房产反置换-老房子置换新房子怎么处理

房子开始“反向置换”

在这个繁华喧嚣的都市里，房子一直承载着人们无数的梦想与期待。从最初的蜗居到宽敞明亮的公寓，从老旧的楼房到崭新的豪宅，每一次置换都仿佛是一次生命的蜕变，是对美好生活的更高追求。然而，在时代的洪流中，总有一些逆流而上的声音，他们选择了一条与众不同的道路，那就是“反向置换”。

“反向置换”，这个名字听起来似乎有些反常规。毕竟，在我们的传统观念里，房子是越换越大的，越换越贵的。然而，这些选择“反向置换”的人们，他们却用实际行动告诉我们，生活的真谛并不在于房子的面积和价格，而在于我们如何用它来承载自己的幸福和梦想。

想象一下，一个中年男子，站在自己几百平米的大房子里，环顾四周，却发现这里充满了孤独和冷漠。他或许曾经梦想过拥有一所大房子，但随着时间的推移，他发现这座房子并不能给他带来真正的幸福。于是，他做出了一个决定，卖掉这座大房子，换成了一套温馨的小公寓。在那里，他可以和家人共享天伦之乐，可以和朋友聚会畅谈，可以更加贴近生活的本质。

又或者，一个年轻的女孩，刚刚收楼不久的新房，本该是她人生中最美好的开始。然而，她却发现这座新房并不能给她带来内心的安宁。她渴望一种简单、宁静的生活，而不是被房贷和物质所束缚。于是，她毅然决然地卖掉了这座新房，换成了一套有些年代的老房子。在那里，她可以静静地品味生活的美好，可以更加专注于自己的内心世界。

这些选择“反向置换”的人们，他们并不是在逃避现实，而是在寻找一种更加真实、更加贴近自己内心的生活方式。他们明白，房子只是生活的一部分，而不是全部。他们愿意放弃物质的追求，去追寻一种更加简单、更加纯粹的生活。

“反向置换”的风潮在这个城市里蔓延开来，它不仅仅是一种房产交易的现象，更是一种生活态度的转变。它告诉我们，生活并不是只有追求更大的房子、更贵的车子、更多的物质才能带来幸福。相反，有时候放下一些物质的追求，去关注自己的内心需求，去追寻一种更加简单、更加纯粹的生活，反而能够让我们更加幸福和满足。

当然，“反向置换”并不是适合每个人的。每个人的生活经历、家庭背景、价值观都不同，因此每个人对于生活的追求和选择也会有所不同。但是，无论我们选择什么样的生活方式，都应该记住一点：生活的真谛并不在于物质的多少，而在于我们如何用它来承载自己的幸福和梦想。

在这个繁华喧嚣的都市里，我们或许应该多一些思考和反思。我们是否也被物质所束缚，是否也在追求一种看似美好但实则空洞的生活？或许，我们可以从“反向置换”的风潮中得到一些启示，去追寻一种更加真实、更加贴近自己内心的生活方式。

想象一下，当我们卖掉大房子换成小公寓后，我们可以更加专注于家庭的温暖和亲情的陪伴。我们可以在周末的午后和家人一起享受阳光和微风，一起品尝美食和看电影。这样的生活或许没有大房子那么气派和豪华，但却更加真实和温暖。

又或者，当我们卖掉新房换成老房子后，我们可以更加关注自己的内心世界和精神追求。我们可以在闲暇的时光里读书、画画、听音乐或者旅行。这样的生活或许没有新房那么现代和舒适，但却更加充实和有意义。

“反向置换”的风潮让我们重新审视了生活的本质和价值。它告诉我们，生活并不是只有追求物质的多少才能带来幸福和满足。相反，有时候放下一些物质的追求去追寻一种更加简单、更加纯粹的生活反而能够让我们更加幸福和满足。所以让我们勇敢地迈出那一步去追求真正属于自己的幸福生活吧！那么你又会做出怎样的选择呢？

投资房：学会置换，收益翻番

2020年马上就要过去，回顾这一年的楼市，最大的特征就是分化。

优秀的城市、板块、项目领涨，而一些边角料的城市、板块、项目房价硬是趴着不动，哪怕只是隔了一条街道，房价涨幅都可以差出天际。

这只是开始，未来的分化还会更加明显。

关于分化，你的应对策略就只能是不断地置换，一套房子大概持有5年左右，就要有意识地置换到更优质的小区。

特别是经过这5年房价暴涨的教育，大家都有了很强的商品房意识，“置换”会越来越普遍。

一线城市基本已经走到了以“置换”为主要需求的时代，二线城市也会逐渐由“刚需”向“置换”过渡。

如果是自住性房产，你怎么住得舒服怎么来，离单位近、离地铁近、离孩子上学的学校近......但是投资性房产，你就得不停地折腾，寻找更能领涨的板块。

因为大都市圈战略、强二线城市崛起，所以就有了北方城市置换到大湾区&长三角，三四线城市置换到强二线城市。

因为城市中心转移，所以就有了置换符合城市发展方向的房子、概念板块置换网红概念板块。

因为喜新厌旧，所以就有了三四线城市置换一二线城市、老城区置换新城区、老破小置换新美大，置换居住舒适度更强的房子。

投资房：学会置换，收益翻番！

未来领涨的小区，基本上就是优秀城市+符合城市发展方向+次新房+地铁盘+名校&名校分校，有不错的小区园林和物业。

例如2020年，大湾区楼市领涨，而现在的长三角行情也悄悄启动，现在的上海、杭州、南京、宁波的优质板块都开始走出独立行情，而北方城市的楼市，现在还挣扎在回调的泥潭中，城市间的楼市分化越来越明显。

政治正确的北京却是房价跌幅榜第八（当然，我相信北京会补涨的）；财政滑坡的天津发布抢人政策，制造房票，被动救市；供应过剩的郑州，郊区项目价格坍塌，甚至打出了6XXX元/㎡的特价房。

还有失去了棚改的三四线城市，现在也蹦跶不起来了，价格虚高、泡沫巨大，只能靠着特价房慢慢消化库存。

城市之间的分化，让越来越多人意识到了北方没有房地产、三四线城市没有房地产，长三角、大湾区，以及核心一二线城市才是房产投资的主场，开始着手把房产置换到这些领涨的城市。

今年的大湾区，虹吸了全国天量热钱，而在2021年，房价行情会轮动到长三角。这可能会酝酿出比大湾区更凶猛的势头，因为长三角的房地产成熟度、底蕴和民富，远超大湾区。上海杭州苏州南京的土著，购买力之强，远超你的想象。

例如广州珠城这一波上涨，就非常彻底地上演了“板块分化”。

首先是珠江新城刚需板块中区领涨，次之是东区，西区滞涨。

现在的西区，至今仍能淘到5万多、7万多的房子，究其原因，是因为西区容积率高、楼龄大、单体楼，有的户型设计奇葩，1房到5房都有。

更有一些小区还藏了很多美女在里面“做生意”，人群相当杂乱，居住氛围不是很好。

在珠城的房产交流群，很多西区业主冷眼旁观中区、东区的狂欢，后悔没有及时置换，遗憾错过了房产升值的机会。

广州是个单中心城市，珠城是无可替代的豪宅区，资源绝对集中、配套绝对扛打。西区和中区、东区，仅仅是隔了一条华夏路，房价分化都能这么严重，何况是其他资源分散的城市和板块呢？

例如一些投资属性偏弱的超级大盘，不是城市和板块问题，就是产品本身设计问题。

深圳桃源居、广州亚运城和祈福新村、郑州21世纪、武汉百步亭、贵阳花果园，都是动辄几万户的超级大盘，小区同时在售房源多，有些业主急售会挂出砸盘价。

而且由于居住人口多，非常不好管理，对物业要求非常高。小区的停车位不足、电梯等公共设施老化、园林保养不善等问题，居住舒适度并不是很强。

由于这些超级大盘在同板块内价格最低，所以吸引的大多是价格敏感的买家，导致小区人群素质参差不齐。

很多业主有钱之后，第一想到的就是置换，所以这些超级大盘的自我升级、改善的功能越来越弱，很难跑赢大盘。

所以如果你买入了这种投资功能偏弱的超级大盘，一定要尽快置换。

我们来总结一下“置换”的几大原则。

1. 首先，要有置换意识。那种一套房子住一辈子的时代，早已过去了。这一轮行情，是让很多购房者买入了刚需房产，而置换会是下一轮行情的主流需求。

2. 其次，要挑好标的物。未来不缺房子，只是缺好房子，你挑的房子最好符合：优秀城市+符合城市发展方向+次新房+地铁盘+名校&名校分校，有不错的小区园林和物业。

3. 最后，置换时机很关键。房子在没有变现前，都是纸面财富。当城市、板块、房子都没问题，卖房时机就变得更重要。像深圳广州烈火烹油的行情，业主反价、撤盘非常普遍，一买一卖，很容易踏空，要掌握好置换节奏。

投资房：学会置换，收益翻番！

房子和人生一样，可能就是在不断地折腾、置换，我们才能真正明白自己要什么，活得更加温和、理性、通透。

房屋置换有风险，小心掉坑！

现如今人们生活水平提高了对生活环境水平的追求也日渐提升。不少人开始筹划更换房子，但由于购房政策和令人“望房兴叹”的价格，很多人选择卖掉现有房屋以便置换。这看似是常规操作，实际上隐藏着巨大的风险。

案情回顾：旧房卖不动，新房买不了，踩坑！

2016年底，陆某想购买任某所有的房屋，通过房屋中介已签订了房屋买卖合同，约定签合同当日先付三成首付，2017年底支付尾款并办理过户。

陆某已经付了三成首付，打算将自己现有房子卖掉之后再用所获价款付清余款。不料，房地产市场行情欠佳，陆某即便降价40万还是没能将老房子卖掉。

眼看着余款付款时间就要到了，陆某为了避免违约，想找别的买家来接手购买任某的房子，但与任某最终没有达成变更合同的协议。

陆某认为自己本来计划得很好，老房子卖不掉也非自己所愿，自己辛辛苦苦找别的买家接手任某的房子已经仁至义尽，偏偏任某拒绝变更合同，是任某违约，便一纸诉状将任某告到法院，请求法院解除合同，任某返还首付款并向自己赔偿损失10万元。

法院判决：构成违约，赔付违约金

一审法院认为是陆某没有支付尾款导致了违约，遂判令解除合同，任某向陆某返还首付款，同时陆某向任某支付10万元违约金。任某不服，提起上诉。

二审法院认为双方并没有达成新的变更协议，一审法院认定事实无误，适用法律正确，维持了一审原判。

陆某不服判决，想不通为何是自己违约，反过来还要向对方赔偿损失，于是提出再审申请，再审法院驳回了其申请。

法官说法

本案中陆某听信中介公司的宣传，认为老房子会很快出手，能置换新房，谁料老房卖不出去。他只好给任某找下家，希望不用承担违约责任，然而这种做法并不能免除自己的责任。

现在，为了改善居住条件，越来越多的人选择房屋置换，买房和卖房同时进行，不仅省时省力，还能在房价瞬息万变的市场中获得最大的利益。但是需要注意的是，手中需置换的老房子是否已经找到下家接手，保证在一定期限内能及时卖出，否则将面临两个问题：

一是根据限购政策就无法再购进新房的困境。

二是资金不足、周转不灵，无法顺利履行合同约定的付款义务。最后不仅无法如愿置换房屋，还会承担违约责任，为自己带来烦恼。

作者：于家傲边琬茹来源：上海二中院公众微信号 编辑：陈思