房产证官司-房产证官司律师费标准

关于不动产登记跟物权的实际归属问题，在我们办理政企纠纷的行政诉讼案件过程当中，经常遇到这样的问题。企业的实际权利物权属于企业主，但是因为企业之间的相互合作的关系原因造成的实际的财产却登记在别的名下，或者说自己的比如土地、厂房却登记在别的公司的名下，但是，它们之间的权属又相互约定。这时候起诉到法院的情况下，往往是以登记的这个人为主体起诉，那么还是说按物权实际的权属人去起诉？哪个是具有利害关系呢？

对实际的物权权利人企业有没有权利去起诉呢？显然，我们认为是有权利去起诉的，应当去考虑物权的实际归属。在法律适用上涉及到不动产的登记和物权的实际归属之间的关系。根据不动产登记制度跟物权中间法律上有一些观点。根据最高人民法院相关案例结合相关的裁判文书，对不动产实行统一登记制度，未经依法登记公示的物权不得对抗善意第三人。不动产登记仅仅是权利归属的确认和记账本身，并不直接设定物权。设立、变更、转让和消灭不动产物权的，通常只能是买卖、赠与、继承、承包等双方合同的行为或者合法建造等事实行为，以及人民法院、仲裁委员会的法律文书或者行政机关的征收决定等等，这些才是设立、变更、转让、消灭不动产物权的起因事由。

登记本身是不设定物权的，也就是说设立、变更、转让和消灭不动产物权的法律行为和事实行为。它是前因，随之相应发生不动产物权的变动及登记是一个结果。因此，当事人之间发生不动产买卖、赠与、继承、承包等法律关系的，经不动产登记部门依法办理相应的不动产物权变动登记后，一方当事人因反悔的原因对物权变动登记的行为提出异议的，不应该在基础民事争议没有解决的情况下进行提起行政诉讼。一般应当先通过民事等途径解决，基于买卖、赠与、继承、承包等基础民事法律关系发生纠纷，或者依据《行政诉讼法》第61条的规定再提起行政诉讼的同时，申请一并解决相关民事争议，人民法院可以一并审理行政和民事争议。

在基础民事争议解决权利归属明确后，权利人可以持生效的法律文书申请不动产登记部门依法变更登记，变更错误的不动产物权的登记。这就涉及到对不动产物权的利害关系的问题。第二个涉及到问题是对不动产登记如果有错误的，本身是不是直接先对不动产登记这种行为提起行政诉讼？这种情况是不应当提起行政诉讼的，应当去解决，先解决，可以先去解决民事相关的争议，然后民事争议解决完了，确认物权的归属之后才去提起相关行政诉讼或者要求行政机关变更登记。如果有登记有错误的，不宜直接提及行政诉讼。

我们在实践过程当中也会遇到这样的问题，对登记机关的错误不要去直接提起行政诉讼，先去解决民事争议，如果不解决民事争议这个环节之后，行政诉讼程序是进行不了的。当然也有可能也可以再提起行政诉讼的同时要求一并解决民事争议，这就是行政诉讼法规定的一并解决民事争议，也是可以的。区别物权的登记跟实际的物权的归属，包括物权的设立的原因，法律上的概念要区别开来，根据实际的情况采取合适的诉讼的策略。