中国房产过剩_中国房产过剩背后的真相

中国的房地产过剩？这根本就是个“伪命题”。这两天潘石屹有一个几年前的采访在网上流传，说中国人的人均居住面积已经达到了西方的标准，所以房地产开发到头了，过剩了。实际上这个观点是经不起推敲的，这些年关于房地产的泡沫不绝于耳，首先是16年-18年房价上涨过快，然后是由于房价上涨过快导致供应过量，最后是库存太大又加上12道金牌，彻底击垮了房地产（比如郑州）。这些年，房地产成为中国经济最大的“雷”渐渐成为主流思想，于是政策频出，对房地产过度压制，结果大家看到了，现在的状态是房地产、金融与居民收入进入相互关联的负反馈，各种“救市”措施也如重拳打到棉花上。

为什么我认为中国房地产过剩是个“伪命题”呢？因为根本就不能拿人均居住面积跟西方比来说事，两者没有可比性。西方国家的居住文化、人口规模、经济结构和城市化进程跟中国完全不同，美国人的财富在股市里，中国人的财富在房子上，你不能简单学美国也搞股市立国。房市和股市都是货币的蓄水池，你能说美国股市没有泡沫吗？大家都卖股票股票就一文不值。

经济是建立在货币基础上的，而货币本身就是一个信用，货币对于普通人就是一个基本保障，而对于企业家，他才能创造就业和增长，所以如果你把房产理解为股票，你只需要在适当的时候变现，或者一直持有享有红利就好，这就好比是买房和租房。就跟股市不能过度炒作一样，房产也不能炒作，但是一定要有流动性、保值性，好房子一定要增值保值。

房地产真正的价值是货币锚，央行印发的货币是需要有相应的资产作为锚定物的，在美国是国债，在中国就是房地产，本质是一样的。国债是一张纸，背后是美国政府给背书，其实本金是还不了的，也没想还，如果大家都去卖美债，美债就崩了，美国就崩了。同样的，房产于中国，也是一个信用，大家都去卖，不就“崩”了吗？不是他过剩，而是挤兑效应，他的作用本来就是稳定期和蓄水池，你现在把他当泡沫刺破了，那怪谁呢？其实这个泡沫最好的状态就是刺而不破，稳定向上。

说房地产吸引了大量的社会资本，抑制了企业创新，老百姓被吸干了，这都是不懂房地产和金融造成的误解。房地产是金融的放大器，创造了货币，你用20%的首付但是商业银行创造了另外80%的货币，这些货币变成了政府收入，以及房地产上下游的工程款、装修费、工资、租金等等，甚至是道路、学校和医院，而购房人需要用20年去偿还，这就形成了债务闭环。如果房价如纸，这个货币创造的效应就没有了，那国家必须找到另外一个可以放大货币的出口，是什么呢？股市吗？汽车吗？至少现在还没有找到。经济学和货币学的原理普通人是很难理解的。

人均居住面积其实是一个巨大的谬误，为什么中国人就不能住大房子、好房子呢？如果人均再多个10平米，我们又需要新增多少住宅？要知道房产的大周期大概是50年，这么一个庞大的市场，完全可以形成闭环，稳定在一定的规模，而且还是非常大的规模，即使是3亿人的美国房地产也不是一个没落的产业。

让市场的回归市场，放开所有限购，只要不是炒房，有钱人多买房、买贵房有什么问题呢？有人想去海边买个度假房、养老房又有什么问题呢？但是，你不能一边鼓励大家买房，一边又说我将来要收房产税，这让人觉得就是“请君入瓮”啊，那谁还敢买？

现在很多事都感觉挺矛盾的。