房产楼盘售楼购房、售楼买房流程

今天有粉丝私信问我，新手买房如何才能不吃亏。

这已经不是第一次有粉丝提这样的问题，估计也不会是最后一次。既然如此，继昨天的投资买房的底层逻辑之后，今天我来讲一讲，作为一个没有买过房子的人，去售楼处你需要了解或者关注的点是什么。

买期房，大致上可以分两种类型，一种是在集中开盘的时候买，第二种是在楼盘的续销阶段买。

集中开盘的时候买，流程大致可以分为以下几步：

白色方框是以宁波地区精装修交付的楼盘举例，如果是毛坯交付，白色方框中的流程不存在。如果是宁波以外的地区，则要看当地政府对于精装修楼盘的管控力度。

续销阶段的时候买，流程大致可以分为以下几步：

白色方框内的二访或者三访，在续销阶段可能就不存在了，因为你有可能第一次去售楼处就看中这个房子，当场就下了定金。用房地产营销的行话讲，你被现杀了。

老钟经常会在续销阶段给销售人员设立现杀奖金。

买房这件事儿，真的是一门学问，考虑到篇幅，今天的话题，仅针对第一次到售楼处，你要注意什么，或者观察哪些要点。

这有多重因素考虑，电话号码是开发商判定客户来源的唯一手段，开发商内部有个系统叫明源系统，前台判客岗的小妹妹输入你的电话号码，就能知道你之前是否来过售楼处，如果来过，之前接待你的销售是谁，包括你的基础资料，都会体现在系统中。

第一次去不留电话号码，防止房产销售的骚扰，这是第一重考虑。第二重考虑，是涉及到优惠。很多地区的很多项目，对于不同来源的客户，给予的优惠是不一样的。

举个例子，老钟以前经常干这样的事情：某客户来源是中介，但是对于中介带来的客户，优惠最多只能放到一个点，但该客户确实诚心买房，但非三个点优惠不买。

这时候我们常用的做法是，让客户先回去，然后销售电话联系客户，让他半路再回来，我们会在系统里变更他的手机号码，将中介带访客户改为自然到访客户，于是就能再多给两个点优惠。

为什么可以这么操作？很简单，我们把给中介的两个点佣金，当作优惠给了客户。行话叫做：外导内。开发商高层对于这种基层销售的行为，一般持默认态度。

但是反过来，内导外，开发商内部的审计部门就会严查，每年都有开发商的营销总因为这类腐败问题被处理，严重的甚至被老板移交司法机关。

拍照片的重点在两个地方，一个是沙盘，一定要360度无死角的拍，整体的来几张，特写角度来几张，不利因素的地方再多拍几张。

多拍照片的目的有以下几个：

• 首先，多拍照片，可以回家细细研究，也可以分享给家里人和朋友看，多讨论多研究。
• 第二，这些照片不要删，将来交付的时候，可以对照沙盘的照片，和实景交付的现场，进行一一对照，如果和沙盘不符合，且开发商没有通过书面形式通知客户，这些都可以作为你维权的证据。

拍照的第二个在样板房，尤其是精装修交付样板房，也要无死角的拍，尤其是电器，大理石，地板等，要有清晰的照片，目的和拍沙盘一样。

另外，去样板房最好带上激光测距仪，卷尺拿着有点难看，看着像个包工头，而且只能测量宽度，层高无法测量。告诉大家一个小秘密，很多楼盘的异地样板房看着很大，比如3.8米宽的客厅，看着有四米多。秘密就在于，很多开发商会把异地样板房里的墙壁做薄，这样两边墙一相加，能多出十来公分的宽度。

这点其实在我之前的视频里讲过。聪明的人在第一次去售楼处的时候，永远都是装老实人，没有啥关系。因为一旦在谈优惠前，你跟销售说有关系，能拿优惠，绝大部分的销售会把原本公开的一部分优惠藏起来，然后等着你去托关系。

最后你关系托了，人家也帮你打了招呼，然后你拿到了本就该属于你的优惠，最后你还要感谢那个人，请个客送点烟酒啥的，你说亏不亏。

今天先说到这里，明天接着说，第一次去售楼处，在房子的专业层面，你要注意看些什么。