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「城建」号称八年建成的下应东南新城怎么样了？
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2013年4月《鄞州新城区东南片区核心区城市设计》通过评审，这时候开始宁波鄞州区的下应街道频频发声，号称要8年建成东南新城，到了2014年更是命名为东南智慧城概念，并在该年提出要打造宁波商业第三极（万达、印象城商圈之外的第三大商圈），饼越画越大，也让大家对其给予厚望。
2013-2020年整整八年，建成时间到了，如今的东南新城怎么样了？
先说结论：东南新城，还是很新！感觉还是很偏！只能说啪啪打脸了。比八年前多了几个房产楼盘而已，在城市板块竞争的声音甚至越来越小。
接下来一边回顾七八年前的“宏伟愿景”，一边看看现状。
1、曾经畅想了哪些美好的未来？
下应位于宁波东南方位，按照现有的“限购圈”，属于主城范围以内，西侧不远是鄞州高教园区喝南部商务区组成的鄞州中心区，北侧隔着潘火就是宁波市的东部新城，东南侧是这两年宁波市政府发力的东钱湖新城，南侧云龙属于还没有城市面貌的。南部商务区、高教园区已基本成形，东部新城打造出了城市名片的格调又有政府压阵，东钱湖难得市区湖景如今地价也近两万、国际会议中心即将动工，到三个核心板块距离都差不多的下应街道，说他未来是亮点，每个人都有理由相信这一点，地段和距离毕竟摆在那里。
下应东南新城区位
2013年东南新城城市规划设计方案
2013年新闻提到的总体规划：
1）将成为鄞州又一个城市核心区，8年投资400亿建成
按照规划，该片区将拥有居住人口１０万，功能定位为以生活居住为主的一个城市综合区，同时配套建设商业服务、行政商务办公等设施。此外，规划另一个亮点是，包括鄞州中学、新的鄞州妇儿医院、商业综合体、国际街区等在内的项目，都将建设在鄞州新城区东南片区核心区内。
这个区域的功能定位，是鄞州新城区的“东南商核、绿墅水城”，一个融居住、商业、文化休闲等功能于一体的城市新片区中心
其中鄞州中学八年前已基本完工，其余下一节回顾。我们继续看看其他的畅想：
2）居住>>>将建成老外云集的“国际街区”。在规划中，居住将是该区域今后最主要的一个功能。在流经该区域的小洋江两侧，规划均设置了大片的居住区，其中包括村民安置房和商住建筑。片区南端的前塘河畔，更规划建设新田园社区和国际街区。规划中特别提到了“国际街区”这个概念，规划称这是供在甬外籍人士集中生活和居住的高端社区，里面除住宅外，还将设置国际酒吧街、国际学校等设施。
2013年这个片区开工建设的只有两个居住区，一个是安置社区，另一个是中海国际社区地块。
3）商圈>>>设有大型商业综合体、大超市
在鄞县大道和新宁横公路交叉口的西南侧，规划了一个大型商业综合体。里面将建标志性的高层酒店、步行商业街、城市广场等，是提供购物、休闲、会议、商务活动等一站式服务场所和高档城市活动空间。在规划纬三路与新宁横公路交叉口的东南侧，结合未来轨道交通下应站，也拟建设集合商务办公、商业服务等功能的大型城市综合体。其中，有高度贴合国际街区的大型百货商场、商业步行街、shopping mall、影院、生活超市等等。
4）公共服务>>>迁入鄞州中学 新建鄞州妇儿医院。规划提到鄞州中学迁入鄞州新城区东南片区核心区。新的鄞州中学校区，位于下应大道与规划纬三路交叉口东北。而规划还保留李关娣中学，并拟在区域内新建７个幼儿园——包括一个国际幼儿园、２个小学。同时，鄞州妇儿医院也将落户这个区域。据规划部门人士介绍，医院具体选址何处尚未确定。此外，规划还配建青少年和老年活动中心、养老院、菜场、电信营业网点、邮电所等。
5）人居环境>>>江河内外穿梭自行车、观光船。自行车慢行系统和水上观光线路，今后或是鄞州新城区东南片区核心区的一大特色。 按照规划方案所示，在甬新河、前塘河畔以及公园、广场内，拟打造连贯的自行车道。自行车道沿线将设置自行车站，提供公用自行车租赁服务。更衣室、淋浴设施、休闲性自行车旅游规划，也将与自行车站结合设计。规划还建议在区域内配置１１个码头，打造两类水上游线。其中，区域观光水上游线主要从甬新河和前塘河上通过，向北通往东部新城、向东通往东钱湖、向南通往奉化；城市观光线路则围绕区域内部水系设置，主要形成一条以甬新河、前塘河、小洋江围合的环形观光线路。此外，在甬新河畔、前塘河畔，规划均设置了大片连续的滨水景观带。
关于这个规划提到的商业综合体，2014年下应街道通过浙洽会，进一步向外释放美好前景，提到了深国投综合体、泰悦城、欧洲小镇三个大项目。下应街道通过媒体大喊口号，打造鄞州商业第三极！并多次在新闻中描绘细节，引来热心市民接下来若干点不断地询问何时落地商业配套。
今年的浙洽会期间，下应街道与深国投签订意向协议，投资2亿美元的商业综合体项目落户在望，体量在25万至30万平方米。综合体当中的山姆会员店是沃尔玛的高端会员制仓储式购物俱乐部，目前国内仅10家，商品少而精。项目相关负责人表示，“我们看中了下应的区域优势和吸金能力。”
名品琳琅满目、时尚场所林立、时尚交流活动频繁举行……泰悦城商业综合体项目主要面向年轻人。这里涵盖了时尚购物中心、国际连锁美食广场、休闲娱乐中心、室内外步行街等，网罗了衣食住行、吃喝玩乐购等多种商业元素，未来将从购物、餐饮、文化、娱乐、休闲等多方面满足人们的一站式生活需求。
规划中的欧洲小镇位于金达路旁。将来，市民大可不必舟车劳顿，在下应也能实现欧洲旅游梦。精致的欧式建筑，整洁的街道，阳光下的花草和鸽群……一切和我们熟悉的欧洲小镇相仿，尽得英伦街区生活精髓。据了解，欧洲小镇项目由麦克亚瑟·格兰购物集团和欧洲浙商投资有限公司联合投资开发，集主题购物公园、都市娱乐、主题酒店、人文艺术、生态居住于一体的现代服务业聚集区，总用地面积为200亩以上。
然后看一下则会个片区地土地规划，看不清楚没关系，大概指导黄色是住宅地块，红色是商业地块，橘黄色是教育用地即可。可以看到在地块规划地正下方，有一片水系和两个一大块商业规划。此处在8年前开发商地广告和政府地规划里称做凤凰湖和核心商务区。
东南新城土地规划
2、如今的东南新城现状是怎样呢？
先来个最近的卫星图看看总体情况。建成区域大约为规划新城区域的三分之一不到。
其中1片区为中海国际社区，八年前已出让土地并动工，地块涵盖配建的幼儿园、小学。片区2也是8年前基本建成的鄞州中学和开工的下应街道中心小学、洋江水岸安置房。片区3除了已建成的安置社区，新出让宅地建成了万科·桂语里。片区4多年前新建了别墅小区檀宫，新出让了宅地建成融创涌宁府，新建成蓝青小学。这几乎就是这八年已完成的全部了。
东南新城已建成片区
在建项目里可以看到2区块的南侧，为4个住宅楼盘，融创大悦城新希望·宁荟台，荣安·劝学里，新希望·堇麟府，中海·凤凰熙岸。
除了卖宅地，其他项目在建的只有一个美康生物医学研发中心，这个地方有时候也被宣传为鄞州中医院，但显然是个计划中的私立医院，目前刚工程快结束。
其他的规划和畅想情况也一一回顾如下：
1）8年建成。
仅三分之一不到，差距极大。
2）国际街区、国际酒吧街、国际学校、欧洲小镇项目。
全部告吹，均无相关项目落地。真正的酒吧街目前宁波仅老外滩一个，鄞州区实际上并没有夜生活聚集的娱乐地段。欧洲小镇项目2014年浙洽会提到后偶尔被当时开发商拿来做广告，后来没有后文了。
3）商业综合体落地。没有任何商业综合体。
所谓深国投没有后文了，其实深国投就是印象城所属的公司，后来被黑石收购，又卖给了万科，印象城系列商业目前在宁波在建的又海曙的万科印、高新区的东部印象城等。下应地段地铁4、5号线今明两年即将完工开通，但目前并没有任何地铁上盖物业的规划和土地出来，房产商广告大热的TOD概念在下应看不到。还有个所谓的“泰悦城”，曾多次在新闻、政府计划中出现，最终告吹，不明开发商。
4）滨水景观、慢行系统、凤凰湖、观光船。
未建成任何滨水公园，至今甬新河岸还是围着围挡，里面要么菜地、要么种苗木、要么高压线铁塔，完全没有要打造城市景观带、滨水公园的样子。其他的河道滨水景观更没有影子。凤凰湖没有启动（想想东部新城的明湖都没有怎么认真动工，这个东西莫非也是有生之年系列咯？）。观光船河码头仅仅停留在了八年前的畅想里。慢性系统从目前的人行道建设来看，政府设计层面也没有考虑，这一点甚至远不如北仑的春晓街道，其沙滩公园及配套的慢行系统、春晓明月湖公园等早已建成。
5）打造东南智慧城。
目前从城市公共设施来看基本未建设，看不出智慧。智慧城地块已出让的4块都是住宅地块，卖给开发商卖房子，也谈不上智慧城。
6）设立鄞州妇儿医院。
未落地。鄞州妇儿医院目前挂牌在了鄞州医院。
3、房价涨了一倍，为何下应的发展却这么慢？
针对这个问题简单做点反思建议，或者其他畅想。
1）新城发展，交通为先。东南新城道路交通发展极为缓慢，2013年建成了下应南路，第二条命脉的金达路其实也很重要，金达路北侧连着的就是东部新城的海晏南路。但是这条金达路直到2019年才建好了一半（原计划计划2016年实施）。其他如中海国际、洋江水岸这类住宅小区的配套道路，施工速度也极其缓慢，最夸张一个如中海国际北侧一段几百米的路从2015年修到2019年底才算完成。
2）重要水系、公园系统缺失，城市面貌和环境落后。如果作为一个住宅区为主的新城，可以对比鄞州公园、院士公园带给城市的巨大吸引力，如果下应街道的滨水公园、凤凰湖公园主轮廓完成，那周边商业地块的出让、开发、招商引资会增加很多吸引力。否则都是规划画饼，面对卫星图上的一片农田，什么样的商家会有信心来开拓投资？开发商也是赚钱做生意的，不是做慈善的。另外云龙镇有多个污染企业排污，影响到下应片区的空气环境，下应街道应主动与东钱湖、云龙一起进行这方面的治理工作。
3）地铁即将开通，未规划TOD项目，无大型商业综合体。应该围绕为数不多的地铁站周边，打造地铁上盖项目和城市核心区景观。今年4号线即将开通，金达路地铁站一出来就是一片荒芜、出了城市的感觉估计。如果能结合地铁站完成商业综合体的布局开业，对于就业、人口聚集、消费等都可以形成新的局面，地铁站周围自动形成新的城市中心。
4）产业定位不清晰，产业引进乏力，智慧城有名无实，面对南部商务区、东部新城的成熟竞争，什么样的企业落户，目前没有清晰的定位。
5）打造什么样的旅游资源也没有想清楚。目前有一个天宫庄园，很小，吸引力不强，又一大块地卖出去开发了商业性质的别墅、洋房。没有打造成特色明显的城市田园风貌区。
6）教育医疗资源匮乏。
7）如何利用东钱湖新城的发展机遇？东钱湖打造国际会展、会议中心、旅游度假区，那么作为东钱湖与鄞州中心区中间地段的下应该做些什么。另外一方面甬舟铁路开工，云龙可能设置火车站作为交通枢纽，下应是否又有机会提前布局。
8）打造城市独具特色的公共服务设施。鄞州区2015年前后曾经成立过有轨电车公司，新闻说了一两年可以完工，后来开始修地铁，项目黄掉了。当时规划的线路是最为繁忙的天童路、宁南路，显然不合适，被地铁取代也显而易见。有轨电车适合于城市观光及车流量相对一小点的区域，广州等国内多个城市已有。下应街道目前路网建设还未完成，如可提前布局，也可以打造独特的名片。另外规划的水上巴士、观光船也是非常有特色的，同样可以成为宁波城市的名片。这种独一无二的东西应该坚持。
9）尽早确立城市家具、城市形象、智慧城市设计方案。东南智慧城应该从城市各项设施设计（包括垃圾桶、公交站亭、慢行步道、标识、路灯体系、雕塑、景墙、电子屏幕等等）尽早确定实施方案并逐步应用，体现独特特色的历史文化与智慧概念。
10）核心商业区也可以承担建设鄞州音乐厅、鄞州大剧院等 鄞州区域缺少的文化配套建设。引进教育用地建设宁波音乐学院或宁波美术学院，形成艺术教育特色。适合近城区又近景区（东钱湖）的业态引进。
11）职业体育发展方向。按照国家目前大力推广足球运动的政策，争取资源在东南片区建设专业足球场（宁波下应大球场）、成立专业足球俱乐部来承办宁波专业及业余足球培训推广赛事举办等氛围、引进中超球队打造城市新名片、宁波新的知名度。目前鄞州区综合体育场较多且全在大学内，资源整合有限、系统专业性不够，空白较多，这方面宁波非常落后。宁波奥体中心也没有足球场，只有个体育馆、游泳馆。
……
总之，有了梧桐才能引进凤凰，除了靠大环境房价上涨拉动东南新城的房价，城市建设更需要有想法、有突破、有落地的项目。否则口号虽说是“一年抓启动、三年出形象、五年见成效、八年达目标”，八年过去发现还在启动，未来的八年该怎么办呢？
新希望下应项目设计图来了
宁波地铁8号线
宁波地铁8号线19个站点位置都已明确！#宁波地铁 #轨道交通 #宁波房产 #城市规划
三批次的时候，新希望欧皇附体，摇到了下应地块。这块地位置不错，离8号线的天宫庄园站也很近，被网友戏称为下应天花板。
该地块位于下应街道，东南至地块界线，西南至前塘河，西北至下应南路，东北至沙公路。出让面 积50219㎡（折合75.329亩），1.2<容积率 ≤2.3 ，建筑密度≤30%， 绿地率≥30%。
日前，该项目的设计图发布。整个项目的地上部分总建约12万方，12幢18F-26F的高层，呈围合式布局。配建一所18班幼儿园，12号楼是无敌楼王。面积段为100-140的刚需刚改产品，梯户比基本为2梯4户和2梯2户。
这个项目限毛坯均价29200元/㎡，基础装2000，预估升级包再加1500-2000，最终含装修包销售均价可能在33000元/㎡左右。有兴趣的可以加我粉丝群，有消息我会第一时间发布！
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助理
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新希望鄞州下应地块规划公示！项目将实行全装修现房销售
来源：鄞州区自然资源和规划分局
乐居买房讯 6月15日，鄞州区自然资源和规划局公布了鄞州区YZ04-04-e2地块（东钱湖组团下应地段）项目方案批前公告。根据规划公示，项目拟打造3幢小高层和2幢高层住宅。
公示截图
地块详细信息
● 地块位置：项目位于鄞州区下应街道，东北至首南东路，东南至昇桥路，西南至宗德路，西北至应慈路。
● 地块详情：2021年5月26日，鄞州区YZ04-04-e2地块（东钱湖组团下应地段），被新希望公司以总价6.5亿元夺得，成交楼面地价约为21286元/㎡，溢价率13.2%。
地块规划公示信息一览
（以下信息来自第三方，最终以开发商公布结果为准）
● 规划用地性质为城镇住宅及配套用地，实行全装修现房销售。项目将打造3幢小高层和2幢高层住宅，其中1#和2#为13F，3#为12F，4#和5#为18F。
● 该地块商品住宅毛坯销售均价不高于31300元/平方米，商品住宅毛坯最高销售单价不高于35995元/平方米，车位最高销售价格不高于25万元/个。装修标准在2000-3000元/平方米之间，若装修评估价高于3000元/平方米，按3000元/平方米计算，若装修评估价在2000-3000元/平方米之间，则按实际装修评估价计算。
效果图
● 项目总用地面积13896平方米，总建筑面积（含pc补偿面积）43157.79平方米，地上总建筑面积30571.20平方米，建筑基底面积3440.02平方米，容积率2.20，建筑密度24.76%，绿化率30%。
主要技术经济指标
● 项目有两个人行出入口，主次出入口分别位于宗德路和昇桥路上。
总平面图
周边配套
1、本宗地块距离地铁4号线金达南路站直线距离不到500米，交通便利。还有首南东路、下应南路、金达南路、鄞县大道、鄞州大道、沧海南路等多条交通干道，可瞬时通达全城；
2、周边3公里范围内有宁波市鄞州中学、鄞州中学附属下应中心小学、宁波市兴宁中学、李关弟中学、蓝青小学、下应街道中心幼儿园等教育配套，还有宁波理工、诺丁汉大学等优秀高教资源；
3、商业上，地块周边有培罗成商业广场、128商业广场等，距离环球银泰城、南部商务区都比较近，购物比较方便；
4、医疗上有鄞州中医院、下应医院、宁波美康医院等医疗体系；
5、地块周边有天宫庄园、院士公园、滨河公园等多个休闲去处，夜跑锻炼都极为方便。
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