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周末仔细学习了安信证券的《透视A股：周度全观察》，其中非常有用的几个总结给大家分享下：

1、回顾四轮房地产超额行情，最为首要的是地产超额行情涨幅和政策调控周期紧密关联，政策松则涨且有超额，政策紧则超额实现较为困难。典型如，2008 和 2014 年两轮行情地产政策宽松力度较大，同时伴随政策放松房地产基本面大幅改善，地产行业在期间相对的超额收益均接近 100%。历轮地产放松调控中，政策调控路径遵循着中央—央行—地方的传导顺序，中央往往率先锚定稳中求进（稳增长）的经济工作基调，并在表态中透露出支持地产市场的信号，标志着政策开始转向，随后央行宽货币（降准降息）跟进，最后地方政府开始放宽公积金贷款、放宽限购、降低首付比例、下调房贷利率的形式落实。

2、房地产基本面数据验证对于房地产超额行情持续性至关重要，周期从基本面持续改善阶段到政策收紧信号之间。一般而言，在经历第一波政策预期上涨后，后续超额收益最明显的阶段在于行业基本面拐点（拐点包括降幅持续收窄）时期。同时，地产行情遵循“政策拐点-市场拐点-行业基本面拐点”的演绎路径，其中政策拐点领先于市场行情启动，行情启动领先于地产行业基本面数据拐点（基本面评估以新开工、投资、销售、盈利等，以销售数据评估，领先 2-3 个月左右），而行情结束同样早于行业基本面（以销售数据评估，领先 3-4 个月）数据见顶。此外，地产基本面存在销售→投资→开工的联动，商品房销量的向好激励项目投资和开工，每一轮行情开启后房地产销售率先见底，行情结束后销售率先见顶。商品房销售从见底到见顶的时间间隔约 11-13 个月。

3、房地产超额行情轮动规律（需要注意的是这是需求端逻辑，要求基本面（房地产销售数据）的验证）：遵循投资链—施工链—后周期的规律，前期复苏上游开发投资链条率先启动，有色、钢铁、煤炭等行业受益；后续随着销售、投资、新开工等基本面数据转好，建材、建筑等行业开始占优；最后，传导至地产后周期的家电、轻工、食饮等行业。

4. 地产作为强政策行业，以往一般在稳增长政策要求下起到稳定经济、托底投资的作用。未来随着流动性危机缓解，行业有序出清，房地产行业也将重构。我们认为对于房地产板块，政策作用是恢复正常经营，之后是看供需逻辑以及数据验证，产业逻辑对于其中长期配置价值起决定性作用。

目前的房地产从降低首付、利率、限购政策等多方面来刺激房地产复苏，这个力度已经比过去多年强非常多，利率水平已经降到09年以来的最低位，降低复苏超预期。政策底非常明显，因此符合开启第五轮房地产复苏的大旗，也就是本轮就是房地复苏的政策底开端了。

前期复苏上游开发投资链条率先启动，有色、钢铁、煤炭等行业受益。目前我们看下有色、钢铁和煤炭板块的市场反应吧，已经是确定性的恢复了：

在房地产板块有色板块是比较早会反应，房地产中用的比较多的有色是铜和铝，特别是铝用量最多，因此铝板块反应是最先的，我们看下相关铝板块的走势就知道，确实反应比较明显的：

可以发现铝价已经持续涨了三个月，有色铝板块的恢复还是非常明显的，上升趋势非常的稳定和肯定，因此我认为房地产有色板块已经复苏，而且确定性也是非常强的。

钢铁是房地产板块中用量非常大的，跟水泥板块是有的一拼的，因此钢材的价格对房地产复苏的敏感性非常强，而钢铁板块敏感性最强的应该还是铁矿石，铁矿石对于钢铁的预期需求的反应会比实际使用量预期快非常多：

本地铁矿石的期货价格恢复是非常的稳定的，已经连续大涨了好几个月了，铁矿石价格暴涨实际上已经预示着房地产已经开始复苏，需求端对于钢铁和铁矿石的需求已经开始快速恢复，因此关注接下去的铁矿石和钢材价格的走势。

煤炭主力的连续大涨4个月，我相信很多人都没有注意到，实际上煤炭的需求恢复已经正在进行时，因此对于过去煤炭板块的持续价格恢复也刺激煤炭股的价格走高，煤炭板块目前也是确定性的已经恢复了，毕竟煤炭是炼钢、炼有色的必需品，因此煤炭的需求也会很高，那么煤价走高也是情理这种了。

因此最近煤炭板块的复苏已经在确定性的说明一点，那就是房地产已经确定性复苏了，近期可以关注煤炭板块的投资机会了。

建材建筑行业包括水泥、钢材、建筑材料、施工企业、工程机械等等板块，这些板块目前反应还没有那么强烈，等待房地产板块复苏后必然也会大涨的，但是我相信很多资金已经开始走预期的，所以等不了多久，这些板块的走势将会全部反馈到房地产复苏上的，因此关注这些方向。

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