麓房产(成都房产麓鸣九天)

标题的答案其实很简单，小冰作为济南楼市资深研究员，给出的答案就三个字：

不！可！能！

买在最低点是不可能的，因为全济南同期或者同个楼盘，只有一个最低点，济南成千上万名购房者，注定只有一位幸运儿。卖在最高点难度也是极大，二手房的偶然因素太多，谁也不知道啥时候会遇到一位人傻钱多的买家，到时又会创下本小区二手房历史最高成交价。

所以说，买房不可能买到最低，卖房也很难卖到最高。但买房可以买在较低点，卖房也可以卖到较高点，这是一门技术活，下面请听小冰慢慢胡诌。

一、新房价格较低点的四个节点

如果不考虑特殊年份，把2016年、2017年那种疯狂年份排除在外，在房价相对平稳的年代，新房价格较低有四个节点：新楼盘首开、年底3个月、清盘状态、特殊情况（比如去年疫情）。

为啥新楼盘首开是较低点？

那种比较专业的开发商，新楼盘首开和加推的节奏大致如下：一是宣传期间价格略高，提高潜在购房者的心理预期；等首开时，价格大概率较低，会明显低于宣传价格，让潜在购房者有一种捡了小便宜的感觉；后期慢慢涨价，然后顺销。这就是低开高走的销售模式。

这种模式对于开发商非常重要。低开高走，一方面是给首开入手的购房者看的，自己刚买的房子涨钱了，没几天就涨了好几万甚至十几万，心里倍高兴。有些过度兴奋的购房者，可能逢人便说，俺买的房子，没几天就涨了半年工资，你还不赶紧买。再者是给前期观望还没下手的购房者看的，你下手晚了了吧，再买得多花好几万。如果二次加推再不买，那就又是好几个好几万。

广大购房者都是买涨不买跌，而新房的价格开发商是可以操纵的，所以多数专业的开发商会选择低开高走。低开高走，开发商给自己开个好头，后期好继续引流。盛福片区的越秀麓端府就是明显例子，第一次来济南独立操盘，在很多改善群体并不太认可的盛福，而且大行情不咋好的10月份，首开能取得8成去化的亮眼战绩，跟低开的关系很大，（2万买历下，品质看着还不错，初中签约甸柳，楼盘除了南边万科城挡视野外没啥明显硬伤，价格真不贵）。

越秀麓端府

还有就是中建蔚蓝城，去年中旬首开单价1万2、1万3，价格真香一房难求，拔得开门红。后来几次加推后，价格逐渐上涨到1万4、1万5。营销和产品糙哥—中建，因为把低开高走运用得当，一甩过去中新锦绣天地片区只靠低价揽客的苦日子，过起了我居然也能卖溢价的好日子。

雪山万科城、绿城春来晓园、济高梧桐郡、济高珑悦府、仁恒奥体公园世纪等等，好多懂营销的开发商都是低开高走。当然了，也有高开低走的楼盘，结局通常都很惨，比如中铁城、中铁逸都阅山、奥体铂悦府、万科金域华府等，这几个楼盘最后都卖到了现房。

年底3个月，也就是10月份、11月份、12月份（请注意是阳历年，不是阴历年），也是新房价格较低点。第四季度，房企面临极大的回款任务，上市房企要业绩，工程方面要付款，海量债务要偿还，各方面压力山大。而此时市场上的韭菜相对较少（大部分韭菜都在上半年上车了呀），市场上粥少僧多。各大开发商们不得不使出浑身解数来抢客户。而降价，是最直接有效的抢客利器。

小冰最近带看了不少楼盘，像文旅城D9、D12地块部分矮楼层单价13499，好楼层14000多点；万科城18层小高好楼层单价15800；绿城春来小高新开的18层小高单价14500等等，这三个都是有代表性的流量大盘，相比今年的历史最高点，都有所降价。为啥，这哥仨年底都缺钱，客户重合度又高，除了打价格战别无他法。

但等到元旦过后，又是一个新周期。各大楼盘会取消促销优惠，变相涨价。然后等到春节过后，春意盎然，三月冰化雨润，一大片绿油油的韭菜又到了收割的季节。各大楼盘又玩起了低开高走的把戏，很多购房者买涨不买跌，争先恐后入场，开发商则在一旁笑呵呵的收割。

清盘状态的楼盘价格便宜，这个好理解。没几套房子了，开发商赶紧卖了好去忙活别的楼盘，营销费用一月也不老少呢，关键是耽误精力。集团老总每次会议上都问，那啥尾盘咋还没卖完，负责这个项目的小张，你干啥吃的。当然了，有些有国企背景的楼盘就比较牛逼，越是尾盘卖的越慢价格还越贵，因为卖完自己就得去其他楼盘忙活了，在一个楼盘慢慢养老，他不香嘛。

神武片区的鲁商金茂悦府是前者，尾盘真心便宜，162㎡户型单价才1万5左右。而济高梧桐郡就是后者，据说4号楼可能开到2万8，这是吓退购房者准备卖三年的节奏。大佬们可以在一个项目上养老，多好。一举多得，岂不妙哉。

鲁商金茂悦府单价真不贵

特殊时期新房价格便宜就比较好理解了，比如去年初疫情期间。那会售楼处都闭门歇业，开发商是真慌，只要购房者敢出价，开发商就敢卖。去年初，华润公园九里1.35万起，绿城玉兰花园四期2万出头，现在回头看是真香，但这种价格再也回不去了。

短期内有些房价低点的机会稍纵即逝，短则几天，长则数月。如果这次错过，只能在未来的某天拍大腿了。后悔当初为啥不入手呢，那会为啥不下狠下心来上车呢？但即使把大腿拍肿了又有啥用，价格回不到曾经转瞬即逝的低点了。

新楼盘首开、年底3个月、清盘状态、特殊情况（比如去年疫情），是小冰总结的新盘价格较低的四个时间节点。现在临近年底，还有2个月就元旦，还没置业的朋友，是时候考虑上车了。如果叠加楼盘清盘或者低价首开，就更要珍惜了。

当然了，也有年底首开但价格虚高的楼盘，比如济高云栖府。

济高出品、大高层、还敢卖3万，肯定是梁咏琪给的勇气。但是，残酷的现实是，明年云栖府的价格可能会更高。因为他是济高，可能有人还想指望一个项目耗到养老呢。

二、如何把握二手房较佳节点

二手房和新房是两个逻辑完全不同的市场。想顺利买到高性价比的二手房很难，现在网络这么透明，很多业主都知道市场价，而且很多房东都有种心理，卖房子跟卖孩子似得，尤其生活过多年的房子，倍有感情，不想便宜卖，价格使劲往高了挂。

有些价格看似很低的房子，要么有硬伤，比如顶楼一楼，或者3楼但造型遮光；要么是房主特别着急用钱，或者房子有抵押的房子。小冰就接触过华皓英伦联邦的一套二手房，总房款不到400万，抵押了200多万，这就得需要买方至少有200多万的首付，还要承担前期的风险。这种抵押给银行的情况还好，有些二手房还有民间抵押，这种就更麻烦了。

有些单价明显低于市场价的二手房，并不很值得追求，反倒需要特别警惕。所以，买二手房的逻辑，小冰反倒觉得从交易安全性、楼栋位置、性价比等方面综合考虑，不要只盯着单价看。

至于如何卖在最高点，也是有规律可循的。二手房交易肯定离不开中介，所以，广撒网是必须的，最好多登记几家不同品牌的中介门店。而且还得跟中介处好关系，如果每次中介带客户看房，房主怼中介都跟熊孙子似得，还有哪个中介小伙子推荐你家房子。

顺利卖出二手房，有几个必备条件。首先是最好房子空置，尤其不能有租客，如果可能，最好把房子的钥匙留给附近中介，他们最喜欢卖这种看房方便的房子。其次房子要有卖相，稍微捯饬一下，虽说做不到新房售楼处样板间那么豪华，起码得说的过去。二手房是讲究眼缘的，稍微收拾一下，起码让人看起来很舒服，这点非常重要。

这种老破小的受众越来越少了

再者就是可以考虑付一定金额的辛苦费或者说中介费。这个钱不一定是房款的1%或0.5%，也可以是几千块。别小看这点小恩小惠，这相当于给中介释放了某种信息：房主诚心售房，不是那种挂出来卖着玩的。再者还能多收点中介费，何乐而不为呢。

现在二手房整体是买方市场，尤其那些房龄超过15年的还没学区加持的二手房，非常难卖。如果这时候业主心态还高高在上，那结果只能是剩下。

再者就是节点问题。二手房最佳的出售时间节点是在年初的3-5月份，这时候只能说成交周期快一点，价格不一定见得高。这时候非常不建议业主趁势涨价，反倒要趁势卖出。这时候只要能卖出去，就是赢家。那些涨价想多卖几万块钱的，大概率会被市场狠狠打脸。

现在银行已经在某种程度上放弃二手房了，二手房动不动就3、5个月不放款，房龄较老的直接拒贷款，这个信号已经很明显了。新房放款快是因为牵扯到土地财政，打死开发商也会误伤地方ZF，将来还怎么卖地啊。二手房就这么僵持着挺好，资金跑不出去，高价横盘，正好留着将来收房地产税。

建议现在很多诚心售房的业主，就先把二手房先挂出来，试试水，顺便也让附近中介知道你家有房子要卖，这就对接下广大中介推荐你家房子很有帮助。如果明年再挂，时间上可能稍微晚点了。

三、一定不要想着卖到最高、买到最低

小冰有一个不成熟的预感，今年上半年顺利售出二手房的业主，可能是近几年来的二手房市场的最大赢家。这里指的是大多数业主，而不是全部，有些优质房产，依然值得长期拥有。

未来二手房的售出难度，可能会比今年大得多。尤其济南如果成为房地产税试点城市，那肯定会有一波业主抛售潮和购房者观望潮，到时再叠加银行对二手房收紧，出售难度就更大了。济南现在二手房市场已经5万多套了，将来可能会更多，到时供需比会更加失衡。现在很多买房群体都是95后，他们要求高品质，喜欢新房，忍受不了很多二手房的奇葩户型和停车不方便，甚至有些购房者，连小区有地上车位都无法忍受。

所以，真心建议很多诚心售房的业主，差不多就卖吧，卖到手里才是钱。如果房子卖不掉，那只是账面财富，没啥意义的。

对于购房者，小冰的建议也是，不要想着买到最低点。否则大概率会受到市场教训，下面小冰举两个例子。

去年12月，中新锦绣天地房价一度降到10300。因为价格太过便宜，几天就卖了上百套，中建瞬间就膨胀了，价格一下涨了好几百。后来有群友去看房，价格涨到10600左右了，一套房子贵了好几万。群友心里特不平衡，一度不想买。后来小冰再三相劝，入手了一套好楼层。

今年雪山哪还有单价1万零几的房子，全部都13000+了，万科城甚至都卖到1万7了。

今年1月份，济高梧桐郡请退出两套113㎡和一套125平米小户型。有位群友看过梧桐郡，但因为没有小户型了，也就没买。群友预算不高，之前一度看过孙村郭店的楼盘，后来砸锅卖铁才把预算提高到200万左右。

在群友考虑的间隙，两套113小户型瞬间被抢，都是没来售楼处直接线上转定金，最后只剩下那套125的了，总价在230万左右。而且因为是清退房源，无法享受研究生减免10万的优惠（之前的买家，应该是研究生学历以下），比之前其他研究生买的同户型贵10万。

10万块钱，很多人一年也攒不下，想想真是不甘心。这时，他的小女朋友、还有小冰，力劝群友“高价”买下了这套房。当时小冰就说，不可能买到最低点，买到较低点就很不错了。这次损失的这10万，未来肯定会找补回来。

那会梧桐郡7号楼已经是清盘状态，只剩顶底，这次再不买，以后很难再上汉峪片区小三室的车，年后汉峪房价大概率是看涨的，这是小冰劝说群友贵10万块入手最根本的原因。如果这位群友当初抱着“我就得买在最低点，否则宁肯不买”的心态，可能真的就跟汉峪片区无缘了。

梧桐郡125是边户，还是好楼层，现在保守来看，至少增值了几十万。虽说群友这套房子为了自住，也不卖，但起码少花了几十万。最主要赶上了汉峪片区的新房末班车，现在汉峪片区的新房，已经木有低于300万的了。

汉峪片区即将是二手房市场了

在普通购房者对楼市不怎么了解的情况下，多看一些靠谱房产文章，去售楼处前，喊着一位专业且相对客观的房产人做参谋，真的非常重要。

未来的1-2月是比较合适的入手时机，建议购房者不要非得等到12月下旬，很多开发商从11月份甚至10月份就搞活动了，因为12月份再搞活动就太晚了，到时候开发商只有业绩，但没有回款。而开发商是想业绩、回款都想要。等开发商搞完活动，价格优惠就收回了，就只能明年底再战了。

对于明年新楼盘供应量较少的片区，比如CBD、汉峪、贤文、神武，更要重点关注下片区楼盘的促销活动，明年这几个片区供少需多，价格方面可能对购房者不太友好。

神武片区200万以下，只有融创未来壹号了

希望小冰这篇文章对大家置业和卖房有所帮助，还没有关注小冰头条号的朋友，一定记得关注下。今天就先跟大家聊这么多，全文完。