同德房产;同德股份
12.71亿成交!同德携手美的、赛伦拿下金刀营130亩地，房价或冲2万
今日，昆明市盘龙区金辰街道办事处4宗编号为KCPL2020-1-A1、A4、A5、A8号的地块顺利在呈贡行政中心完成挂牌出让，地块最终被云南璟睿同顺置业有限公司以底价拿下，面积合计约129.63亩，成交价约12.71亿元。
（出让地块大体位置）
根据工商注册信息，该公司由同德、美的、昆明赛伦地产旗下的顺隆置业构成，其中同德占股50%、赛伦占股30%、美的占股20%，这也就意味着金刀营城改开发将主要由同德携手美的和赛伦操刀。
值得一提的是，此前传出2018年同德集团和昆明万科联合声明，金刀营村未来的整体开发将由同德和昆明万科合作进行，但在此次拿地中，万科并未参与。而较为出人意料的美的置业和赛伦地产，此前合作开发了美的顺城府项目。今年7月美的还斩获五华区岗头村城改用地，而赛伦地产作为昆明知名开发企业，主要面向高端市场，以高品质地产项目开发为主，其打造的顺城购物中心，是昆明人气较高的综合体。
具体来看，该批地块属于金刀营城改首批建设用地，其中编号为KCPL2020-1-A1、KCPL2020-1-A4、KCPL2020-1-A5号地块土地性质为城镇住宅用地，面积合计74931.27㎡（约112.4亩），容积率2.21~7.31，交易价110176.5916万元，以最大容积率来算，地块楼面价为6653元/㎡，土地单价约980万元/亩。
而KCPL2020-1-A8号地块土地性质为零售商业、批发市场、餐饮、旅馆、商务金融、娱乐用地，面积11487.34㎡（约17.23亩），容积率≤5.38，交易价16889.1697万元，楼面价2167元/㎡。
按照土地交易文件，土地竞得人云南璟睿同顺置业有限公司还须建设建筑面积143237.7㎡的回迁安置房；63136.21㎡的公共道路建设；4400㎡的公共绿地建设；中小学建筑面积不少于13440㎡；12班幼儿园2座建筑面积不少于9813.6㎡；老年服务设施用房建筑面积不少于1524.45㎡；社区办公用房建筑面积不少于1716.3㎡；社区卫生服务中心建筑面积不少于2000㎡；社区文化活动用房建筑面积不少于762.23㎡；社区体育活动用房建筑面积不少于910.7㎡；肉菜市场建筑面积不少于2540.75㎡；公共卫生间建筑面积不少于293.59㎡；警务用房建筑面积不少于3000㎡（含地下1000㎡）；96475㎡的北京路提升工程建设。
金刀营村作为北京路沿线的“黄金”城中村，细细数来，整个项目推进至今已有10多年时间，从2008年确定由云南城投和云南同德共同改造，到此后的2010年至2011年两年间，云南城投分两次将其所持有的云南城投同德房地产开发有限公司51%的股权转让给同德集团，预示着云南城投正式退出了金刀营项目，彼时同德集团成为金刀营城中村改造项目的唯一企业。
而后，2018年8月，又传出同德集团和昆明万科的联合声明，由同德负责一级开发阶段的拆迁安置等工作，项目操盘由昆明万科负责。至今，金刀营首批地块又迎来两位“重量级”玩家，项目一波三折，但这恰好促使本就占据极佳区位的金刀营城改再度引人关注。
从地理位置上来看，该批地块位于北京路和北辰大道交汇处，西临盘龙江，东临北京路，南北两端有地铁2号线金星站和北辰站，区位独特，是开发高品位住宅项目的优质地块。
再加之周边同类型产品在售项目价格大致在每平方15000元至20000不等。可以预见，有同德广场，欣都龙城以及北辰财富中心的加持，距金星、北辰地铁站较近的优势，待金刀营片区项目建成面市之际，凭借黄金地段的强势发声，均价突破两万并非难事，甚至还有望成为“头部”。
同德集团总裁：昆明商业地产大有可为
“当时昆明城市领导人比较喜欢商业和写字楼，所以开发量多了一点。”
中房报记者 万小强 昆明报道
与同德昆明广场同一年开盘的大型商业项目，在昆明有两个，最终同德昆明广场却成为商业里的翘楚，“不管是按平方米人流还是总人流，在平效上都是昆明的第一, 现阶段的同德昆明广场，可以说是昆明最成功的商业项目。”同德集团总裁王哗华在接受中国房地产报记者采访时称。作为同德集团的第一个商业项目，同德昆明广场是一座87万平方米的城市综合体，除了高度为269米写字楼外，还拥有着近9万平方米“City Walking”商业购物中心。
之所以能取得这样大的成功，王哗华认为，“除了运营商的精耕细作以及地理位置上的巨大优势之外，最重要的一点是把诸多工作布局延展到了前期，尤其是在项目规划的设计与理念上，走了诸多不同寻常的路。”第一，在所有的商业体之中，中庭基本上都是一样的，都是圆形的，而且可能只有一个。但同德昆明广场采取弧形的（水滴状），同时有三个类似大小不一的设计。既保证建筑美观与空间，也充分保证了顾客无论处于任何位置，都可以大范围地看到对面，认清自身所处的位置；第二，玻璃、大理石、木质的护栏可能不少见，但组合性质的就比较少见。同德昆明广场的护栏，玻璃的立面是向过道倾斜的，最大程度上消除人们对于高度的恐惧。同时，在大约离地1.5米的位置设置了带有平面的木质扶手，在设计时增加了平面的宽度，保证人的前臂可以支撑与摆放；第三，扶梯的安放遵循着50米一个的安装标准，充分平衡了人们购物与休闲的空间。而直达梯设置在靠近大门的方向，用以服务目的性较强的客户。
据悉，成立于云南红河的同德集团，最初以矿业起家后开始拓展金融业务与地产项目，在昆明成功运营“同德·极少墅”“同德·锦江嘉园”“同德·星河嘉园”，其中“同德·极少墅”被授予“联合国国际花园社区奖”，总建设面积约为460000平方米。而在2013年8月17日，云南城投同德房地产开发有限公司以17.6亿元底价竞得同德昆明广场项目用地，开始了其商业运营商的转型之路。
同德集团在产业的类型上一直以矿场、金融、地产金三角业务为主导。“目前在昆明我们拥有400万平方米的土地储备，以同德的稳健脚步至少可以满足5到10年的开发周期。所以，外拓如果没有好的项目不会有此计划，未来或许会有这样的打算。”王哗华认为深耕昆明未来大有可为：第一，从教育资源、卫生资源、商业配套、交通枢纽来说，昆明是云南唯一的中心城市；第二个，云南的政治局面相对稳定，对房地产企业能预见未来，赚多赚少不说，起码风险小；第三，今年上半年，云南的经济增速排到了倒数第一，就政府而言一定会知耻而后勇，想方设法刺激经济，而拉动房地产则是最有效的措施。
关于昆明市场
销售低迷源于当年的“城中村改造”
运动中国房地产报：今年以来，全国很多地方房地产市场都非常火，地王频出，成交量和房价都在暴涨，但昆明这个市场却持续低迷，对此你怎么看？
王哗华：出来混迟早要还的，昆明的房地产市场就是这个样子。第一，前几年昆明提出5年内要改造366个城中村，要是量全放出来就是1.8亿平方米。目前放量的规模是：通过规划的4000万平方米，未开发的1亿多平方米。所以，现在发现出问题了，应该讲昆明的房地产市场是一个很典型的案例。
第二个问题：城中村改造项目几乎是昆明唯一的土地供应方式，大家都进来开发，都是高容积率，产品形式都是做商业、写字楼、住宅，产品同质化特别高，同质竞争的结果就是变成低价竞争。
第三个问题，还是和城中村改造有关。昆明的城中村改造跟其他城市不一样，都是土地一二级联动。企业门槛很低，只要一个人跟村长关系好，我们俩签个协议就进来了。于是通过内部认购，银行融资，通过民间借贷来做，开发了很多。从而导致诸多问题，开发起来就成为一种浪费。
第四个问题，仍然是跟城中村改造有关。政府在土地上收益要求很高，地价加了很多，所以昆明房价就偏高。这就跟昆明的经济发展水平、人口流入水平、产业结构有偏离。
昆明市场的问题基本上是这四点导致的。现在开始拨乱反正一些，但有时候又觉得过犹不及。
中国房地产报：昆明接下来的市场趋势会是什么样？商品房成交金额有所不同吗？
王哗华：今年上半年总共供应60宗土地，实际成交39宗，只有60%。从土地成交面积来讲下滑就更多，去年上半年应该是230万平方米，今年下滑了50%。现在企业的情绪主要是观望。
不过，今年上半年有一个稍微可喜的现象是，商品房供应量减少了。供应量少的原因一个是规划审批难，另一个是企业资金缺乏，动不了工，拿不到预售证。实际情况是，今年上半年同比销售增加了，住宅特别明显，住宅同比增加了接近15%。价格基本没怎么上涨。
关于昆明土地供应
应当停止相关短视行为
中国房地产报：昆明以城中村为主的土地供应，导致了外来企业招拍挂拿不到地，你如何看待后续土地市场规范？
王哗华：你问到很关键的一点，我归结起来就是短视行为。开发企业的短视行为，消费者的短视行为，造成了市场的畸形。政府想尽快改变城市面貌，又没那么多钱，就依托企业来做一级土地开发。实际上就导致两种情况，一是城中村被拆了以后，长期无法改善，实际上政府没收益，还带来一些社会稳定问题。其实合理的应该是政府拆一片，安置一片，然后拿到市场上公开招拍挂。这样政府收益也会多一点；第二是本土一些开发企业实力不够，先拿地再来计算成本收益，市场一旦有个风吹草动，它就要跑路。规划、土地一旦有调整，后续资金就支持不住，做不下去了，它也要跑。这些企业前期好像能赚很多钱，但实际上最后连自己内裤都赔出去了；第三是消费者的短视行为，他们喜欢团购、内部认购，提前预付，最后交不了了，一拖七八年、的都有，消费者也输掉了。这种土地操作方式，是多输的局面。导致很多外地企业进来，土地供应基本上只有城中改造项目，就必须要去接受和本土小企业重组。一些地都已经圈好了，签了协议了，就只能你做一级开发，我做二级开发。
中国房地产报：作为开发企业，现在经济整体下行状况下，企业怎么跟政府之间实现共赢？
王哗华：核心问题是政策朝令夕改，口头通知、会议纪要、政府文件、条例规定等等，太多可以随意改动。
同时，昆明城市规划历史欠账太多。昆明总体规划，2013年到2020年的城市总体规划是去年才报住建部批准，规划就出现历史欠账，规划没有涵盖到的地方就出现不确定性，因为到2020年，再有4年就要重新申报规划。正确的应该是从现在这一刻起，就开始编制2020年到2040年，或者是2035年的规划。
另外，昆明城市发展预期很高，经常是没有做好一个区域，就开始转向下一个。比如呈贡新区还没开发完，又开始开发北部山水新城，还没见成效，又开发机场片区，现在又开始开发草海片区，后面又来了一个滇中新区。我们的原则是按自己的思考来决定发展方向，不一定跟着政府规划走。
中国房地产报：那你认为未来房地产还有没有潜力可挖？尤其是昆明的当地市场？
王哗华：我看好房地产市场，但中国房地产市场绝对不会回到以前的时代。我们从两个大的方面来解析这个问题。中国经济是管制下的金融市场，货币政策、人民生活保障等，基本是房地产来链接的，上下游产业链太深了。第二个是中国人都重视买房。因为我持续看好国家级的核心和重点城市、中心城市，但中国相当大部分城市的长期库存是消化不了的。这些城市的人口流出和人口老龄化已经非常突出。
而昆明市场，我认为大有可为。第一，无论如何昆明是云南唯一的一个中心城市，教育资源、卫生资源、商业配套、交通枢纽，这个地位是固定的，长期来看是有发展空间的。第二个原因，云南的政治局面稳定，对企业特别是房地产企业相对比较好，赚多赚少不说，起码风险小。第三，今年上半年云南经济增速排到了倒数，知耻后勇，政府会想方设法刺激经济，拉动房地产，相关政策会不断出来。比如购买车位补贴，最高一个车位补贴4800元，一平方米160元，按30平方米算。
同时，昆明区域划分前期叫肥瘦搭配，每个区都搭着不好的区域，这样的话各区相对就比较重叠，同质化东西太多。实际上对不同经济区域规定核心区域，应该考评不一样，招商引资和产业布局也不能同质化，譬如有些可以搞高科技，有些区域就不能。
关于昆明商业地产
量虽大好项目仍稀缺
中国房地产报：当时城中村改造的时候，企业开发必须要有一部分商业和写字楼的比例的?
王哗华：没有硬性要求。但是当时昆明城市领导人比较喜欢商业和写字楼，所以开发量多了一点。有几个比较典型的例子，有一个项目叫南亚之门。4栋住宅，一栋330米的超高层写字楼。住宅已经盖起来了，也卖掉了，但现在呢，拿不到预售证。写字楼挖个坑还没动，老板跳楼自杀了。这是当时的昆明市领导主导的，开发企业原来也不想干。比如经典双城，后来被华信资产收购了。一个位置比较偏的地方，商业写字楼公寓总量达到了120万平方米，这个规模是很可怕的。
中国房地产报：实际上昆明的经济没办法去支撑这么大的写字楼和商业的量。这里500强企业少，企业在这里设总部的也很少，产业结构也不完善，当时为什么要这么大力发展商业和写字楼呢？
王哗华：当时的昆明市领导认为需要拉动经济，解决长期就业，要解决税收来源问题。当时认为商业能解决就业，有长期的收入。第二，写字楼能吸引更多企业进来。
但实际上，企业不是你想吸引就能吸引来的。经济有它本身的规律，不能强求。
中国房地产报：那么政府今年的去库存举措有没有产生效果？
王哗华：今年上半年去库存还是产生了一定效果。另一方面政府供地也调整了。今年上半年从土地成交宗数来看，办公没有一例，商业只占了8%，住宅占了60%以上，剩下的是工业和教育服务等。企业拿地也更冷静了。
中国房地产报：昆明库存量挺大的，要消化多少年？
王哗华：从我们的统计数据看，大概在4000万平方米不到，商业部分在1700万平方米左右。但库存这个数据标准现在没统一，有的是盖了一半，拿到预售证，就计算为库存。我们理性分析一下，把一些无论如何没人买的项目，再扣掉一些永远经营不起来的商业以后，国家统计数据消化周期大概在8年到9年左右。
这个在我来看是个恒量。有些企业拿地不开发，后期还要再放量，库存总是会增加，无论我们怎么去库存，要消化的库存量还会一直很大。
关于同德昆明广场
昆明销售状况最好的商业项目
中国房地产报：同德昆明广场短短几年，无论是商业平效还是人流等取得不错成绩，你个人怎么看待这种结果？
王哗华：看几个关键指标，每平方米人流量、按总人流量，以及入驻商户的平效，在昆明我们可以说是第一位的，昆明所有项目开发商都来参考过。
从数据上看，电影院院线收入排名，昆明万达全国第一，我们全国第二。2014年12月开业的有3家店，万达是第100个点，我们是第一个，红星美凯龙是第28个，而现在我们是昆明最成功的。
除了地理位置上有很大的差异，业态分布上有很大差异，最重要的还是整个商业体的设计与理念上，需要不走寻常路。同德昆明广场在设计上其实是有很多的小细节的。
第一，在所有的商业体之中，中庭基本上都一样的，都是圆形的，而且可能只有一个。但同德昆明广场不同，我们是弧形的（水滴状），同时我们有三个大小不一的设计。在保证建筑美观与空间的基础上，充分保证了顾客无论处于任何位置，都可以大范围地看到对面，认清自身所处的位置。
第二，玻璃、大理、木质的护栏可能不少见，但组合性质的就比较少见了。同德昆明广场的护栏，是由两部分组成的，其一是一个玻璃的立面，我们在设计时，这个立面是向过道倾斜的，在最大的程度上消除人们对于高度的恐惧。其二，我们在大约离地1.5米的位置设置了带有平面的木质扶手，在设计时我们增加了平面的宽度，保证人的前臂可以支撑与摆放。
第三，我们的扶梯与直达梯的设计，扶梯的安放，遵循着50米一个的标准，充分平衡了人们购物与休闲的空间。直达梯，我们设置在靠近大门的方向，用以服务目的性较强的客户。
关于企业规划
我们只在昆明发展不去地州
中国房地产报：同德最初是做矿产的，现在做地产等产业，那么未来战略规划是什么？
王哗华：我们是从矿产企业起步的，目前是地产、金融、贸易，我称之为集团的金三角，未来还会坚持这样的战略方向。我们和其他企业不一样，我们是一个项目一个项目地做，不是同时做很多的项目。
不论地产形势怎么变，经济、市场怎么变，我们尺度不松、节奏不变、力度不减。我们追求的是品质，同时以稳为主，风险控制在最低。
中国房地产报：这样会不会担心开发后劲不足？
王哗华：我们其实调研过，追求利润率变低，危险性也同样，但另外一个角度可能是只能赚一半，发展慢。还是回到第一句话：出来混都是要还的。绝大多数死掉的房地产企业是把自己撑死了，不是饿死的。因此，我们是坚决不去地州的，因为外地这个市场并没有很好、很理想的项目。我们立足于昆明，但也不排除未来会去。
我们的土地储备面积在400万平方米，基本满足5到10年的开发期。我们有两个原则：第一，不去地州，做昆明。第二，我们做项目首选有收益的，次选品牌，再次选经济性。我们不做团购，所有产品基本是现房和准现房。
因此，在这种情况下，我们能保证住宅项目99%的消化率，而主力户型大多在120~140平方米和90平方米。而配套写字楼项目30%已经消化，剩下60%。除掉自持和出租的，销售还是过半了。我们有自信，你来昆明发展，一定绕不过去昆明广场。或许由于其他问题并不一定可以达成交易，但一定会来找我们。
9月广州哪里的房子有潜力？看白云同德围房价走势
买房了吗？这句话适合于家庭聚会、相亲约会、朋友聚会等等场合。广州9月的房价也已经新鲜出炉。据房天下研究院发布，广州9月二手房参考均价40502元/平，环比8月下降1.16%，同比去年同期上涨14.44%。其中白云同德围9月二手房参考均价25686元/平，环比8月上涨0.16%，同比去年同期上涨8.35%。
一、同德围二手房房价走势
白云同德围9月二手房参考均价25686元/平，环比8月上涨0.16%，同比去年同期上涨8.35%。最近一年中，8个月房价上涨，4个月房价下跌。
图1：同德围二手房价格走势
数据来源：房天下研究院
二、同德围二手房住宅9月最贵的小区均价超过4万/平
同德围二手房住宅9月最贵的小区为万科金域悦府，均价超过4万/平。
表1 同德围二手房均价较高的TOP20小区
数据来源：房天下研究院
三、同德围热门小区房源推荐
TOP1:丽康居，均价24792元/平，网友关注指数21。
TOP2:同德花园，均价27801元/平，网友关注指数19。
TOP3:岭南雅院，均价37683元/平，三居至四居在售，网友关注指数12。
TOP4:积德花园，均价28332元/平，网友关注指数11。
TOP5:万科金域悦府，均价49773元/平，三居至四居在售，网友关注指数10。
