界牌房产_界牌房子
继5月黄渤海新区土地推介会后，时隔两个月烟台再次迎来重要地块推介，这次主角是芝罘区和莱山区。
根据烟台市土地储备和利用中心官微消息：为促进全市房地产市场平稳发展，鼓励广大房地产企业提振信心、抢抓机遇，市自然资源和规划局从现有储备地中深度挖潜、精心挑选了位于芝罘、莱山两区7个位置优越、基础完善、潜力巨大的优质地块，供各大房地产企业遴选。
芝罘区是本次土地推介主阵地，带来的地块可以说都相当优质。
一：楚凤片区D、E、F宗地
位于芝罘区只楚路以南、楚凤三街以西、楚凤四街以东。主要分为3块，规划总面积133.2亩，规划地上总建筑面积约15.87万平方米，公建比11.6%，容积率不大于1.8。其中D地块面积27.45亩，容积率：不大于 1.8，规划使用性质为居住；其中E地块面积43.8亩，容积率也是不大于1.8，规划使用性质为居住兼容商业、行政办公；F地块面积61.95亩，容积率也是不大于1.8，规划使用性质为居住。
地块解析：该三宗地属于只楚片区，周边是芝罘区较为繁华的商圈，距烟台首家麦德龙商场约2公里，距火车站、汽车站4公里，周边配备有凤凰台小学、烟台十四中等教育资源。
根据2019年供地计划显示，包括楚凤一街至四街D、E、F地块和凤凰台路以南、娄子山以北A、B地块（原工程机械有限公司地块）这里共有五宗土地出让。其中原工程机械有限公司A地块在2020年被金象泰置业拿下打造为凤栖台项目，此前龙湖也以楼面价8644元/㎡地王价拍得只楚路以南、凤凰台路以北、楚凤二街至楚凤四街之间A宗地，带动该片区的热度。
在两大项目交付以及入市后，此次重新发布楚凤片区的三宗地，相信也会吸引到关注该片区的开发商。而且土地容积率小于1.8适合打造小高层等低密度产品，可以满足周边片区的改善需求。
二：红旗中路以南，通世南路以东地块
位于芝罘区红旗中路以南，通世南路以东。总面积28.5亩，容积率小于等于1.4，大于1.35，规划地上总建筑面积约2.67万平方米,规划使用性质为居住兼容商业。
地块解析：该地块位置相当优越，西临鲁东大学，北靠烟台最大综合性公园南山公园，配套有知名的南通路小学、二中等。地块北侧翡翠明珠项目二手房挂牌价格普遍在2万/平以上。
而且该地块容积率小于等于1.4，适合打造低密度的洋房社区。从整体芝罘区改善市场供应看，如此中心的位置、配套包括居住成熟度，都决定了这块地会非常受关注。是否会由品牌房企拿下，值得期待。
三：青年南路以西、蓁山路以南宗地
位于芝罘区青年南路以西、蓁山路以南。总面积35.4亩，容积率大于1.3且小于等于1.36，规划地上总建筑面积约3.2万平方米,规划使用性质为居住用地。
地块解析：该地块属于南部新城更靠近中心城区的位置，背靠山系，距离鲁东大学主校区2公里，周边是中正山庄、富甲小区等项目。同时该地块容积率小于1.36，可以参考周边容积率为1.5的绿城留香园项目打造洋房社区，对于芝罘区改善人群而言还是非常有吸引力的。
四：南尧变电站西南侧A宗地
位于芝罘区青年南路以西，福顺苑西区以南，南尧变电站西南侧。总面积81.3 亩，容积率大于1.25且小于等于1.3，规划地上总建筑面积约6.61万平方米,规划使用性质为居住用地。
地块解析：该地块西靠蓁山，南邻亚太婚庆文化产业园，周边是富顺苑、蓁山花园等成熟居住区，配套十分丰富。而且该地块容积率也非常低小于1.3大于1.25，可以打造低密洋房甚至叠拼产品。背靠山景东侧有湖，自然资源不可多得。
五：黄金顶隧道东出口南侧宗地
位于芝罘黄金顶隧道西出口南侧，鲁东大学南区西侧。总面积52.65亩，容积率大于1.35，小于等于1.41，规划地上总建筑面积约4.94万平方米,规划使用为性质居住用地。
地块解析：该地块优势主要是东接鲁东大学家属区，位于大学核心商圈内，周边交通发达、教育资源丰富。伴随红旗快速路的建设，沿线项目出行也更加便捷。同时该宗地容积率也很低，大概率是洋房类改善产品。
六：港城西大街两侧、魁玉南路以东、城铁芝罘站以西A2宗地
位于芝罘区港城西大街以北、魁玉南路以东。总面积136.2 亩，容积率不大于2.0且不小于1.95，规划地上总建筑面积约18.16万平方米,规划使用性质为居住兼容商业、商务用地。
地块解析：该地块毗邻城铁芝罘站，周边是毅德城项目、港城华府以及相关医疗配套。目前该板块偏向于刚需产品，而且地块体量足够大，可以满足市场供应。
本次莱山区只有一宗土地推介，但该地块话题度不小。
七：界牌北1#号宗地
位于莱山区，北至荆山路，南山丽景花苑西侧。总面积117.6亩，容积率大于1.58且小于1.59（不含幼儿园指标），规划地上总建筑面积约11.39万平方米,规划使用性质为居住用地、商业服务业设施用地、幼儿园用地。
地块解析：地处芝罘区与莱山区交界，东侧就是即将通车的山海快速路，周边已经有多个成熟居住小区。而且地块背山，容积率也比较低，适合打造改善类项目。
2022年年末该地块曾挂牌但最终遗憾流拍，考虑到当时房地产市场还处于调整期，对于这样一宗优质用地开发商出手谨慎可以理解。今年伴随楼市回温，加上山海快速路的开通，相信该地块的认可度会提高，能否出让值得期待。
本次烟台土地推介主力还是芝罘区，而且从此次推介的地块信息可以看出有多宗低容积率土地，主要集中在南部新城靠近主城区的位置。
近年来南部已经成为芝罘楼市供应的主力军，在万科、绿城、龙湖等房企的耕耘下也成为改善人群的购房集中地，尤其是洋房、叠拼类产品更受关注。
而此次南部推介的多宗土地容积率都在1.3/1.4左右，大概率会是以洋房等改善类产品为主，对于当前改善为主的楼市可以提供更多选择。
但从另一个角度看，要打造出符合改善人群需求的项目需要品牌开发商的参与，如绿城、龙湖等。
而目前品牌房企的拿地意愿还有待观察，例如近期备受关注的黄渤海新区浪潮LG地块（III-4小区）两地块，最终被烟台业达地产有限公司竞得，成交总价70600万元，溢价率0%。业内人士预测后续很可能会是与品牌房企合作，也从侧面看出当下房企拿地依旧谨慎。
因此土地推介包括挂牌只是土地市场回温的第一步，要真正实现回温还是要看开发商的拿地动作，尤其是品牌房企是否愿意布局，这背后就涉及市场走势、品牌战略、城市发展等多个维度的考量。
伴随黄渤海新区与芝罘莱山的土地推介，下半年烟台土地市场或迎来新一轮供应，而且是优质地块供应。
究竟能否带动市场回温，我们拭目以待。
