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天河公园近3个月行情

天河公园，尤其是西门的天府路板块是“广州中产”集中的片区之一，之二就是天河北，这个谁也不要不用抬杠，所以天府路小学的生源是一等一的好

整个片区来看，居住氛围、舒服度来看，除了东方1-3路、以及正在改造的枫叶路之外，其他片区的居住舒适度都不好，尤其是华景新城里面密密麻麻的乱七八糟

天河公园真正的定位只是一个“高尚”的居住板块而已，没有产业、没有写字楼、没有大盒子商业（天河公园地铁站地面以下商业、东方新世界楼下万佳超市除外），大板块的概念比较弱，甚至无从谈起

从大的概念上看，天河公园其实不是一个大的区域板块概念，天河除了天河北、珠新之外，真正崛起的只有金融城-鱼珠的第三极

地铁因素，早些年规划刚出，地铁施工，把后期的利好已经兑现的七七八八了，“地铁一开、黄金万两”的商业逻辑在住宅上行不通，未来11号线、13号线二期的开通，就是利好全部兑现的时候

自住当然是可以的，这个一点没有问题，投资也问题不太大，因为教育配套、交通配套、整体客户群承接、以及离珠新非常近这些优势，整体上来看还是没有任何问题的

以上就是锤哥眼中的天河公园板块

研究一个城市内部的房价，是要遵循一定的大框架的，这是城市结构、产品分类、板块属性决定的

如果换一个说法，那就是一座城市、一个板块、一个小区，一定会遵循一定的框架，这个框架就是价格梯度，比如珠新12万，天河公园8万，金融城鱼珠5万，老黄埔4万，这个就是梯度，好了，我们看看过去3个月，或者说过去半年天河公园的中观市场到底咋样

在讨论微观市场之前，先把天河公园住宅小区分门别类，看看不同档次、级别的小区在市场上的呈现状况如何

第一档：熹园、锦逸（东逸花园）、东方新世界

第二档：隽园、理想蓝堡、理想青年荟、东晖花园

第三档：东方都荟、华建小区、华港花园、叠翠台

我一直有个观点，天河公园这个板块的行情跟真正的市场大市其实关系不太大，表现形式就是：市场不好的时候，“她”的价格不会掉，至多横盘，市场好的时候“她”依然上涨，这就是神奇的地方

2019年底12月-1月份到今年的9月份，天河公园整体市场的表现为：

价格上涨了12-15%

东方新世界、熹园、东逸花园（4期锦逸）成交单价在8.0-8.5，其中熹园成交单价约9.0万，在这一次行情中这三个小区的表现非常强劲，其实他们都符合“绝对的次新、带电梯花园、楼龄新、户型产品本区域内好”的特点

甚至，好多客户来看天河公园板块看盘，必然的三个楼盘就是东方新世界、东逸花园，以及高总价的熹园，这三个盘是天河公园板块的“领头羊”

接下来才是产品品质、物业管理略微差一点的隽园、理想蓝堡、东晖、理想青年荟，整体档次和客群还是差了一些。比如东晖花园的产品差了一个时代，隽园的园林太MINI，理想青年荟的复式至少不是居家客所接受的大众产品等等

其中，隽园这个只有4栋的微型社区，地理位置独特，位居天河公园的核心位置，无论离地铁站、天府路小学一一三中学，还是万佳超市，甚至BRT都在合理的通勤范围之内，户型产品层面，如果对三角形的91平无芥蒂也挺好，面积110平以上的就更加没问题了，尤其是挨着天府路IV栋的景观一流，其实非常不错

理想蓝堡呢，ABCD栋南北排布，3梯8户设置，最好的户型是110平、96平、131平（能接受梯形的阳台），小区内部的私家山环境很好，整体居住的氛围安静舒适很惬意，当然了交易过户的时候很方便倒是真的，因为楼下就是房管局

理想青年荟这个“S”型设置的复式产品，是天河公园板块低总价上车盘，350-370万的复式小两房几乎是本片区合适的房源了，对于需求学w，且总价不太高的客户来讲是一个非常不错的选择

最后第三梯队的是东方都荟、华建小区、华港花园、叠翠台，锤哥的观点就是，买天河公园要避开这些小区，产品落后、小区管理太过一般、要不就是有硬伤，比如叠翠台的吵，华港花园的旧都是实实在在的硬伤，如果纯粹为了学w倒不如买理想青年荟，如果投资就要谨慎，不建议买

所以也不是说天河公园所有的小区都可以买的，可能下面的建议才是最中肯的，不信咱们等着瞧

Ø 总价800-1200万：选东方新世界、东逸花园、熹园

Ø 总价600-800万：隽园、理想蓝堡、东晖

Ø 总价350-500万：理想青年荟

好了，无论我们踩盘踩的再多，户型熟悉的不能再熟悉，业主价格摸的门清，如果我们不能理清楚天河公园的客户群，不能搞清楚这些客户的来源、喜好、偏好，我们还是不能对买入天河公园很有底气

到底都是谁住在天河公园附近呢？

如果你周末的下午去天府路和天河公园逛逛，不是拿着简历和红本相亲的话，你大概率会被有点类似“欧洲小镇、中央公园街景”的景象所吸引，心里一定感慨“我要在天河公园西门”弄一套房

说到天河公园板块，就不能不提天河公园，包括早期的东晖花园、历德雅舍都是极尽的把“园景”放到最大的位置去宣传。以及由此吸引到的一部分人群和客户

早期在天河北上班的人，因为天河北的房价贵了，或者干脆是产品旧了，就会来天河公园这边安家，比如东方新世界、锦逸、熹园等

在珠江新城上班的人，因为珠新更加贵的房价，所以会选择3-5公里之外，但还算不太远的天河公园板块来置业，因为被高房价“外溢”到这边来

华景新城早期的龙门阁、豪门阁、翠安侬苑、陶然庭苑、芳满庭园，甚至邮通小区都会转过来天府路这边，因为这边的居住氛围和生活更加便利，BRT和万佳的配套不是盖的

华景新城的华景里、锦苑、信华、珠江俊园，大部分都是华景新城里面的自主改善升级置换过来的，另外一个小部分是东圃、车陂为了华景小学来买学位房

天河公园还有另外一个客群就是东圃、车陂、珠村、甚至黄埔为了天府路小学的学w房过来的，学位+改善就是这一部分人的买房目的

我知道你要提醒我了，还有科韵路的“码农”。不可否认，早期因为163、一大堆游戏公司在科韵路、天河公园东门，所以这一部分高净值人群也是这一带非常重要的客群

但是，客户的口味是会变化的，而且经年累月的变化

客户的需求和口味会变化的，科韵路附近的IT、码农之类的中高管最喜欢居住的地方已经有变化：一开始确实喜欢华景、东方新世界之类的，新+学位

后来，慢慢的变了，高级一点的去住到了科韵路北端的汇景新城，或者南端的保利天悦、水蓝郡，或者中端的美林海岸。国内来看，有钱有面子的人，不太喜欢上下班，沿着公园或者什么中央大道去徒步上下班，这种方式国内不常见

在这些高管或者有面子的人看来，那些蓬头垢面、左手面包、右手豆浆，兴冲冲的冲进电梯去着急打卡的人，才最适合住在广海大厦、东晖花园，而自己如果条件具备，则一定要住到保利天悦、汇景新城，至少也得美林海岸吧

不过，从产品力来看，感觉天河公园的未来就是现在的公园前，大的地铁枢纽只是有交通疏导价值，但绝不是富人聚集区，和珠江公园珠江东临江大道这边差太远了

员村改造，可能有人会说员村改造会提升天河公园板块的能量，其实员村改造提升的是“珠江公园片区”的利好。员村改造，一方面可以改造一下东部景观和配套

另一方面可以让花城大道继续东进，以至于和金融城打通。如果这点实现了，基本上临江板块的高端居住属性就成定局了

还有，即使天河公园3地铁真正通车了，作为“枢纽”的大站，疏导的作用会起作用，可能会把真正汇聚起来的天河公园人口沿着21号线疏导到棠东、黄村，会沿着13号线输送到白马岗、石牌东、棠下、珠村，所以真正的虹吸效应和疏散功能，到底哪个会占主流，还真的不一定

最后表白一句吧：我们生活的土地，客户客群的喜好偏好、对产品的要求是分级别和层次的，这才有了市场和客户的分类和分层

中间再结合人的心理影响和情绪满足，才会有了圈层和阶层，以及后面的所谓的“阶层固化”与否。投资就是要找准其中的变化，并提前用“套利”的手法去占据先机

公众号与知识星球同名“锤哥教买房"

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