房产再贷款,按揭房二次贷款

房贷没还清的前提下，可以把房子再次抵押给银行借款吗？

众多周知，同等条件下，一般抵押贷款的利率会低于信用贷款的利率；不过合格的抵押物并不好寻，最近有网友就在问，他在建行办理了20年期的房贷，贷款已经还了5年了，最近几年房价不断的上涨，目前贷款额度远远低于市场价格，想问这个房子可以继续在银行办理抵押贷款吗？

答案是肯定的，可以，而且这有一个专业的名词叫做二押，根据《中华人民共和国担保法》第三十五条规定：抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。

举例分析：小明2016年购房时，价格为1万元/平方米，房产面积100平方米，则总价为100万元，首付30%，在银行贷款70万元。五年时间眨眼一过，目前房地产市场一片火热，小明当时购买的房子，价格已经变为了2万元/平方米了，此时该房子的总价值变为了200万元，按照银行最高的70%的抵押率计算，此时小明的房子理论上可以设定抵押额度：200万元*70%=140万元。

小明2015年购房时就已经开始还房贷了，假设这5年的时间，小明已经归还了10万元的贷款本金，那么小明这时候的贷款本金剩余70-10=60万元；所以理论上这个房子此时还可以再贷出来：140万元-60万元=80万元。

有一句话说得很好：理想是美满的，但现实是骨感的。二押虽然在理论上可以，但在实际操作层面上，很难，因为二押等于扩大了风险，所以大部分银行都不会接受。

仍然以上述案例为例，小明在A银行办理的住房按揭贷款，这时候剩余的贷款本金60万元，此时房价200万元，无论怎么卖，基本都不存在回收不了本金的情况；但如果A银行继续给予小明80万元的二押贷款，这时候贷款本金达到了140万元，银行的风险就大大的增加了，特别是房价是波动的，并非一直稳步上升，二押等于给银行的贷款带来更高的风险，所以绝大部分银行都不会同意。

或许有人会说，我不找银行，直接找其他金融机构进行二押，可以吗？虽然说非银金融机构，在审核上相对会松一些，但其实也不容易，毕竟作为二押的债权人，其执行权力时，只属于第二顺位，清偿顺序劣于一押的债权人，所以现实中就算是非银金融机构，也很少愿意接受二押的。特别是办理二押还需要房产证，而你在房贷还未结清时，产权证是抵押在银行的，在未经银行同意的情况下，你根本无法办理二押登记手续。

当然有的地方住房按揭贷款在房产证出证之后，银行会换发为他项权证，同时将房产证归还给购房者（此时的房产证上的《设定他项权利》会有盖章说明）。这种情况下，在未告知一押银行的情况下，确实可以继续去办理二押，不过一般银行的格式合同会约定，抵押人未经抵押权人书面同意，不得转让、出租、再抵押等方式处分抵押物。所以你在未告知的情况下办理二押，一旦银行在贷后管理中发现的话，有权要求你提前还款，这点你要提前做好这个准备。

目前来说，接受二押贷款的银行还是比较少的，非银金融机构可能会多一些，但也不好找；如果觉得房子抵押贷款的金额偏低，又无法取得二押的，你可以先把原剩余的贷款本金结清，然后把房产证解压，解压后再重新去申请办理抵押贷款，这样就可以多贷款了。

解码保障性住房再贷款：加快存量商品房去化速度，增强房企回笼资金能力

21世纪经济报道记者 唐婧 北京报道

“3000亿保障性住房再贷款将直接提高房地产市场的资金流动性，帮助开发商缓解资金压力，并促进库存房屋的快速流转。”ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然告诉记者。

中国副行长陶玲在5月17日举行的国新办新闻发布会上介绍，保障性住房再贷款按照“政府主导、市场化运作”的思路，由提供低成本再贷款资金，激励21家全国性银行机构，按照市场化原则，向城市政府选定的地方国有企业发放贷款，支持以合理价格收购已建成未出售的商品房用作保障性住房。

事实上，“去库存”已成当前房地产复苏的当务之急。国家统计局最新公布的数据显示，4月末，全国商品房待售面积为74553万平方米，同比增长15.7%。其中，住宅待售面积增长24.5%。

收购存量房将其改为保障性住房或为破局之道。专家表示，此举既有利于加快商品房市场“去库存”，又有利于加快保障性住房市场供给。一方面，引导地方国有企业在金融机构支持下市场化参与收购，能够快速形成团体购买力，加快存量商品房去化速度。另一方面，通过盘活存量，有助于缓解目前房地产市场中商品房供给多、保障性住房供给少的结构性矛盾，更好解决工薪收入群体住房困难。

记者了解到，郑州、南京、珠海等地国企已经先行先试，通过直接收购、以旧换新等方式参与到消化存量房的过程中。本次央行及时设立专门的再贷款工具， 支持地方国企收购存量房产用作保障性住房，将有利于盘活存量、化解风险。

例如，4月1日，郑州市住房保障和房地产管理局等六部门联合印发《郑州市促进房产市场“卖旧买新、以旧换新”工作方案（试行）》，通过国有保障房运营公司收购和市场化交易两种方式，推进郑州市内八区有改善性住房需求的群众安全、高效、快速达成换房目的。

2024年全年，郑州计划完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”10000套。其中，通过郑州城市发展集团有限公司收购，在《方案》试点阶段完成“换房”500套，计划全年完成5000套；通过市场化自由交易，计划全年完成5000套。凡是在今年通过“以旧换新”换购新建商品住房的群众，均可享受契税补贴30%的优惠。

保障性住房再贷款将为地方国企收购存量房将其改为保障性住房提供低成本的资金来源。中国副行长陶玲在5月17日举行的国新办新闻发布会上介绍，保障性住房再贷款按照“政府主导、市场化运作”的思路，由提供低成本再贷款资金，激励21家全国性银行机构，按照市场化原则，向城市政府选定的地方国有企业发放贷款，支持以合理价格收购已建成未出售的商品房用作保障性住房。

具体来看，保障性住房再贷款规模3000亿元，利率1.75%，期限1年，可展期4次。发放对象包括国家开发银行、政策性银行、国有商业银行、邮政储蓄银行、股份制商业银行等21家全国性银行。银行按照自主决策、风险自担原则发放贷款。按照贷款本金的60%发放再贷款，可带动银行贷款5000亿元。

此外，新工具还是对租赁住房贷款支持计划的延续。此前已设立租赁住房贷款支持计划，并在部分城市试点市场化批量收购存量住房、扩大租赁住房供给，试点在各城市有序落地，商业可持续的模式初步形成，此次政策调整也相当于是将试点经验推广至全国。

赵然告诉记者，央行将租赁住房贷款支持计划纳入保障性住房再贷款政策的管理范畴，这一措施对于保证租赁住房市场的有效供给产生了实质性作用。政策在解决剩余存量房再利用问题的同时，拓宽了租赁住房筹集的新渠道。以郑州等地为例，当地已经开始将存量房收储并转化为保障性租赁住房，这一举措在提供了高品质的租赁住房的同时，有效地平抑了市场租金水平。

有专家分析称，央行新设立的保障性住房再贷款将与保交楼和“白名单”机制形成合力。具体来看，房企账面上一头是土地和待售房产、一头是负债。要偿还债务、化解风险，除了尽可能协调各渠道的融资支持，主要还是要靠卖掉房产和土地，通过盘活存量资产化债。过去房企大部分土地和房产对应的债务最终都会随着商品房交易转给居民，但在房地产市场低迷的情况下，原有的房产和资金循环被打破，房子很难再按原计划卖给居民，房企和地方政府都面临库存积压的问题。而在保障性住房再贷款支持的新模式下，地方国企可以成为市面上房子的新买主，打通市场循环。

上述专家坦言，房地产企业出售商品房后，回笼资金可用于在建项目续建，切实履行保交楼法定责任，维护购房群众的合法权益。房企回笼资金能力增强后，也有利于其更多项目满足“白名单”条件，形成良性循环，提振购房人的信心。

中指研究院指数研究部总经理曹晶晶告诉记者，央行此次设立保障性住房再贷款，也是落实4月中央政治局会议的重要部署，是“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”的具体落实，体现出监管部门对于稳定房地产市场的决心。若能加快落实，将有利于缓解企业资金压力，加快商品房市场去库存，也有利于加快保障房供给。

中指研究院监测数据显示，近几年郑州、济南、苏州、重庆等城市均有收购新房项目改为保障房的相关实践。曹晶晶认为，这种方式对于消化存量房产的作用更为直接，但对收购企业的资金要求也更高，还会面临项目选择评估等问题。央行本次设立保障性住房再贷款后，预计接下来会有更多城市跟进，相关配套政策也会继续完善，如明确收购规模、户型面积标准、收购价格等，促进政策整体落地见效。

挑战方面，赵然提到，从已经进行先行试点的地区来看，亟需经验丰富的平台公司来进行从收储、改造到运营的“一条龙”统筹管理，如何引进和培养地方的住房租赁专业人才将成为行业面临的一大挑战。

更多内容请下载21财经APP