定州房产中介(定州房产中介陈世芝)
前天中午替同事接待了一组客户，客户手上有三十来万，想贷款买一套小三居的房，二手房，新房都能接受，买房的目的也很明确一是要求价格便宜，二是也算是半投资，给自己留下养老钱。按客户需要和实际情况，我帮客户选了几套性价比很高的优质房源，可是一听房子单价（6500左右），客户不干了，和我嚷了起来，说什么自己买套房不容易，我是黑中介。给我骂莫名奇妙，还好同事帮助出来解围，后来才知道这个客户通过其他渠道了解到，定州某些挨边的位置房价在2180元，我这给人报的是6500左右，客户认为我是吃了她差价了！！！
定州有2000多的房子吗？真有！！！小产权房，了解一下！
啥叫小产权房？小产权房又是个啥？不都是房子吗，小产权和商品房到底有啥区别？别急，风光小光为你专业解疑。
小产权
小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。
小产权房的出现与城市房价蹿升密不可分，其成为社会关注的热点亦是从房价上涨迈入快速之年的2007年开始的。按照国家的相关要求，“小产权房”不得确权发证，不受法律保护。
法律规定
中国实行二元制土地所有权结构，即国有土地所有制和集体土地所有制。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村宅基地属集体所有，村民对宅基地只享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受到法律的认可与保护，即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。因此，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，只能在集体成员内部转让、置换。
产权区分
国家发产权证的叫“大产权房”，国家不发产权证的叫“小产权房”。大、小产权房的争议不在房屋所有权，而是土地使用权。对小产权的解释主要有3种：
1、是针对发展商的产权而言，将发展商的产权叫大产权，购房人的产权叫小产权，这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的。
2、是按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的，不用再缴土地出让金的叫大产权，要补缴土地出让金的叫小产权。按这种解释普通商品房就是大产权房，经济适用房就是小产权房。
3、是按产权证的发证机关来区分的，国家发产权证的叫大产权，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权，又被称为乡产权，乡产权并不构成真正法律意义上的产权。
前两个解释的小产权是合法的，只要交足购房款，或转让时补缴土地出让金即可自由买卖，其法律规定较为明确。而第三个解释的小产权的法律属性存在较大争议，拿不到真正法律意义上的产权证
性质分类
“小产权房”的性质有两种：一种是在集体建设用地上建成的，即“
宅基地”上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，外村农民不能购买；另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的房子。
产生原因
1、城市房价过高：中国许多大中城市的高房价是催生小产权房的重要原因之一。由于中国经济社会发展不平衡，若干大城市的房价长期快速上涨，远远超出了当时当地一般就业人员的收入水平。与此同时，政府经济适用房、廉租房的建设无法满足这些住房需求。小产权房存在着大量现实的购买群。
2、擦边球的空间：根据法律规定，在农村集体所有的宅基地和集体建设用地上，农民可以自行经营，而且农民自建的住房也是可以进行交易的。 正是因为政策法律规定中存在很多模糊不清的地方，才导致了各地小产权房建设的泛滥，在合法与非法之间给小产权房留下了一个擦边球的空间。
3、农地制度不合理：小产权房是农民集体自发在其集体所有的集体建设用地和宅基地上建设的房产，不需要缴纳类似开发商为获取土地交给政府的土地使用权出让金（其中包括由政府出面征收农民集体土地支付的征地费用）；由村集体牵头开发，省去了基础设施配套费等市政建设费用及成本费。在这一开发过程中，农民集体通过出售小产权房获得的收益高于政府征收土地的补偿金额。
购买风险
（一）法律效力
“小产权房”买卖合同的效力一般认定无效为原则。但也区分不同情况：
对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定有效。
对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。
对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。
（二）房产转让
“小产权房”拿不到正式的房产证，因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权，没有所有权。
根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，即购买后不能合法转让过户。其同时对房屋的保值和升值也有一定影响。
（三）政策风险
购买在建小产权房时，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿乡产权房的建设项目，可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。购房人会面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。购房后如果遇到国家征地拆迁，由于乡产权房没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，所以无法得到对产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比微乎其微。
（四）监管缺位
乡产权房屋的开发建设没有明确的规定加以约束，开发建设的监管存在缺位，对购房者的利益有一定的影响。同时，开发单位的资质没有，房屋质量和房屋售后保修难以保证。
出台政策
2008年1月，国务院下发《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》指出，任何涉及土地管理制度的试验和探索，都不能违反国家的土地用途管制制度。
2008年7月15日，国土部下发通知，要求尽快落实农村宅基地确权发证工作，但明确指出不得为小产权房办理任何形式的产权证明。
2009年9月1日，国土部下发《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》，再次向地方政府重申，坚决叫停各类小产权房。
2010年1月31日，国土资源部表示将重点清理“小产权房”。
2012年2月21日，国土部在“2011年房地产用地管理调控等情况”新闻发布会上表示，2012年起各地土地市场流标、流拍类现象须及时上报。同时将限期处理土地闲置等违法违规类案件，包括试点处理小产权房问题。
2013年11月，十八届三中全会通过的《中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出，在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。《决定》提出的是改革的方向，包括土地制度改革的方向，并没有谈及如何解决“小产权房”这样具体的问题。
2013年11月22日，国土资源部、住房城乡建设部下发紧急通知，要求全面、正确地领会十八届三中全会关于建立城乡统一的建设用地市场等措施，严格执行土地利用总体规划和城乡建设规划，严格实行土地用途管制制度，严守耕地红线，坚决遏制在建、在售“小产权房”行为。
分类处理
由国土、住建两部委联合推进的小产权房整治只是针对正在建设、正在销售——也就是近两年新增的小产权房，而对于更多的早已有居民入住的“存量”小产权房，由于历史情况复杂，有关部门将会区分不同的情况分类研究、分类处理。
未来可能采取的主要办法，就是把部分符合一定条件的存量小产权房，通过补办相关手续，缴纳相应的税费之后，纳入廉租房、公租房、经济适用房、限价商品房等保障房系列内；而对一些严重违反城市规划和土地利用规划，非法占用耕地和基本农田的，建筑设计施工质量存在严重问题的“小产权房”，则采取改建或者拆除的强制办法。
原国家土地管理局规划司副司长郑振源认为，未来对小产权房的主要处理，无非就是转正和拆除两种措施。较为关键的是，需要尽快统一有关方面对十八届三中全会后关于“建立城乡统一的建设用地市场”的认识，在此基础上，再出台更为具体的政策措施，这样才能真正解决长期累积的小产权房问题。
2018年国度或采纳以下这4种办法来处理小产权房麻烦!
办法一、制止新建与贩卖小产权房
开始，外地当局要严厉考核以乡村个人名义申报的室第建立项目，严厉施行“一户一宅”的规则，在深化调研的基础上，从源头上制止“小产权”项目。
其次，要从各个环节上增强羁系，关于违背规则完工建立的，要实时发明，坚定避免，追查相干职员义务。关于违规出卖的小产权房，要充公非法所得。
办法二、公道处理已建成与已售出的小产权房
现在，我国保证性住房求过于供，而处理小产权房的大抵思绪就是将其转变成保证性住房。关于已建成与已出卖的小产权房，可依照以下这3种状况来处理：
1、满意请求保证性住房前提的家庭，可为其操持保证性住房房产证实;
2、不满意请求保证性住房前提的家庭，但支出偏低，且购置小产权房只用来自住，那末就让他们补缴地盘出让金、税费等一系列用度，并按商品房为其操持产权证实;
3、购置小产权房用于投资或满意朴素性住房需求的，由当局订定恰当价钱规范，对其衡宇实行强制性收买，转为保证性住房出卖。
办法三、监督办理成范围的小产权房
关于已成范围的小产权房，想要撤除并非易事，也不切实际，因而只能实行监督办理。可树立居委会或归入居委会统领范畴，发扬居委会作为住民自治布置的影响，办理社区一样平常事件，调和各方干系，展开丰厚的社区运动，保护社区的平安、波动、调和。
办法四、完美住房保证轨制
小产权房的炽热从正面反应了我国住房保证轨制还待完美。可从以下3个方面实行：
1、进一步扩展住房保证政策的覆盖面;
2、加大保证性住房的投入力度;
3、树立加入机制。
回到文章开头，通过耐心的给客户解释，终于冰释了开始的误会。小产权房你了解了吗？
注：部分内容来自百度百科和土流网
