丁建刚房产,丁建刚预测杭州楼市

丁建刚：当年的温州太太炒房团，你们现在还好吗？

读懂中国楼市

9月1日，作为住在杭州网创办18周年系列活动之一——《丁建刚房产报告会》迎来了全省各地赶来的购房者们。

过去十年，一般每年都会举办一两场《丁建刚房产报告会》。每场会后，购房者们把丁建刚围的水泄不通的情形常常出现。

以往，丁建刚报告会现场通常是女粉丝居多，但是在今年的报告会上，有人发现男粉丝更多了。会后也是一群男粉丝有一堆咨询问题把丁老师团团围住。

有人调侃，丁老师的女粉丝减少了……

女粉丝最活跃时期是什么时候？

在过去几年的报告会上，人们看到了很多女粉丝，实际上，真正专业炒房投资的女粉丝，更多的是出现在十多年前，那时候还没有报告会。

从本世纪初开始，特别是从2003年至2008年的那几年中，所谓“温州炒房团”实际上就是“温州太太炒房团”。

这些炒房团太太的先生们都忙于经商，有些在上海，有些甚至在国外。

炒房团的太太们，通常文化水平并不高，但是投资愿望很强，同时又有很高的市场敏感度。每人手持着几百万（这在当时是巨款），大举进入杭州市场。

杭州，是当年被她们攻下的第一个城市，如果说有第二个城市，那就是上海。不得不承认，温州人对商业投资确有极高的敏感度。

温州炒房团是何时进军房地产的？

事实上，温州人开始房地产投资，远早于本世纪初。

大致在1992年小平南巡之后，中国房地产市场刚刚开始起步阶段，温州人就已经开始进军杭州和上海、北京等地。

当时，差不多在全国各大城市的城乡结合部，都有很著名的“温州村”。

那些外出经商和务工的温州人，居住在这些城乡结合部的房子里，相互扶持互相帮助，甚至形成了一个高度自治的小区域。

杭州的“温州村”，也叫城北商贸园，就在现在浙江大学紫金港校区的北边，建成是在1995年。如今，这块区域几乎已经是市中心的宝地了，但在当时还是标准的城乡结合部。

那一次的房地产市场开发，随着1997年亚洲金融危机跌入了谷底。当时最低的价格不到1000元/平方米。

2003年至2008年的五年间，是温州炒房团的鼎盛时期。

当时，晚上经常会接到温州媒体同行或者温州炒房团“领袖”的电话，帮他们选择楼盘。聚会的地方通常是在青藤茶馆最大的包厢。

当年的温州太太炒房团有何特征？

她们有个显著的投资特点：图实惠。

同时，每个人投资能力不同，选择通常是分化的。有的人图市中心，有的人则希望越便宜越好。

在当时的城市格局中，能选择的区域主要是东河沿线的两侧：万安城市花园、东河锦园、丽景苑、金鹿雅园，以及朝晖一带的绿洲花园和润和紫庭花园等。

其中有部分投资能力较强的，购买了定安苑、定安名都等。

温州炒房团对杭州城西的认可度不高。但其中一个楼盘“耀江文鼎苑”，在2007年之后有不少人涌入。

滨江区在当时的认可度也非常低。直至2008年东方郡开盘时，才有部分投资者进入。

钱江新城由于当时还远远没有成熟，认可度很低。

由于当时杭州商品房可选择的余地实在非常少，而温州炒房团中也并非每个人的购买能力都很强，于是，本人当时还给很多人推荐了二手房。

当时，给那些有西湖情结的人，主要推荐了环城西路沿线和柳浪闻莺的对面，还有东山弄的一些二手房。

大部分人购买了1-2套，最多的买了几套。传说中有人买了几十套房子，但本人并未见过真实案例。

现在，她们还好吗？

杭州的房价，实际上与当年的温州太太炒房团的大举进军不无关系。上海也有影响，但由于市场较大，影响较小。

2011年以前，杭州房价曾非常接近于北京、上海，超过广州、深圳，甚至有传言说2010年杭州房价超过一线城市，成为全国房价最高的城市。

当时全国的媒体都相信杭州房价全国第一，之所以如此，是因为杭州房价确实很高。

为此，本人当年也发表评论澄清相关假新闻。

不过，至2011年温州民间信贷崩盘，温州炒房团瞬间销声匿迹。从那时起，几乎就失去了一切联系。温州炒房团，作为那个历史时期的特殊现象，也就戛然而止。

零星听到过一些消息，据说有部分人已经移居上海，也有部分人倾家荡产……

尽管近十年来，杭州房价大涨，但如果以一线城市为坐标，杭州房价实际上是相对大幅度向下调整的。目前大约是北上深三个一线城市的40%-50%，这与温州炒房团的退出也息息相关。

2017年杭州与北上深商品住宅成交均价比值对比

男女购房决策有何区别？

在这么多年的咨询与沟通中发现一个有意思的现象：一个家庭中，常常是女主人作购房决策更果断，而男主人由于考虑的因素更多，常常犹豫不决的比例更高。

因此在本世纪初，房地产市场一直呈上升阶段的那十年，在以投资为主要目的的购买中，温州太太炒房团的决策几乎都是正确的。

但从自住的角度来说，男主人的选择通常比女主人更理性、更正确，不过，这是另一个话题了。

2022，买房还是炒股？买房还是租房？经济学家管清友给出建议

“为什么不在上班地附近租房？”

近日，经济学家管清友在某节目上，就大城市里跨城通勤“钟摆人”现象发表了观点。

他认为，年轻人在刚刚参加工作的时候，要把时间有效利用好，与其每天上班两个小时通勤，为什么不在公司附近租住，这样比在偏远郊区买一个房子划算的多。

管清友的观点立即引发了网友热议，有网友质疑“何不食肉糜？”，也有网友表示“因为公司附近租金贵，租不起”。

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所谓租不起，更多是指不稳定

那么，年轻人更愿意在上班地附近租房，还是在郊区买房？

我们随机采访了几位在杭州工作的年轻人，均表示不能简单以距离来决定。

多数人表示，如果是租房，不仅仅是考虑租金多少的问题，更重要的是租房的不稳定性。

在没有健全法律保障的前提下，租房者可能面临房东随时涨租金、卖房把租客赶走、与人合租引发矛盾等诸多问题。

同时，受到中国人较强的买房意识影响，多数人在心态上仍认为租房是“临时过渡”。既不能随意装修打理租住的房子，也不愿意为此添置过多的家具和日用品。

当然，更多的年轻人认为租售不能同权，选择买房还有落户、学区等方面的考量。

昨晚（12月23日），本公众号丁建刚先生和管清友先生，就这一话题进行了交流。

管清友表示，此前在节目中发表的“租房论”，主要是给刚刚工作的年轻人的生活工作建议。

“这个阶段的年轻人还没有到考虑学区房等因素的时候，与其浪费过多时间在通勤上，不如用来充实自己、投资自己，提升专业能力和认知能力，毕竟投资自己的回报率是最高的。”

不过管清友也承认，当前中国的租房市场发育不完善，法律和契约意识欠缺，还很难做到租售同权。

丁建刚认为：

“中国的大城市越扩越大，像杭州这样8000多平方公里的城市，从东到西，从大江东到临安长达80公里，哪怕是点到点的地铁单向也需要2小时，双向需要4小时。这对年轻人来说是一种生命的浪费，管清友先生的建议是有道理的。

年轻人工作地点流动性较强，房子不可能跟着人走。如果自己的房子离工作地较远，可以选择就近租住，并同时出租自己的房子来补贴，不失为一种解决方案。

但最重要的是，无论政府导向的租售并举，还是市场化的租赁市场培育，都应该尽快解决租售同权的问题。

如果租售同权问题不解决，那么官方租售并举的导向、租赁市场的培育都会有重大的障碍。

解决租售同权，首先要靠立法，出台住房保障法或者是房屋租赁法；其次是学区等城市公共服务的均衡化。

在立法方面，最值得学习的是德国。德国拥有完备的租赁制度，租房者权益受到法律保护，并享受公共服务。例如，德国法律对房屋租金最高额度给予限制，对租金的调整浮动也有明确规定等等。”

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2022年，该买房还是该炒股？

新的一年即将到来，更应该买房，还是炒股？

“2022年又该买房又该炒股”，管清友给出了他的投资建议，表示2022年整个资本市场，包括股市和楼市，相对于2021年都将呈现更好的状态。

他认为，今年下半年的房地产市场如同秋风扫落叶，量价齐跌，但目前来看无论是房地产政策还是货币政策，都在回暖、都在松动。

“2022年上半年，房地产市场可能会进入一个企稳状态，对于刚性需求购房者或许是个机会。”

但对于投资者来说，未来房产品未必是最好的投资品了。

相比之下，管清友更建议投资金融资产，他表示：“从股票市场来说，投资股票基金这个时代已经开始了。”

丁建刚：大宅是富人的“生活刚需”，钱塘公馆几乎没有短板

凤凰网房产杭州快讯11月21日下午，由华联发展集团、杭州华联置业主办，凤凰网、凤凰网房产承办的“座标2020” 当代中国大宅圆桌会论坛在杭州UDC钱塘公馆举办。

浙报传媒地产研究院院长丁建刚洞察到近几年大宅回归市中心的趋势，他表示，市中心意味着顶级的资源和便利的生活。“山水资源丰富的郊区在浙江比比皆是，但兼具城市封面、繁华核心，又富有生活气息的场所，在杭州非常稀缺，这里的居客是极少数的。”

丁老师认为，大宅包含两层逻辑。首先，它是顶级富人的“生活刚需”。其次，它兼具着顶级富豪的财富的存款形式。

“对于顶级富豪来说，可能投资产业、投资股票，甚至可能就放在银行，但是它一定得有一部分放在这样的核心资产里面。这些核心资产可能涨价的幅度未必很高，但是从更长的历史的轴线来看，它可以作为收藏，可以作为储蓄的金融功能。”

谈及本次论坛主题的核心词“座标”，丁老师认为，“座标”包括了“杭州是中国座标”的观点，这意味着杭州是一个具有很大成长空间和活力的城市；“座标”也代表了“当代”，意味着钱塘公馆在当前的时代中有产品引领作用；同时“座标”也对应着城市封面的景观价值，不仅因为它面对江景，钱塘公馆本身已经成为城市的重要景观了。

“钱塘公馆的景观，外立面，然后在城市中的地位和和户型，包括建筑设计，包括室内设计，几乎找不出短板。”丁老师说。