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希腊黄金签证自2023年8月1日正式涨价以来，国内移民中介公司最喜欢推销的房子主要集中在如下三个区域：1、比雷埃夫斯及其郊区；2、位于雅典西部的佩里斯特里；3、位于雅典东北部的Gerakas区域。
国内移民中介公司无论向客户推销哪个区域的房子，他们的房源都有一个共同点——比希腊本地市场价至少高出40%。
2023年以来，位于雅典东北部的Gerakas区域及其东侧的Pallini区域，成了香饽饽。国内移民中介公司也“因势利导”，开始推销这个区域的房子——在我看来，在希腊雅典所有不涨价区域当中，Gerakas可以综合排名第一。
圣诞节之前，我们的客户在Gerakas选中了一套很不错的房子。周一，律师做完了房子的尽职调查，房子很干净（没有按揭贷款、没有抵押、没有产权纠纷、没有需要合法化处理的问题）；周二，我们代表客户向房东支付了2000欧元的定金；周四，我们的合作伙伴打电话告诉我们，房东决定“不把房子卖给华人”，要求退回2000欧元定金并“非常爽快”地愿意按照约定支付2000欧元的赔偿金……房东一开始很清楚意向买家是一个华人，他之所以决定“不把房子卖给华人”并支付赔偿金，大概率是因为他拿到了更高的成交价格或更有利的成交条件——比如买家支付相当比例的现金。
Gerakas和Pallini附近分布着多所国际学校和私立学校非常适合带着孩子来希腊读书的华人家庭
前几天，我收到一位读者朋友发给我的精美楼书，我发现国内移民中介公司及其在希腊的房地产项目方，开始玩一个新的把戏——用Pallini的房子冒充Gerakas区域的房子：
国内移民中介公司“利用”华人要带着孩子来希腊上学的诉求，在客户已经知道或者告知客户“拜伦国际学校位于Gerakas区域”的背景下，把位于Pallini区域的楼盘命名为“拜伦学府”，将其“包装”成“位于Gerakas区域的新楼盘”——至少可以让客户产生这样的“联想”或“错觉”。
我需要说明的是：1、虽然Gerakas和Pallini都隶属于Pallini市，但Gerakas和Pallini是两个不同的区域，两者中间被雅典绕城高速公路分开。2、Gerakas区域的房子，以大面积的复式公寓、小联排和小独栋为主，公寓较少；Gerakas是希腊雅典中产及以上阶层聚居区。3、Pallini区域的房子，特别是马拉松大道南北两侧的Pallini市区范围的房子，以公寓为主；Pallini是希腊雅典中产阶层聚居区。4、希腊本地开发商在Gerakas区域面向希腊本地客户出售的新房（期房），售价在4000欧元/㎡左右；希腊本地开发商在Pallini区域面向希腊本地客户出售的新房（期房），售价在3500欧元/㎡左右。5、中国移民中介公司面向中国客户推销的位于Pallini的新房（期房）——“冒充”Gerakas的房产，售价在6000欧元/㎡左右，溢价60%。
基于我们在一线的经历和我们对希腊房地产市场的了解，对于计划在Gerakas区域买房子的华人朋友，我想给出如下两点建议：1、如果你打算买来自住，我建议你把预算提高到30万欧元以上。2、如果你打算买来出租，我建议你可以考虑一下Gerakas东侧的Pallini区域或者其他区域。
但愿这篇文章可以被更多正在选购“Gerakas新楼盘”的华人看到：1、Pallini是个交通便利、位置适中、干净整洁、适合居住的好区域——坎佩恩国际学校就位于这个区域，但整体而言不如Gerakas——拜伦国际学校位于这个区域。2、Pallini区域的新房子，市场价在3500欧元/㎡左右；Gerakas区域的新房子，市场价在4000欧元/㎡左右。国内移民中介公司销售的价格，远远高出希腊市场价。
霍庆川2024年2月7日于希腊雅典松涛湾
