众恒房产_众恒实业

一提到学区房，大家自然想到鼓楼区，作为最早进入二手房交易为主的主城区，学区之所以能把老破小捧上天，无外乎手里握着省市级优质学区这根定海神针。

鼓楼的老破小主要分布在这几类小区：新村、花园和宿舍。它们虽然都是学区房，但是又有不同。新村是早期用来安置拆迁户，大约建于80-90年代；花园一般是早期商品房，大部分建于90年代到21世纪初；宿舍指的是计划经济期间，机关单位通过福利分房，提供给职工住宿的房屋，绝大部分建造于80-90年代。因此单位宿舍楼听起来很低端，但由于自带学区资源优质，所以个个都是天价。

但是，这类天价学区房，要么老破大，要么老破小，平时是风光无限，但是一遇到拆迁就得认怂！可以这么说，买学区房的人最怕拆迁，一旦拆迁，房子本身学区属性灰飞烟灭，意味着无人接盘。

鼓楼区于8月9日发布《鼓楼区人民政府关于仓房街37号红砖楼零星地块精准旧改项目房屋协商搬迁的告知书》，据消息透露：因仓房街37号红砖楼零星地块精准旧改项目需要，决定对该项目范围内所有房屋实施协商搬迁。

本次房屋搬迁范围为仓房街37号红砖楼地块，签约期限2021年8月10日至2021年8月29日（20天）。

我们来看看该项目房屋协商搬迁补偿方案：

本次零星旧改住宅房屋原则上实行异地现房安置，不实行货币补偿。我们看看有哪些安置地方可以选择：

众恒花园（对接价17200元/㎡）、江夏小区（对接价14839元/㎡）、盛世新城（对接价12977元/㎡）、金建二期B标段（对接价15880元/㎡）、双湖新城（对接价13900元/㎡）、六一佳园（对接价12331元/㎡）、洪塘新城（对接价14900元/㎡）、联建新苑（对接价15800元/㎡）

同时，若产权人或国有公房承租户自愿减少安置面积的，减少的安置面积可按安置房评估价进行货币补偿。非住宅房屋及2004年10月26日后建造的无产权房屋按现行征收政策实行货币补偿。

这里面的补偿计价方式有两种：

1.被搬迁住宅房屋补偿计价方式：补偿金额=被搬迁住宅房屋的确权建筑面积×被搬迁住宅房屋补偿单价23791元/㎡；

2.安置房调换差价=实际安置的面积×安置房对接价-被搬迁住宅房屋确权面积×23791元/㎡，不含层次差价。

这意味着买房人每平米只能赔2.37万，而仓房街37号红砖楼划片福州教育学院附中第二附属小学，初中划片延安中学，是鼓楼最顶级的学区房。围绕该校周边几个社区二手房报价都在6-7万之间。

这就是天价老破学区房遇上拆迁的典型案例，遇到拆迁，它就现出原形，就是一个破厝！

客观的说，二附小的学区房能卖到7万，一般是框架房，像仓房街37号红砖楼这种砖混结构房子，在二手房市场竞争力不大，愿意买单的人不会多。

但是对于买房人来说，有如下借鉴意义：

投资学区房的家长往往都默认了一个事实，就是他们买的房子一直会是学区，所以他们对学区支付的溢价并不会消失。如果事前告诉他们，你这几百万花了，以后是住安置房。除了超级土豪，可能没几个人真心愿意为小朋友花这么多。

树立学区房风险意识，不要以为它是一本万利的买卖，毕竟现在已经是天价，以后谁来接盘？

对于砖混结构，甚至已经是危房的学区房，敬而远之，一旦被拆了，它就不值钱了。

对于学区房政策风险也要警惕！