慈城房产_慈城房产中介
五月哪个板块的楼盘最为集中？答案居然是慈城。
为什么不是奉化？五月奉化楼盘其实也挺多的，但比较分散，有的在溪口，有的在滕头，还有的在莼湖，不能把它们视为同一个板块。据预测，五月慈城将有宝龙的湖光天樾、大唐的久云府、中旅的宁宸院二期开盘，加上还有200多套房子没卖的湛蓝云镜，以及刚开始蓄客的慈水心境，慈城一时间竟成为市六区楼盘最扎堆的板块。没有之一。一个月之前，或许慈城的开发商还没紧迫感。那时候宁波还没被约谈，慈城还在享受不限购+倒挂的惬意，限购彷佛是一件遥远的事情。毕竟这个板块远在绕城高速之外。但历史总是由意外决定的，现在慈城板块的大戏，只能在限购的背景下上演了。如果要问哪个楼盘最懊悔，老司机猜大概要数慈水心境。初江北开投拿下这块地时，疫情刚刚松一口气。湛蓝云镜、湖光天樾、大唐和敏捷这几块地都还没有出来。慈水心境起了个大早，但却赶了个晚集，是国企的节奏使然么？好在这个楼盘在慈城位置不错，限价又低，卖起来应该不会太难。慈水心境之后，宝龙湖光天樾是去年第二个在慈城拿地的项目，到现在也差不多一年了。以宝龙（还有中梁）的节奏，一年才开盘，真的太过漫长。胡建开发商都追求高周转，温州的开发商也不遑多让，湖光天樾这么慢肯定不是故意的。该楼盘紧邻官山河，也就是浙东大运河，老司机听说在文保部门审批上耽误了不少时间。节奏最快的当属万科湛蓝云镜，拿地就开工，现在二期都推了。虽然卖得不算快，但单价却是慈城几个楼盘中最高的，叠墅卖到了2.8万，洋房卖到了2.6万（装修），在一众两万出头的小弟中，简直是鹤立鸡群。老司机一直都对万科化腐朽为神奇的销售力非常赞叹，许多边角料地块，万科都能把它做成红盘，卖出挺不错的价格。比如万科云谷。慈城接下来就要看龙光、大唐、敏捷的表演了，三块地在位置、产品、价格和客群上也都难以拉开差距，抢蛋糕不可避免。在昨天的文章中，老司机曾说慈城是十年的乡下媳妇熬成婆。自云鹭湾开始，慈城新城的开发周期已经接近十年了。但慈城真正迎来高光时刻却是在这两年，一方面是土拍迭创新高，另一方面是御官山为代表的千人摇。即便火了起来，关于慈城的争议仍然一直没有断过。如果从三江口算起，慈城据市中心距离超过20公里，同样的距离差不多到了大隐、横街、洞桥这种地方。因此许多人对于慈城的火爆很不理解：这么偏的地方，凭什么卖2万+还要摇号。但支持慈城的人又会有另一种说法，他们说慈城有个超400亩的中心湖，纯粹的低密度住宅，地铁也通了，又有千年古县城的底蕴，这样的品质住区市区不多见。如果将来余姚变区，慈城的潜力更大。老司机认为大家说得都有道理，偏远是事实，居住环境不错也是事实，但这都不是真正理由。先说偏远。如果以三江口计算，慈城无疑是偏远的，如果以东部新城为中心，这距离都能到北仑了。但宁波的现实情况是，单一中心正在被多中心取代。一个市区人口超过300万的城市，必然是多中心的。老司机不止一次说过，慈城的价值，其实很大程度上是由姚江新城决定的，姚江新城如能成为副中心，慈城不仅不偏远，反而是近中心地段了。这里距离规划中的江北行政中心约3公里，距奥体中心约5公里，10分钟能到江北万达，走西洪大桥20分钟能到机场，15分钟能到奥特莱斯，无论高架还是地铁，半小时内都能到火车南站。这里去上海、杭州都很近，通过北外环或者绕城去镇海、舟山和北仑也很快捷。相比市中心，慈城去到宁波的一些重要节点，包括周边城市，在时间上并不处于劣势。所以，我们不要抛开实际，空洞的说偏远。再说宜居。的确，慈城前期的规划就是一个睡城，还想打造一个高品质的睡城。这里有广阔的湖面，低密度的住宅；远处有山，近处有河；北面是古城，南面是姚江，一切都那么惬意。但生活就只是看看风景么？那只是停留在理想中，生活更多的是柴米油盐，是平淡无聊，甚至是鸡飞狗跳。慈城新城最欠缺的恰恰就是生活气息，偌大一个新城，除了住宅还是住宅。云鹭湾40万平方的住区，就靠一条400米的商业街在支撑，对面的维拉小镇更是商业荒漠。你想剪个头发，买个水果或者下个馆子，往往都能“只此一家别无分店”，很多社区周边常见的业态，在这里都是缺乏的。过低的商业配比，过于纯粹的住区规划，反而在一定程度上降低了慈城的居住品质，削弱了宜居性。一个板块并不是风景好就宜居了。人们为什么选择生活在城市里？因为城市的生活更加高效，大白话就是生活更加方便。丰富的社区商业，是宜居的重要基础条件之一。好在慈城有所觉悟，5月要出让的TOD地块增加了商业面积：5万方左右的商业体量差不多类似来福士一样的体量。再加上湖光天樾和慈水心境配建的商业，慈城新城的商业总量会有一个较大幅度的提升。但分布不均的问题是没办法解决了，特别是在中心湖的南面。前文提到了慈城交通的便捷性，但便捷是建立在高架基础之上的，准确的说是北环高架。问题是，慈城新城的居民如何快捷的上高架呢？现在新城的居住人口还不多，但随着这两年开发的楼盘陆续交付，居住人口将会大规模增长；如果再考虑到马上要开发的官山河以东地块，整个新城的人口估计还要翻番。这么多的居民仅依靠一条慈孝南路上下高架，就像一个袋子只留下了一个出口，拥堵一定是无法避免的。老司机不知道慈城是如何看待这个问题的，或许北面的余北快速路应该提上日程了；在新城的西边，应尽快打通江北连接线，让连接线成为进出慈新、连接高架的另一个通道。这两年慈城很努力，除了古城改造，新城也在发力。狮子山、东湖、慈江南岸、中心湖等景观工程齐头并进。上海世外高中建成，新的九年制学校预计今年启动，TOD地块马上开拍，五星级酒店预计也将很快上马（地拍去一年多了）。即便被划入了限购圈，未来十年，慈城仍将是江北重点开发的板块。只是有个问题老司机一直没想明白，那片风景如画的中心湖，为啥一直不起个好听的名字呢？咨询老司机付费专栏本文源自微信公众号：房产老司机
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