/㎡·月才能迎来租客。

再看看健威广场写字楼，整层面积约500㎡，有部分楼层有间隔，面积约65㎡—170㎡，层高4.5米。

健威广场

租金方面就比较高了，现有业主放租50元/㎡·月，另外物管费是14元/㎡·月，目前写字楼A座进驻公司有平安保险、新华人寿等，其他楼层都还在招租中。

健威中心写字楼

总的来说，在北新区大融城一带的写字楼租金（未含管理费）大概是30-50元/㎡·月，在老蓬城的写字楼大概是10-30元/㎡·月左右，但基本都没有租满。

而江海区和新会区的办公场所，主要以产业园、创意园、商业大厦的形式，比如江海的粤湾云谷、高新创智城、火炬大厦，新会的双碳实验室等。

可惜的是，在新会枢纽新城中，原本计划建设的70层写字楼，如今进展不如预期。

办公不限于写字楼，公寓商铺加入混战

受口罩事件影响，经济环境发生变化，企业主为压缩成本，大部分都会选择在人力、办公成本上动刀。

根据中指研究院发布的中国写字楼租金指数，2022年，全国重点城市主要商圈写字楼平均租金连续四个季度下跌，且跌幅持续扩大。2022年，写字楼租赁市场整体呈下行趋势，部分城市空置率高企，楼宇间竞争激烈，面临市场寒冬。

图：2021年一季度—2022年一季度代表城市甲级写字楼空置率

来源中指数据

此前有报道称，全国写字楼空置率已创下近年来新高，同时，租金下跌也成为普遍现象。

而且，如今企业办公地点也不仅限于写字楼了，公寓、社区地铺、产业园等都成为了企业主的选择。

像是北新区周边的智荟城、科创公园等等产业园，租金更便宜，对于初创公司和小微企业来说更友好。

科创公园宣传手册

不过产业园多是工改商，类似于工业大厦，商业氛围和地段较一般。

想要地段好，公寓、街铺就成为写字楼的抢客对手。

有租客表示，同样地段面积，公寓租金比写字楼要便宜接近30%-40%，而且写字楼多采用中央空调，使用时间不够灵活，而公寓就没有这方面的烦恼。

万达写字楼与公寓价格对比，来源58同城

另外，在部分旧社区内，例如育德、美景、江华，街头巷尾的社区铺租金性价比相当高，部分还有二层，面积更大。

老蓬城商铺租金，来源58同城

这些商铺以往多出租给教培行业、餐饮业、网吧、室、健身室等，但受双减和口罩事件影响，这些行业都遇上寒潮，房东不得不降价或分割出租，门槛降低后，租客受众自然更广。

而凤凰君朋友C君在对比一轮后，也决定搬到育德某二层商铺办公，租金和使用成本预计每个月能节省30%。

最后一点小结

其实，江门写字楼空置率提升，一来是由于供应量太大，在老牌写字楼圈未饱和的情况下，新的写字楼接二连三涌现，供过于求的情况加剧。

二来受疫情影响，经济环境还在缓慢回暖，企业在不断洗牌，办公面积的退租与新租都会发生，在这情况下，写字楼空置率的变化波动也会比较大。

而且，江门目前以制造业为主力，厂企居多，对于写字楼的需求自然不及一二线城市。

图源网络

不过，也有企业主想趁着这波空窗期置业写字楼，可以自用之余也能投资，对于这类朋友，凤凰君还建议：

1.地段一定要好，一个好的写字楼应该是交通四通八达，员工上班方便、给老板节约时间、周边配套齐全方便宴请客户。

2.产品质量够好，对于写字楼的品质大致的考量方面包括：电梯配比、车位配比、员工餐厅、单层面积、大堂形象、中央空调等等

3.要找到好邻居，优秀的人总是喜欢聚集在一起，优秀的企业也是喜欢聚在一起。大家在一起就组成了一个生意圈，往往不经意之间就会达成一笔生意。

4.要有好物业支撑，如果说前期规划是写字楼的第一生命，那么物业就是写字楼的第二生命，好的物业对写字楼的后期至关重要。