浅水湾房产、浅水湾户型图

在如今的合肥楼市里，政务区的房价一直稳坐“头把交椅”，提到政务区的房子，第一个联想到的恐怕都是：贵。而在区域内部，50新范围的二手房，更是：贵中贵，要是再加上奥体小学，那就新贵中贵！

但是也不尽然，奥体小学和50新范围内也有一个小区价格比较便宜，单价2万起，这就是：浅水湾。今天班长和大家一起来看看这个小区为什么这么便宜！

浅水湾的位置是在政务区的仙都路和金寨路交口的西南角，从班长绘制的政务区购房地图上可以看到，属于政务区的一个边角位置，周边被奥体中心、金寨路、潜山路和绕城高速等隔开了其他住宅小区，孤零零一个楼盘在这里。

交通上主要依托仙都路可以到达金寨路和怀宁路，连通潜山路、习友路和翡翠路等多条主干道，另外距离地铁较远，整体上来讲交通状况较为普通，不是很便捷。

目前有规划政务区的仙都路将南延对接经开区的轿顶路。如果往南到经开区的路网能够顺利打通，对于浅水湾住户大的出行是非常利好的，也期待早日开工。

在配套方面，楼盘有配套的幼儿园，学区是奥体小学和50新的组合，对于50新大家并不陌生，已经站稳一档学区的位置，广受认可，学区对于浅水湾是妥妥的加分项。

在商业方面，浅水湾自身有比较多的门面，附近也有一些写字楼商业，可以满足日常生活所需，大型商业需要往北到达华润万象城，另外还有奥体中心在侧。

在外部环境方面，通过前文介绍位置也可以了解，负面因素还是比较多的，首先是南侧的铁路和绕城高速，对于临近楼栋还是有不小的噪音干扰的。

往东去虽然有中辰国际和金潜广场隔开了金寨路，但是整体上这两个写字楼的形象气质也不是很突出，所以面貌并不是很理想。西侧的十八岗属于一个城中村，与城市的繁华显得有些格格不入。

北侧的奥体中心，给浅水湾的住户提供了一个非常好的休闲和锻炼的场所，可以从南门直接进入。

接下来我们进入小区看一看，因为小区建成时间早，并不会像新建小区一样会修建一个气派的大门，比较简单。

进入小区以后可以看到地面停放了很多的车辆，这是因为浅水湾没有地下车库，只能在地面停放。从车辆数量来看，小区的入住率还是比较高的，不过晚上停车应该比较困难。

而在入口处还有一个广场，周围一圈环绕着门面房，为业主提供日常生活所需，可以足不出小区。不过因为客群比较窄，门面租金比较低，仅3000元左右/月。

小区内因为停车位占据了很多位置，所以绿化不是很多，其中主要的亮点是小区内有几个景观湖，但是同样也构成缺点。

我们看下图，这个景观湖明显的缺乏日常基本维护，岸边黄土裸露，湖中已经被杂草覆盖，非但没有给业主提供悠闲场所，反而带来一定安全隐患。

相比较小区南侧的这个景观湖就优美了一些，踩盘还发现岸边有不少大爷在钓鱼，相当惬意，不过也还有不小的提升空间。

另外，小区内的道路基本都是水泥路面，还有不少破损的情况，有待修缮。不过小区内健身设施比较齐全，南侧还有几个篮球场。

浅水湾内部有小高层、多层和叠墅的产品，因为是2004年建的小区，所以多层并没有电梯，入户门在金地物业入驻以后统一进行了更换。

小高层属于一梯两户的布局，并没有入户大厅，整体上也是瓷砖地面和大白墙的组合，不过卫生状况不错，墙面也还是比较干净的。

在产品方面，浅水湾在售的叠墅、多层和高层都有，其中叠墅因为靠近铁路线，价格最便宜，多层没有电梯，价格也较低，高层是其中价格最高的。叠墅起步挂牌价在1.9万+，多层起步挂牌价2.6万+，电梯精装高层挂牌价格在3万+。

通过上面踩盘可以看到，浅水湾这个小区优缺点都有，最大的优势当属政务区和50新，缺点有诸如位置处于边角、周边环境不佳有噪音、房龄老等等。

不过班长认为最大的问题还是在于物业，浅水湾目前成立了第三届业主委员会，在去年也聘请了金地物业，不过对于这种老小区来讲1.4和0.8的物业费，显然很难支撑新物业来进行大规模改造，想必金地物业在浅水湾肯定是亏本的，不赚钱自然不会投钱对小区进行改造。

但是如果想提物业费必然阻力很大，难以成功，这也是很多老小区面临的困境，引进新物业、物业费低不赚钱、不投入、业主不满、换物业，如此循环反复，最后小区品质越来越差。

浅水湾虽然劣势比较多，但是价格也便宜，如果能把小区好好的升级改造一番，仙都路再打通，还是想在政务区买房，但是预算不足一个很好的选择的，不过太难破局了。