德义房产-德义苑小区

不时遇到一些客户，要买产权老公寓的小户型，有说预算有限，只有300-400万的，有说600-700万的，有说1000万以内的。

很多客户以为中介以预算多少，其实不然，中介在意的是预算和现实有没有匹配的可能性！现在很多解放后的老公房总价都不止300-400万了，300-400万买20-40平的使用权老房子有可能，买产权的老公寓，基本上不现实；2年前，19年的时候600-700万真的可以买到还不错的产权1房，那一年成交的几套57平的集雅公寓都在631-710万左右，那一年的55平的卫乐公寓产权一房也差不多600多万。

但是经过去年年底今年年初的一轮暴涨，现在想买一个50-70平的老公寓，基本上要800万以上，甚至要800万-1000万之间了。

今年先后挂牌的小户型产权老公寓，常德路常德公寓（有电梯）46.72平750万到（朝东），兴国路老公寓51.92平820万到手（一楼，朝北），重庆南路重庆公寓62.27平850万到手（一楼，朝东），陕西南路立地公寓55平750万到手，2周前刚刚卖掉的淮海中路飞龙大楼72.31平报价1130万。

老公寓尤其是产权老公寓里面有几个问题：

首先很多客户有个误区，都觉得老房子的实际使用面积比房卡或者房产证登记的面积大，的确，大多数的使用权房子，往往因为有壁橱、过道、厨房、卫生间还有一些公用面积不计卡，或者开发了一些空间，使用面积是会比卡上（使用权）或产证上记载面积大的，产权的整栋新里或花园洋房也是往往使用面积比建筑面积大；但是产权的老公寓，和现在的新公寓一样，也是有得房率的问题，甚至有些得房率比较低，一分价钱一分货，使用面积大于登记面积的，房东一般也在报价上有体现，又便宜又好实际面积又大，这种事基本上是很少有的。

其次，不管是面积大的老公寓，还是面积小的老公寓，原始整套的才更有价值。很多老公寓其实是使用权，产权混杂的，很多不是整套，一般不是原始整套的，绝大多数遇到的情况是公共空间部分归属不明确不清晰，公共空间的环境因此相对较差。现在淮海大楼里有一套产权小户型在售，建筑面积38平，售价550万到手！这样的房源就不是整套的，去年还有一套淮海大楼87.64平，750万到手，实际上户型中间有个长长的公共过道，这几年出售的枕流公寓产权房也大多有这样的问题，很多把这样的问题称之为硬伤，一般有硬伤的房子，价格要比市场上便宜很多，所以看到总价单价和面积之间的关系，明显低于市场价很多很多的，需要问清楚。

去年的淮海大楼750万到手户型

另外，经常遇到很多客户，要求一定要带电梯的老公寓，事实上，很多老公寓，大量兴建于1930年代，那个时候有电梯的老公寓，一般来说都是顶级的，带电梯的老公寓，差不多只占了老公寓市场的10%-20%；有电梯的老公寓说明品质高，但也正如此，不管是从名气还是实用角度，这一类的老公寓，普遍比一般的老公寓，单价要高一些。

最后，很多客户毕竟是刚刚开始接触老公寓的客户，对很多情况不了解，往往只是从自己的预算和需求出发，但实际上，以前的老公寓，老公寓的户型设计，居住人群，体现的生活方式，是超前的，以前的老公寓其实，从当时整个情况来看，都是高级的，摩登的，奢华的；现在很多客户看老公寓，经常看到，90-110往往是一房，150平上下自由卫乐枕流等等是两房，甚至常德公寓169平、武康大楼176平、平安大楼190平、花园公寓214平、泰兴大楼206平、麦琪公寓245平等等等等都只是两房，以前的老公寓真正诠释了摩登奢华的概念；这些老公寓很多是历史保护建筑带电梯的基本上都是，原始户型不能擅自改动；另外即使不是历保建筑，很多的户型设计本身大气非常，硬要一房改两房，两房改三房四房，功能上实用性是增加了，但是往往在一个平面上改完的老公寓，改完之后原来老上海公寓的气质就荡然无存了，显得小家子了。其实这些带有超前生活方式的老公寓，和现在的豪宅理念不谋而合，同样是90和100平，市中心绝版豪宅可能是轻奢一房，但是同样这个面积，中外环尤其是外环外，基本上是两房或者小三房，其实，选择老公寓，最终选择的是一种生活理念和生活方式。

说了那么多，哪些老公寓里有小户型呢，其实小户型常出的就主要几个老公寓，河滨大楼、太阳公寓、卜邻公寓、派司公寓等，这些老公寓的小户型，往往都是解放后加盖的，这些加盖的老公寓，产证上往往也是登记的解放前的竣工年限，但是原则上已经不是真正意义上老公寓了，熟悉的客户都知道，首先外观上就能看出那些楼层是加建的，层高，外立面颜色，装饰细节都有明显的差异；其次，进入楼道内部更明显，老公寓绝大多数都是水磨石或马赛克铺地，加盖的直接水泥，老公寓的楼梯绝大多数是精美的铁艺或者实木楼梯，加盖的都是相对简化的楼梯。

客户要买，肯定想买真正意义上的老公寓，如果是买小户型的话，真正意义上有电梯的豪华单身老公寓，在我心里只有两个，一个是衡山路集雅公寓，现代主义风格；还有一个是南京西路石门路的德义大楼，局部带有古典主义的特征和细节。

德义大楼刚刚大修完毕，修缮的时候通过灯光效果让四座立雕人像重现，这就是有温度的上海，建筑的保护和可阅读不仅仅是一句话，更用心地落实在每一个细节里，老房子在上海是幸运的，从政府到民间都在用自己的方式，去阅读去保护，老房子，是上海宝贵的财富和文化的名片。

之前也说过，上海老公寓很多，其中最密集分布的有两条马路，一个是曾经的霞飞路现在的淮海中路（之前写过一条淮海中路的老公寓合集），还有一个是曾经的静安寺路现在的南京西路。

无论是以前还是现在，这两条路都是上海的繁华所在，今天我想重点介绍的，就是南京西路上顶级的优秀历史保护建筑，电梯经典老公寓-德义大楼。

秋日的光影悄然爬上来德义大楼的建筑立面，楼下有一家我很喜欢的冰淇淋店

德义大楼曾经为程氏家族所有，最早的程谨轩号称是沙逊、哈同之下的华人房地产大王，南京西楼1522弄我最喜欢的花园里弄弄堂和德义大楼，都曾经为程氏家族所有。

德义大楼，在曾经的高级警官公寓卡德大楼斜对面，其美丽的倩影经常见诸于各种历史老照片和明信片中，是个地标性建筑；现在德义大楼位于新兴地标太古汇隔壁，未来张园起来，这里更是未来可期。有意思的是，去年卖德义大楼不远处的东莱大楼，附近的卡德公寓、同孚大楼，很多意向客户和最终成交的客户都是在太古汇里办公；今天我主推的这套，房东在新天地上班，房东说平时都是低碳出行，非常方便。

晾衣服就可以看见卡德公寓

房东提供的老照片和明信片影像

70年代的德义大楼 鹤立鸡群 房东用❤️标注了出来

今天主推的这套德义大楼，产权，建筑面积67平，一室户，目前售价1000万到手，也可以出租。

房子朝东，高区，保留了很多原始的细节，一个人自住，这套是非常棒的选择！

德义大楼的立面非常漂亮

以前的电梯厅很精致、很上海

室内层高3.12米，顶部细节、老地板、门、钢窗、都保留了原始的细节。

墙上的画是房东临摹的

墙上挂着《韩熙载夜宴图》房东特地选了一扇屏风做呼应

秋日阳光的下午，看我喜欢的老公寓，拍着照片，听着音乐，喝着房东泡的土耳其红茶，享受着阳光，美好极了。阳光一直持续到4点多，阳光一直从窗户延展到进门处，房东说：最值钱的东西却是免费的：无限的阳光。有阳光的地方就有美好！