南宁房产保障、南宁住房保障和房产管理局保障房进度查询
重磅丨被称为“南宁最全、最严”楼市新政权威解读！
临下班，大家都接到了南宁房管部门、工商、物价、金融机构等7部门联合下发的南宁房产调控通知，这也被称为南宁史上最全、最严厉的房产调控政策；瞬间刷爆了朋友圈，对此我们特别邀请大嘴看房战略合作伙伴——来进行详细解读；
为了便于大家的理解，我们先把《大嘴看房》主持人隋心的问题梳理一下
第一
这则信息出台之前有什么信号预示吗？这算是“突如其来”吗？
第二
这则通知一共囊括7大类，可以说从新房、二手房、开发商、土地、监管部门等方方面面都兼顾到了，其中您认为最有重量的是哪项？为什么？这则通知对于购房者而言意味着什么？对于开发商而言又意味着什么?对于二手市场的冲击会大吗？
第三
其中关于土地竞拍的一个方面就提到“加大土地供应量及节奏，限地价限房价控制市场预期”具体也提及到：灵活确定出让土地竞价方式：包括“限房价、限地价”、“限地价、竞房价”、“限房价、限地价、竞产权移交房”，未来“地王”应该难觅踪影，这对于目前的房价会有什么样的影响？
第四
虽然最近精装房市场特别“火爆”，但是刚发布的政策中明确提及到：抑制变相涨价——禁止乱收费，制定全装修指导标准，进行住宅及车位价格监管；明确商品住房全装修指导标准，商品住房全装修价格不得超过3000元/平方米；是否意味着以后不再有“豪装”这个概念了？或者说以后南宁也再没有“毛坯”房了？
第五
最后，我要代替所有的购房者问一下，这则政策的出台是否真的能让南宁楼市“降温”？
总的来说这个政策还是比较温和的，尤其是关于全装修的理念，如果未来出现了“带家电”那肯定还是会有议价的空间！先来听听大咖们是怎么说的？
《大嘴看房》战略合作伙伴——易居（中国）企业集团股份有限公司·克而瑞广西片区 总经理 吴宁
这次政府出台一系列调控政策，整体比较全面，在土地供给，地价控制，交易转让，差别化信贷政策，预售备案管理，市场销售行为规范，价格指导，全装修价格标准都给予了较为明确的指导，促进市场健康有序发展有正向引导作用。
此次政策有几个亮点：限制交易转让，不动产权证未满两年不得转让，打击了市场短期投机行为。南宁并没有采取一刀切的限贷限购政策，而是采取了差别化信贷政策，政策力度相对温和，保护了首套房自主需求，同时抑制了投资投机群体的冲动。
加强了预售管理和价格监管的同时，但由于对价格管控过于严苛，导致市场派生了其他乱象，因此价格管制和备案方面政府应该多多倾听市场声音，让市场价格更为透明规范。
全装修指导虽然规定了整体价格标准，但由于涉及大量的装修标准和装修规范，对后续市场行为难以有效管控，南宁精装修房市场将会持续引发一系列问题。
整体而言，此次政策并没有采取全国其他城市限购限贷限售一刀切的方式，有保有压并且有一定的针对性，有利于规范市场，引导市场健康发展。
中原地产战略策划研究部经理
雷翔
“
此次政策的出台其实早有“预兆”，其实早在4月份时，国家住建部及国土部便联合发布《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》，在土地供应与竞买规则、加快楼市等方面作出了指导意见。而南宁也随之出台了公积金新政、土地竞买规则的调整，包括前几天在地产圈内流传的差异化信贷政策征求意见稿等。因此5.26政策的出台基本上也是在情理之中，也是作为对中央政策的回应及之前政策的延续和完善。
首先是差异化信贷政策，如“认房又认贷、二套房首付比例提至四成三套停贷”，这将直接提高改善型购房者的首付门槛，比如一套100万的改善型住房，按照之前的政策，只要之前的贷款全部结清，那么仍旧可以享受首套房的优惠，首付只需要20%。那么按照新政，如果有房贷纪录，只能按第二套或着第三套政策执行，二套首付比例将需要到40%，直接增加了一倍，如果有二次房贷记录，那么将要进行全款支付。这个政策将会直接对改善型和投资型客户带来冲击。
其次是抑制变相涨价政策，如“制定全装修标准、将车位车库纳入限价范围、禁止乱收费”，这将在一定程度上杜绝当前精装报价过高、通过车位加价捆绑住房销售等开发商变现涨价的行为，在短期内将会遏制南宁房价快速上涨的势头。同时，通过对全装修制定标准，也会在很大程度上防止当前精装质量参差不齐、以次充好等行为，为后续客户在购买装修房后产生的质量问题的处理提供保障。
第三是土地供应调整的政策。如“增加土地供应量、加快供应节奏，采取限房价、限地价竞价方式”。从长远来看，政策的出台将从根本上改善目前商品住房供需失衡的局面，起到增加住房需求的作用，此外通过土地的限价政策，将会从根本上抑制房价涨幅过高的问题，起到稳定房价的作用。
关于精装房
此项政策的出台将进一步对精装市场进行规范管理，杜绝开发商通过精装溢价的空间，但是由于全装修的标准，目前仍未出台细节，但是可以肯定的是，全装修指的更多是“硬装”部分，豪装的概念仍将会出现，比如在全装修的基础上，开发商增加家具家电等设备，通过这一部分的包装来实现溢价。限房价、限地价后，房企获利空间被压缩，只有以精装修入市才能增加利润，故今后市场上的精装修项目将越来越多，毛坯项目将越来越少。
新政的出台，短期内将会起到降温的效果，因为部分改善及投资的需求已经被抑制，加上全装修标准的出台以及未来土地端的供应放量和竞买规则的改变，会对使得房价的上涨得到抑制，所以未来客户观望情绪会变浓，变得更加理性，购房的恐慌性情绪将会消散。但是从新政出台的这一天来看，多个楼盘连夜开盘，购房者仍然保持着较高的热情，但相信会随之趋于理性。
此次政策的出台虽然较为全面，但也是相对温和，并没有进行限购（如限制外地人购房、要求社保证明等），也没有对首套房的购买进行调整，因此了会使得整个楼市仍旧能保持着活力和需求，因此如果政策效果仍不明显的话，后续预计仍会有相应的政策出台，如对现有政策的强化，也不排除出现限购的可能性。”
总结一下新政要点
一、开发商买地的
2017年南宁市本级（不含武鸣区）住宅用地供应量不少于4400亩。土地竞价方式，包括“限房价、限地价”、“限地价、竞房价”、“限房价、限地价、竞产权移交房”、超过溢价率一定比例后缩短缴款期限等，坚决防止高地价、高房价。
二、购房者卖房的
自本通知印发之日起，购房人在南宁市区（不含武鸣区，下同）购买第三套及以上住房的（含新建商品住房和二手住房），须取得不动产权证书满2年后方可转让。
三、购房者买房的
1、二套首付款比例不低于40%。
2、认房又认贷，暂停向第3套及以上住房发放商业性个人住房贷款。
3、以网签、签合同、缴契税的时间为准。
四、开发商卖房的
1、商品住房全装修价格不得超过3000元/平方米。具体全装修分级指南由市城乡建委另行制定发布。
2、施工图设计文件中明确全装修标准和价格，一并交施工图审查机构审查。与购房人签订房屋装修协议，装修协议应包括房屋交付标准、装修价格、装修主要材料及设备品牌型号、维修责任和纠纷处理方式等内容。
3、商品住房项目取得《商品房预售许可证》之日起10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋预售申报价格，一次性对外开盘销售。
4、除经备案的商品房预售价格外，不得向购房人另行收取咨询费、代理费、团购费、会员费等任何费用。
5、已注销合同备案的，统一在市住房局政务网公示，公示期为30天，公示期内不得重新销售。公示期满后对外销售的，重新销售的价格不得高于上次合同备案价格。
以下为文件原文
关于进一步加强房地产市场调控促进房地产市场平稳健康发展的通知
南房〔2017〕409号
各有关单位：
为规范房地产市场秩序，维护消费者合法权益，保持我市房地产市场平稳健康发展，现就进一步加强房地产市场调控的有关事项通知如下：
一、加强土地市场管理
（一）加大住宅用地供应。增加住宅用地特别是普通商品住房用地供应规模，并加快供地节奏。2017年市本级（不含武鸣区）住宅用地供应量不少于4400亩，根据市场需求，还可进一步加大住宅用地供应数量。2017年6月底前编制完成我市住宅用地供应中期（2017-2021年）规划和三年（2017-2019年）滚动计划，并向社会公布。
（二）灵活确定出让土地竞价方式。根据我市实际和出让土地的具体情况，灵活确定竞价方式，包括“限房价、限地价”、“限地价、竞房价”、“限房价、限地价、竞产权移交房”、超过溢价率一定比例后缩短缴款期限等，坚决防止高地价、高房价，严防高价地扰乱市场预期。
（三）存在严重扰乱房地产市场秩序行为、社会影响恶劣的企业，在一定时间内禁止其参加我市土地招拍挂。
二、限制现房转让
自本通知印发之日起，购房人在南宁市区（不含武鸣区，下同）购买第三套及以上住房的（含新建商品住房和二手住房），须取得不动产权证书满两年后方可转让。
三、进一步完善差别化住房信贷政策
经广西市场利率定价自律机制商定，完善差别化住房信贷政策如下：
（一）居民家庭在南宁市区(不含武鸣区，下同)已拥有1套住房的，再次购买普通商品住房首付款比例不低于40%。
（二）居民家庭在南宁市区已拥有2套及以上住房或有2条及以上未结清住房贷款记录（含住房公积金贷款记录），暂停向其购买第3套及以上住房发放商业性个人住房贷款。
（三）本通知印发之日前，借款人购买新建商品住房已完成商品房买卖合同网签或已与商业银行签订个人住房借款合同，购买二手住房已完成契税缴纳的，其商业性个人住房贷款业务按照原政策执行。
（四）住房以南宁市房屋产权交易中心查档结果为准，住房贷款以征信系统和住房公积金贷款系统记录为准。
（五）本通知未明确事宜继续按本通知前的差别化住房信贷政策相关规定执行。
（六）各金融机构要严格执行差别化住房信贷政策，加强对首付资金来源和收入证明真实性等的审核，切实防范信贷风险。
四、加强商品房预售管理
（一）严禁捂盘惜售。商品住房项目达到预售条件的，应在30日内向市住房局申请商品房预售许可；商品住房项目取得《商品房预售许可证》之日起10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋预售申报价格，一次性对外开盘销售。房地产开发企业不得分批、分次开盘及采取畸高报价等方式捂盘惜售。房地产开发企业违反上述规定的，市住房局责令其限期整改，拒不整改的，不再受理该项目预售许可申请，剩余房源转入现房销售，纳入二手房网签和交易资金监管。
（二）加强价格监管。市住房局加强对商品住房和车库车位价格的监管，指导房地产开发企业合理定价。预售申报价格过高且不接受指导的，暂不核发《商品房预售许可证》。已取得预售许可证的商品房项目，继续严格执行商品房销售明码标价、一房一价规定，通过南宁市商品房销售公示平台对外公布。超过申报价格销售的，不予办理商品房买卖合同网签，整改完毕后再予销售。
五、规范房地产市场销售行为
（一）房地产开发企业和销售代理机构（包括电商，下同）销售商品房时，除经备案的商品房预售价格外，不得向购房人另行收取咨询费、代理费、团购费、会员费等任何费用。
本通知印发后，房地产开发企业和销售代理机构违反上述规定的，市住房局责令其限期整改并向社会曝光其违法违规行为，整改完毕前，暂停办理该项目商品房买卖合同网签并暂停受理该项目后续的预售许可申请。
（二）市住房局、工商局、物价局等部门加大执法查处力度。市住房局重点查处违法预售、违规代理销售等行为，市物价局重点查处违反商品房销售明码标价规定等价格违法行为，市工商局重点查处房地产行业虚假违法广告行为、格式合同违法行为。
六、规范商品房合同注销备案管理
已完成合同备案的新建商品住房买卖合同，经买卖双方协商一致需注销合同备案的，应向市住房局递交双方同意解除合同的协议和注销合同备案申请表，注销所涉及房源统一在市住房局政务网公示，公示期为30天，公示期内不得重新销售。公示期满后对外销售的，重新销售的价格不得高于上次合同备案价格。
七、加强全装修商品住房建设和销售管理
（一）明确商品住房全装修指导标准。商品住房全装修价格不得超过3000元/平方米。具体全装修分级指南由市城乡建委另行制定发布。
（二）房地产开发企业建设全装修商品住房的，应在施工图设计文件中明确全装修标准和价格，一并交施工图审查机构审查。施工图审查机构应将上述内容纳入审查范围，不符合本市关于商品住房全装修分级指南和指导价格的，不予审查合格。
（三）房地产开发企业销售全装修商品住房时，应结合全装修分级指南合理确定全装修价格，并与购房人签订房屋装修协议。装修协议应包括房屋交付标准、装修价格、装修主要材料及设备品牌型号、维修责任和纠纷处理方式等内容。
（四）本通知印发前已取得预售许可的商品住房项目，应结合全装修分级指南，合理确定全装修价格。存在价格欺诈或合同欺诈的，由市物价局、工商局依法查处，房地产开发企业未履行处罚决定前，市住房局暂停办理该项目商品房买卖合同网签并暂停受理该项目后续的预售许可申请。
本通知自印发之日起实施。
南宁市住房保障和房产管理局
南宁市国土资源局
南宁市城乡建设委员会
南宁市工商行政管理局
南宁市物价局
中国南宁中心支行
中国银行业监督管理委员会广西监管局
2017年5月25日
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正式施行！南宁二手房交易和租房有保障了
近日，市民张先生碰上了一件闹心事，因为他购买的一套二手房首付款进了卖方指定的账户，可是卖方却反悔了，而首付款也被卖方挪作他用，追偿的过程漫长又令人心烦。
遇到这种情况该怎么办？如何才能有效防止这类事件的发生？为规范房屋交易市场秩序，加强房屋交易资金监管，保障房屋交易资金安全，维护交易当事人的合法权益，南宁市住房和城乡建设局制定了《南宁市存量房买卖与住房租赁交易资金监管办法》（以下简称《监管办法》），2022年1月1日起正式施行，有效期五年。
据悉，该《监管办法》主要针对目前市场上的存量房买卖和住房租赁交易资金监管，该《监管办法》的施行，让买卖双方都有了一把“安全锁”。
南宁市存量房买卖与住房租赁交易资金监管办法的施行，将进一步规范房屋交易市场秩序
二手房交易问题频现
这些“坑”你是否遇到过
存量房，是指已取得不动产权证书的房屋，俗称“二手房”。二手房市场是房地产不可或缺的一部分。近年来，随着南宁市房地产市场持续发展，存量房买卖所占比重也随之节节攀升，日趋活跃。目前，南宁市存量房买卖大多数是通过中介企业撮合成交的。因此，二手房交易市场的资金安全问题也备受人们关注。
2018年6月，市民张先生经中介公司居间磋商，在凤岭南购买了一套二手房，并与卖方、中介公司签订了《房地产居间买卖协议》，合同中约定首付款直接汇入卖方指定账户，签约后，他支付了首付款50万元，卖方收到首付款后，却开始反悔，未及时履行合同义务，产权过户手续无法办理，导致买卖双方产生纠纷。双方协商解除合同时，卖方已经将首付款挪作他用，无法返还首付款。双方协商不成，张先生只能通过法律途径追偿，但是耗时费力，如今3年多过去了，张先生的首付款依然遥遥无期。“假如在交易过程中办理了存量房资金监管，就可以尽可能规避资金交割风险，避免产生纠纷。”张先生表示。
“一般来说，买卖二手房的流程为：双方签约、房屋评估、银行面签、贷款审批、交税、过户、交房。在整个交易过程中，通常会出现定金、首付、尾款等一系列资金，这些资金如果不进行监管，就有可能打水漂。”市住建局相关负责人表示，资金监管能最大限度降低买方的资金风险，减少交易纠纷。
哪些资金需要被监管？《监管办法》指出，存量房买卖交易资金，包括定金、预付款、首付款等各种购房款及房地产经纪机构的佣金，不包括买受人为出卖人偿还所购房屋贷款的资金、办理存量房买卖所涉及的各项税费。
房产有了“支付管家”
资金监管确保交易安全
市住建局相关负责人指出，房屋交易资金监管遵循安全、快捷、便民、无偿的原则，“资金监管就相当于二手房屋交易过程中的‘支付管家’，有了资金监管之后，即便买卖双方是毫无关系的陌生人，也能够放心地进行房屋产权交易，而不用担心资金风险。只有达到买卖双方约定的条件，如交易登记完成，资金才能进入卖方账户。需要提醒的是，纳入资金监管虽然是秉承自愿的原则，但还是建议买卖双方都使用监管系统，以此确保资金安全，给自己的资金多加一把‘安全锁’”。
据介绍，市住房和城乡建设部门（以下简称监管部门）负责南宁市存量房买卖与住房租赁交易资金监管工作，下设的南宁市房屋市场发展中心（以下简称监管机构）负责存量房买卖与住房租赁交易资金的具体监管工作，包括房屋交易资金监管系统平台（以下简称监管系统）的使用管理、统计监测、实现部门之间信息数据的互联互通等。
那么，二手房交易资金该如何监管呢？根据《监管办法》，监管银行应当就存量房买卖交易资金监管与交易当事人签订房屋买卖交易资金监管协议，开设监管账户，并开设或指定结算账户。
《监管办法》指出，存量房交易当事人除了明确提出放弃房屋交易资金监管外，应在房屋交易资金监管协议中约定监管金额，通过监管系统进行房屋交易资金监管。交易当事人自愿放弃交易资金监管的，应当阅签放弃交易资金监管的共同声明，并自行承担交易过程中发生的资金风险。
“通过资金监管，买方能更好地保证资金的安全，卖方也能按约定时间收到应得的房款。”相关负责人透露，目前已确定了首批有监管意向的合作监管银行，后续还有更多的银行加入。
避免租赁企业“长收短付”
单次租金超过3个月要求纳入监管
长租公寓“高进低出”爆仓后跑路，房屋租赁公司采取“长收短付”“租金贷”等违规方式抢占市场份额，导致企业经营难以为继，进而进入恶性循环……为维护交易当事人的合法权益，《监管办法》同样对租赁市场交易行为进行了严管。
根据《监管办法》，住房租赁企业应当在监管银行设立一个住房租赁交易资金监管账户，与监管银行签订住房租赁交易资金监管协议，明确监管内容、方式及流程，并通过监管系统填报相关信息及报送备案。“相比存量房买卖，住房租赁具有一定的强制性”。据悉，住房租赁交易资金包括承租人向住房租赁企业支付的租金、押金等各种租赁资金。住房租赁企业、网络信息平台在发布租赁房源时，应当同时发布住房租赁交易资金监管账户信息。
纳入监管的资金包括：住房租赁企业单次收取租金超过3个月的或单次收取租金不超过3个月但交易当事人约定进行监管的租金；住房租赁企业收取承租人的租金周期长于向出租人支付的租金周期，其尚未支付给房屋业主的租金；单次收取承租人押金超过1个月的；法律、法规规定纳入监管的其他资金。
《监管办法》同时还明确了，房地产经纪机构、住房租赁企业及从业人员违反本办法的，由监管机构视情节给予责令限期改正、违规行为曝光、诚信扣分、依照违法行为分别移送相关职能部门进行查处；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。
另外，房屋交易当事人约定不进行资金监管，或者向监管银行提供虚假信息导致房屋交易监管资金损失的，由当事人自行承担风险。
看过来！这些手续这样办
●存量房买卖交易资金办理流程
1.交易当事人登录监管系统填写房屋交易基础信息，选择房屋交易资金监管服务事项及监管银行。未来，“邕有家”会接入资金监管系统，并且通过实名认证、产权核验、线上办理、合同备案等方式为市民提供更为便捷、安全的房地产信息综合服务平台。
2.交易当事人与监管银行签订房屋买卖交易资金监管协议，开设房屋交易资金监管账户，并开设或指定房屋交易资金结算账户，监管银行提供相应监管服务。
3.约定监管的交易资金一次或分次存入房屋交易资金监管账户。
4.监管银行收取存入的监管资金时，应当对监管系统传输的房屋交易基础信息进行核对，并将资金监管信息反馈至监管系统。
5.监管银行根据监管协议约定及监管系统推送的交易完成节点信息，将监管资金划转至卖方结算账户，利息按交易双方当事人协议约定划转。
6.存量房买卖交易资金监管完成。
●住房租赁资金监管办理流程
1.住房租赁企业与承租人登录监管系统填写住房租赁基础性信息，选择住房租赁交易资金监管服务事项及监管银行。
2.住房租赁企业与承租人和监管银行签订住房租赁交易资金监管协议，并通过监管系统向监管机构报备。监管协议中承租人信息、租赁期限、支付周期、月租金和押金等各项内容应与监管系统网签备案的房屋租赁合同约定保持一致。
3.住房租赁企业或承租人按约定将租金、押金等资金存入监管账户。
4.监管银行收取存入的监管资金时，应当对监管系统传输的承租人信息、租赁期限、支付周期、月租金和押金等住房租赁基础性信息进行核对，并将资金监管信息反馈至监管系统。
5.监管银行按照监管协议约定将监管资金划转给住房租赁企业。
记者 凌剑伊 通讯员 韦琳敢 黄振宁
来源：南宁晚报·南宁宝客户端
