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关键词：成都，近郊旅游，城乡土地改革，秀丽东方，有机农业，户外冒险，农业博览，乡村创客，乡村民宿，传统技艺，花木旅游
作者：宋杰
1.成都，乡村近郊旅游的先行者，更是城乡土地改革的试点区
成都，中国乡村旅游的先行者。早在1986年，中国第一家农家乐在成都郫县友爱乡农科村诞生，由此，以农家乐为代表的乡村旅游在成都快速崛起，并引领带动全国乡村旅游的发展与延伸。
据相关数据显示，2018年上半年，成都市农村居民第三产业经营净收入已超过第一产业，成为推动农村居民经营净收入增长的主要动力。全市仅乡村旅游一季度就实现总收入75.12亿元，同比增长20.0%。
成都，更是城乡土地改革的试点区。作为中国最早实践统筹城乡改革的地区之一,成都获批在“重点领域和关键环节”先行先试,屡次为解决中国城乡二元结构这个制度性难题探路。
1）集体建设用地：利用集体建设用地建设租赁住房试点
2017年8月28日，国土资源部官网发布国土资源部和住房城乡建设部，关于印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》的通知。确定第一批包括成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。
自此，成都市农村集体土地可以不用经过国家征地环节，直接进入了市场，租赁住房、共享度假小院这类项目将获得快速审批通道。
政策之前，依据传统的审批流程——
农村土地归集体所有，城市建设用地归国家所有。农村集体土地要变成城镇建设用地，需要通过地方政府征地，转换土地性质。直接在农村集体土地上建设的房子，是小产权房，一般来说不允许上市交易，也没有房产证。
政策之后，根据《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》——
村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房或者共享度假小院。兼顾政府、农民集体、企业和个人利益，理清权利义务关系，平衡项目收益与征地成本关系。
2. 宅基地：退出变更为集体建设用地，村集体后挂牌到当地公共资源交易中心
同在2017年，成都市国土资源局和成都市统筹城乡工作委员会出台了关于印发《成都市农户自愿有偿退出宅基地使用权试点指导意见（试行）的通知》。
通知指出：农民宅基地自愿有偿退出，经政府审核后，将原址宅基地类（用途）变更为集体建设用地。经农村产权交易所招标，拍卖后，用于工业、商业、旅游业、服务业等经营性用途。
宅基地使用权的试点已经搅动了成都市民宿市场的一池春水，破解了制约民宿发展的产权障碍。
长久以来，有着“中国民宿第一城”之称的成都却面临着民宿困局。一方面，成都拥有超过2万家民宿，在短租预订平台途家网根据订单评出的2018年境内最受欢迎的民宿城市中蝉联首位。另一方面，成都大批名声在外的“网红”乡村民宿因为只有租用的使用权，不能被推荐候选5星级。民宿至少需要取得卫生许可证、营业执照、税务登记证、特种行业许可证、食品流通许可证或餐饮服务许可证，以及消防检查合格意见书，很多与产权密切相关。
彭州"龙门山·柒村"精品民宿产业园成为成功的典型代表。2019年已经给乡村民宿经营者颁发了第一批《不动产权证书》。成都知名民宿品牌上山上负责人周绪表示，如果农村的宅基地能成为民宿主的不动产，民宿主会更愿意以购买的形式而非租赁，“因为在民宿修建、装修的过程中，设计也会更大胆一些，投入的放心度会好一点。”
3. 农用地：可配套农用地附属设施用地指标3%，但要求严格，风险较大
不少文旅企业在乡村田园项目中打擦边球，比如在农业用地上架空，为了保证在耕地内“农地农用”，修建空中楼房。但如果严格来看，这些形式无疑是违法的。
而判定风险的关键则在于国土资源部的127号文及155号文——
155号文：《国土资源部农业部关于完善设施农用地管理有关问题的通知》（国土资发〔2010〕155号）
文件指出：“在以农业为依托的休闲观光项目以及各类农业园区，涉及建设永久性餐饮、住宿、会议、大型停车场、工厂化农产品加工、中高档展销等的用地，不属于设施农用地范围，按非农建设用地管理。确需建设的，必须符合土地利用规划，依法办理建设用地审批手续。”
127号文：《国土资源部、农业部关于进一步支持设施农业健康发展的通知》（国土资发〔2014〕127号）
文件要求：“以下用地必须依法依规按建设用地进行管理：经营性粮食存储、加工和农机农资存放、维修场所；以农业为依托的休闲观光度假场所、各类庄园、酒庄、农家乐；以及各类农业园区中涉及建设永久性餐饮、住宿、会议、大型停车场、工厂化农产品加工、展销等用地。”
成都秀丽东方，正是在模糊地带尝试，最终形成用地争议并遭到拆除的典型代表——
2011年，成都秀丽东方筹建，2017年日均游客近万人，并预计2018年游客量达500万人次。形势一片大好之下，2016年10月1日开场营业的“幸福场”成为大厦将倾的。
秀丽东方幸福场总体占地面积3万平米，其建筑风格以川西民居为样本，以铺、坊、院、坝、篷等构成街景与乡场场景，以坊间群构成铺落集市，为游客还原古老的场镇文化，营造赶场文化，体验一站式采购家用食材的便捷。据媒体报道，开业当天就有上万人涌入秀丽东方，然后一直持续火爆。
秀丽东方幸福场,图片来源：秀丽东方
然而，开业不到一个月秀丽东方接到成都市国土资源局的《行政处罚决定书》【成国土罚（2016）15、16号】。处罚书认定“未经有权机关批准，擅自硬化地面4.5178亩，修建建筑物2.55亩，共计7.0678亩，其中耕地为6.35亩，用于经营用途。你单位新建地块在‘成都市锦江区土地利用总体规划’中为一般农用地。”
虽然秀丽东方投资公司副总经理江驰认为，当初招商时，有关部门曾承诺按国土资源部155号文件精神，提供农用地附属设施用地指标3%等有关政策支持。但后来一直没有办理相关用地手续，秀丽东方得到的口头回复是“先搞起来再说”。
但是锦江区相关人员却表示“根据锦江区农锦公司与秀丽东方签订的土地流转协议，双方约定土地用途只能用于发展现代农业。秀丽东方项目在实施初期，完成了系列现代观光农业项目，但后来陆续在园区内修建的宴会厅、火锅厅、幸福场、停车场等，实际为商业经营、休闲娱乐等用途，明显与“现代农业”要求不符。并且，这些设施属于155号文件所特别强调的应纳入非农建设用地管理的范围。”
抛除争论承诺，根据国土资源部出台的两个文件来看，秀丽东方幸福场的建设难称合规。2018年7月11日，秀丽东方幸福场因土地问题被，川西特色的灰瓦、木梁、白墙、茅草屋檐在钢筋铁臂的挥舞下化为废墟，上亿投资化为乌有。
2. 成都，诞生了众多模式各异的“乡村近郊旅游模范生”
成都乡村旅游典范,资料来源：华高莱斯根据成都市政府网站资料整理
成都不仅诞生了一大批成功的乡村旅游项目，并且各具特色，形成了成熟的模式及产品系列。
田园综合体典范：和盛田园东方
以和盛田园东方为例，是田园东方在西南地区投资开发和运营的首个田园综合体项目,更是一个具有独特“都市田园综合体”属性的代表项目。基于“文旅+社区+农业”田园综合体模式下的复合产品模式。
有机农业典范：协信·多利农庄
以成都多利农庄为例，其总规划面积约2万亩，其中52万平方米农村新型社区、63万平方米家庭农庄和上万亩的有机生态农业示范基地，辐射带动周边5万亩有机生态农业发展。用“农业+旅游”激活农业产业，发展有机农业综合体。
户外冒险典范：安缇缦生态旅游度假区
以安缇缦生态旅游度假区为例，采用“度假休闲+户外冒险”模式，打造了狐巴巴星球这一户外冒险体验品牌，集户外运动，旅游休闲，亲子度假和营地教育为一体。拥有国际化设施和专业的教练，提供高空滑索、树顶冒险、科普探索等多种户外活动。
农业博览典范：华侨城欢乐田园
以华侨城欢乐田园为例，是华侨城携手双流区政府共同打造的现代农业创意博览园。打造川江草海、锦城花岛、古佛花溪、武阳茶谷、七彩森林、大河梯田、鹿溪牧场七大主题区域。
乡村创客典范：明月国际陶艺村
以明月国际陶艺村为例，依托 “四川唯一活着的邛窑——明月窑”，进驻了一批实力雄厚的“新村民”，如国家工美行业艺术大师、著名陶艺家李清，水立方总设计师赵晓钧，服装设计师、作家、著名主持人宁远，美国注册建筑设计师施国平等大咖。
乡村民宿模式：天府红谷、龙门山柒村
以天府红谷项目为例，位于四川省邛崃市高何镇(天台后山)，面积覆盖高何镇全域84.7平方公里，预计总投资23亿，计划10年开发建成。其中，优先打造了“天府红谷”示范体验园区——耕读桃源养生度假酒店和康禾生态农场。
借助新媒体的传统技艺典范：竹艺村
以道明竹艺村为例，体现着典型的川西民居生活范式，村中的川西林盘建筑“竹里”刷爆了成都人的朋友圈，成为不少人前去打卡的新晋“网红建筑”，依托热度引入了一批网红主播宣传竹艺村。
社群社区典范：幸福公社
以幸福公社为例，占地340亩，社员主要是成都45-70岁左右的人群，包括老师、医生、公务员等提前退享受生活的中年人群。为他们提供24-85平的小别墅产品，户户花园入户并配置餐饮、手工艺作坊等社区功能。
花木旅游典范：三圣花乡
以三圣花乡为例，面积约5.8平方公里，由花乡农居、幸福梅林、东篱菊园、荷塘月色、江家菜地主题景区构成。引入知名艺术家形成文创交流展示聚集区。
未完待续
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