深圳龙岗房产_深圳龙岗房产过户在哪里办理

问：老师您好，我的生活半径在深圳东半部分，要带学区，首套房，首付三成预算在200万左右，要四房两卫，想要兼顾居住和投资，应该怎么买，谢谢！

答：你好，我每天接触的投资客自住客，有大量600-800万的中端客户，他们共同目的是买一套小三房，有升值潜力，品质略好，学位中上。 听起来要求不算高，但我会直接告诉他们：买不到，哪怕预算打到1000万，也要在品质、升值和学位上做出取舍。 深圳其实并不贵，只是每个买房人都太贪心，既要又要，既要住的舒服又要有升值潜力，甚至还要附加学位，这几个需求合并同类项，价格必然上天。 首付200，总价控制在600左右，东部没有好学校。 好学校都集中在关内，学区稍微好点的可以在罗湖和福田保税区，但是买不到4房。 龙岗两个学区房：深中龙初、龙岗外国语 对应楼盘：招商依山郡、壹锦园、万科翰邻城绿景大公馆、阳光天健城、中森双子座、奥林华府。

问：老师你好！我的房子是百花园二期156平方的学位房，目前小孩己经上高中了，请问是卖房换后海还是继续持有。

答：你好，百花园学位好，价格高，但是楼龄偏老，这个价格深圳有更好的自住产品，未来成长性也更好。 总价1000以上，生活半径在福田，个人倾向在香蜜湖片区选择，圈层更存粹。属于福田人民的终极改善置业板块。 其次是南山，深圳湾板块。 如果房票充足，建议裂变1套自住盘，1-2套刚需投资盘。 利益最大化。

问：您好，现在考虑2022年小孩上初中的问题， 总价500-750（首套）， 请问有学区房推荐吗？ 目前在关注的： 深中的，嘉多利两房，金丽豪苑一房两房等等； 南外高新：滨福世纪一房等。 请推荐一下，或更好的建议。

答：区位对比南外高新优于深中 罗湖板块整体跑输大势，只能靠学区支撑，未来动力太弱 总价500-750也可以关注宝中学位。

问：非常感谢您的指点，真的很用心和专业。 我目前遇到问题是想尽快买房，但是目前来说首付还差100w，同时有一套西安的正在准备卖(我妈名字)。 有什么办法可以低息贷款100w，用不到一年或者一年。最好先息后本，因为房贷会几乎耗尽月工资。

答：西安房子用妈妈的名字申请1年期的低息抵押贷款。 或者深圳并发3笔信用贷

问：景田青海大厦，带福外学位，价格便宜，买来用学位如何？谢谢

答：青海大厦是住宅变成办公楼，里面煤气和油道都有，但是几乎没有住家的，以办公为主。 有很多核心地段的住宅，因为办公很多，导致涨幅跑输同片区楼盘，如南山中心区的海王大厦，现代城华庭。 带福外学位的青海大厦价格远低于旁边的景尚雅苑。 对于真正的刚需住宅市场，房子的宜居性是非常重要的。办公属性的房子的宜居属性会大打折扣，没有居住氛围，电梯等待时间长，流动人员多且杂，私密性差等。反映到价格上就是对比正常居家为主的住宅会有相应的折价。 这也是为什么它价格便宜的原因。 这种名为住宅实为办公的物业类型，不能说是被低估，而是市场用脚投票的正常价格。 所以，对于此类型物业需要谨慎，总体不推荐。如果单纯考虑学位，可以入手。

问：我手上约有100万，可首付三成，本人暂时不居住在深圳，也不在深圳工作。人在海外。我是深户。 想投资一个小房子。希望在持有的三年内，升值空间尽可能大一些，三年后卖掉，再置换一个更大一些的房子。 看了很多资讯，不知道买在哪里。 我个人喜欢坂田华为附近的万科城，四五层楼高那种低密度房子。这个小区准备通地铁。 也有朋友推荐龙华的丰泽湖山庄。这里也准备通地铁。但是这里比万科城要贵很多。 我同学住在大芬地铁附近的桂芳园，那里的房子也是可负担范围内的。 我也可以买福田的一居室。。 反正都是投资房嘛。 我首付可多出一些，但因为我想留多一点钱做生意，故目前只是想拿一部分资金投入到楼市。

答：1.整个龙岗的房子，品质都很好，但供应量也大，加上利好规划落地很少，这也导致龙岗整体涨幅不如西部。 万科城是大型社区，在建10号地铁口，容积率1.3，绿化率高，小区户型涵盖公寓、洋房、高层和小高层，内有2所幼儿园，物业管理较好，未来10号线开通，区域会迎来新一轮涨幅。 但是从大方向来说，华为外迁导致购买力不足，坂田自住可以、投资只是略略跑赢大盘。 2.民治的短板在片区环境。 上塘我觉得地铁口的几个小区非常宜居，不错的价格就能买到合适的3房2卫。 梅林片区太老了，自住体验一般。 3.布吉长期跑输大势，桂芳园不建议买。 首付100万，如果月供能力不错，建议适当增加首付和高评，入手总价500万左右的楼盘，新盘海岸城是个不错的选择。 二手房关注沙井 上塘 保税区

问：老师，大运颐安都会中央89平米新房约510万，双龙恒裕珑城89平米新房（有四房）约390元，是否值得入手？还是选择在福田、南山、宝安、龙华买？ 我第一套房在罗湖，第二套纯投资房，不考虑学位，若老师认为市内更有价值，可否推荐几个盘？

答：你好，感谢大额赞赏！ 深圳各版块楼市分化越来越大，主要表现在以下几点： 1.东部和西部的差距拉大 2.品质楼盘和低端楼盘差距拉大 3.学位房和非学位房差距拉大 西部涨到一定程度，可能会像东部倾斜，龙岗顺势承接。 但是罗湖和龙岗短期内升值潜力是跑输东部的，建议入手福田、南山、宝安、龙华。 2020值得推荐的一手刚需盘： 沙井海岸城（深外学位，片区标杆、地铁口、大商业）； 合正观澜汇二期 （区域标杆、地铁口）。 也可以关注板块内的次新笋盘。

问：十三老师，缤纷假日豪园和雷圳碧榕湾的两房，哪个值得入手？考虑自住，也兼顾投资。两套总价差不太多，犹豫～～

答：你好，感谢赞赏！ 我们的投资逻辑： 学位越好越好； 搂龄越新越好； 地铁越近越好； 选好小区后，再从里面找性价比最优的一套，虽然十年期不一定挣最多，但短期内增值有保障、流动性强、心里踏实。 雷圳碧榕湾是九年制南山双实验学位，而且非常有保障，前海一线，便宜的户型都比较吵。按照目前的涨幅趋势，小户型学位会继续受追捧。 这2个盘对比优先雷圳碧榕湾。

问：十三老师您好，我是一个年轻医生，在宝安人民医院，无房无贷有车，因才上班一年，自己没啥积蓄，老婆还在读博士，打断今年要孩子所以想找首付100内的小两房，目标区域开车30-40能到单位。候选小区求帮忙参考：1.迷你新居福田 35平 260w 喜：户型舒服 忧；车位少，2.雅乐居西乡 41平268w 喜：车位多 忧：户型不好，片区low 3.领航城领尚花园 西乡 51平 350w 喜：车位多 花园小区 忧：实用少 价格高 4.时代景苑 福永 98平360w 喜：三房 可做高评？ 忧：小区及片区乱旧。麻烦帮忙参考，谢谢。或者有其他建议？感恩

答：你好，感谢赞赏！ 自住优先考虑生活半径附近的次新盘。 当下宝安热门板块价格已经很高了，重点关注西乡 翻身 沙井板块。 领航城距离未来的12号线桃源居站1.2公里，距离未来宝安第三大商业中心领航城商业200米，单价更便宜，又是三房，我倾向于领航城。

问：十三老师好，今年深圳房价行情怎么样？是涨还是跌？想换一套学位房，因为指标及资金问题，卖了才能买，所以想请教几月卖比较合适几月份买比较合适，卖的房在南山华侨城，想买的房在南山南外高新分部，涨的快了怕踏空，纠结中，求指教！

答：你好，置换时，通常会先把想买的房源大致看一下，觉得能买到的概率比较大，那么就启动置换流程，开始卖房。卖房的同时，也会继续看房。当热度差不多、有一些意向接近成交时，只要确定大概率能买到房子，就可以果断签字收定，绝对不要等到自己看的房子也同意卖给你，才收定，那样的话卖房环节反而会很被动。 这里的秘诀是：除非可以不依赖置换直接搞定想买的房子，否则不要寄希望于买到特别极品导致出房特别少的产品，如仅锁定在一个楼盘的一个房型甚至一个室号。否则就真的可能产生你说的问题。楼市平稳缓涨期很适合置换就是这个道理，不太担心踏空的风险，上下家也都不会出现违约等头疼的交易风险问题，可以放心收定、下定。 深圳的上涨还在继续，从西部会逐渐蔓延至中部和东部。

问：您好，关于贷款问题请教：本人深户，上海一套房贷约90万，上海房产证仅本人一人名字。如我老婆（非深户）近期欲在深圳置业，是否有办法享受首付三层的资格？我老婆曾在深圳贷款购房，两年半前已出售深房。感谢！

答：你好，深圳有3种方案可以操作成首付3成 1.全款抵押，找垫资公司配合 2.“5+2”模式，5成首付+2成首付贷 3.开发老人票，老人投靠落深户，做接力贷，最多可以贷30年。

问：老师好！我想1100万纯投资一套小三房，时间5-10年。我选了三个片区，一个是安托山片区的雅福居，一个是半岛城邦二期，一个在宝中片区，楼盘还没选好，请问老师，这三个片区投资性哪个最好？谢谢

答：你好，雅福居自住还不错，但是学位是不确定因素，我们买学区房追求的确定性，像雅福居这类边缘地带的楼盘，很容易被划出去。加上深康中学开学，安托山片区很可能被划入该中学。一旦学位政策有变动，楼盘价值就会大打折扣。 半岛二期双拼户型为主，涨幅表现不佳，上一轮涨幅中半三领涨 半一跟涨，半二属于补涨。单证可以考虑，双证的买入还是要相对谨慎，朋友2016年初买的阳光海滨花园，111平1300万，除去每年的持有成本5-6%约300万，四年算下来已经不挣钱。 之前梳理过，1000万以上可以参考的选筹： 【宝中】天健时尚，西岸官邸，金泓凯旋城，宏发领域，天悦龙庭、西城上筑，第五大道、幸福海岸等 【前海南片区】（南海中学）：鼎太丰华四期，诺德假日，阳光玫瑰园 【科技园】科苑学里（文华）、华润润玺四期新盘（科华），阳光带滨海城（南外高新），海怡东方花园（南外高新） 【前海自贸区】前海时代，招商领玺、颐湾府（目前已没有了） 【蛇口】半岛城邦四期五期新盘（南外滨海），南海玫瑰园（育才太子湾） 【后海】蔚蓝海岸二期（北师大），后海理想雅园、海境界（育才）漾日湾畔（南二外），太古城南（深圳湾），海怡湾（深圳湾） 【后海总部基地】红树西岸、中信红树湾（少量2房户型） 【华侨城】香山美墅（南二实验），新天鹅堡（南二实验） 【香蜜湖】合正香蜜原著、香格丽苑、翠海花园、天健天娇（新盘）

很多人给我留言提问，抱歉因为精力有限，无法一对一指导。