代持房产过户,代持房产过户产生的所得税

“代持”父母的房子，以什么方式“还”？

问

自从有了孩子，退休的父母就从老家来了杭州，一住十多年。三年前父母把老家的房子卖了，以我们的名义在杭州买了套房。当时没把父母的户口迁过来。现在我们想再购置一套小房子，发现没有资格了。所以想让父母投靠落户，再以赠与的形式把房子转回父母名下，请问这样操作可行吗？

杭报地产：总的思路是对的，想再购入一套房子，就得腾一张房票出来。实际上，你们是这套房子的“代持”者。

在父母已落户并且取得购房资格的情况下，你们可以通过两种方式把房子转让给父母，一种是赠与，一种是交易。两种方式需要缴纳的税费有差别，对赠与人或卖家转让行为发生后的限制也不一样：赠与人满三年后方可购买限购范围内住房。

不过看你题中所说，父母投靠落户似乎还没有进行，按照最新政策，受赠人需要有购房资格。因为你父母退休，不在杭州缴纳社保，落户满5年后，可以购买2套住房。因此你必须在父母取得购房资格后，才能进行下一步操作。

问

手上有450万现金，打算买一套房给公婆住。从去年9月份到现在，杭州大部分新盘都看过了。我们住在大兜路一带，目前只有一套房。我上班在钱江世纪城，那边的距离也能接受。所以基本上就在主城和奥体一带看房。去年摇了杭源里，没中。8月份摇了星翠澜庭，也没中。钱攥手里用不上，真的是既焦虑又迷茫，请给点建议。

杭报地产：奥体的盘都很吸引眼球，接下来SKP项目肯定又是万众瞩目，摇摇看是可以的，但不要太执着。

眼下的楼市里，房产的金融属性往往被放大，居住属性反倒被一些购房者忽视了。能兼顾两者当然是最优选，但好运气并非人人都能等来，所以你要想清楚，哪些因素对你更重要。

450万的首付款，可选范围很多。主城区的房源，红盘潮里你上次没有选择的和品府，可以保持关注，摇号难度肯定不会低。一些粉盘你也可以多关注一下。

单价低点的房源，对你来讲可能“门槛”低了点，但如果居住舒适度好，买大户型也可以当作一个选项。

三塘的檀映里，华丰的春和云境，都已经收官了，不知你没有没去报名。三塘的春熙上和湾位置不错，也可以关注下。另外，跟你半小时车程距离的丁桥，居住氛围整体不错，你也不妨去看看。次新房方面，如果遇到各方面条件都不错的“急售”项目，你是有资金优势的。

问

300万预算，最高不超过350万，三口人住，想要院区房，因为家人需要一周去三次医院。8月份去摇了未科的汀云上府，在浙大一院总院附近，未摇中。工作在市中心，新盘和次新盘都在考虑范围内，有哪些选择？

杭报地产：未来科技城是个好选择，汀云上府、蒲荷云邸建议继续关注。

杭州市中医院丁桥院区周边，你也可以关注，精装平均限价31500元/平方米，相同面积预算上可以降一点。绿城的沐春明月近期有望首开，距离医院2.1公里。

招商德信花芸春境离医院最近，863米，步行12分钟即达。另外稍远一点的杭房润如园，你也可以关注一下，预计9月加推高层、小高层，建筑面积约101-139㎡，共570套，高层26300元/平方米。这个楼盘离市中医院丁桥院区2.8公里，驾车10分钟。

良渚新城这里，将于2021年底完工的良渚医院周边你也可以关注。未来城、融信澜天、昆仑华府等次新二手房，去实地考察一下吧。

帮传承‖代持房产变遗产，我该怎么办？

对于代持，相信大家已经不再陌生，就是将原本是我们自己的财产登记在别人的名下，诸如车辆、股权、房产等等。小编提醒您，在我们选择找亲人或者朋友代持的时候，必须要明确其中的风险，否则引发的则是亲人间的纠纷。

案件情况

沈女士的父亲有一套一居室的承租房，这是沈女士成长的地方，九几年的时候赶上房改房政策，父亲和母亲用双方的工龄将该房产买私。

2010年，沈女士即将结婚需要购置房产，此时，奶奶提出一个建议。由于爷爷多年前便已经去世，奶奶一直独自生活在一套两居室内，她希望沈女士的父亲能将自己名下的这套两居室出资购买下来，并且搬到这套两居室内与自己共同居住，这样便可以将一居室留给沈女士。

沈女士的父亲考虑到家中本来也要购房，再加上如果购买了母亲的房产，不仅可以解决居住问题，还能方便照顾老母亲，沈女士的父亲便毫不犹豫的答应了母亲的提议。随后，沈女士的父亲掏钱将自己母亲名下的两居室购买，并将一家人居住多年的一居室留给女儿作婚房。

谁知就在购买奶奶的房产两年后，奶奶觉得自己的身体越来越不好，认为自己的名下该有一套房产才能安心。沈女士的父亲为了满足母亲的心愿，便将沈女士居住的一居室过户到母亲的名下，并和母亲说好，房子以赠与的形式过户给母亲，但是日后房子一定要属于沈女士家。

2022年初，沈女士的奶奶去世。没想到随着老人的离世，这套一居室竟引发一场风波。原来，沈女士的父亲还有两个同母异父的兄弟，老人的大儿子一直在外地生活，多年来沈女士一家难得和他们见面。可就在料理完奶奶的丧事后，沈女士的大伯竟称自己手上有一份母亲留下的遗嘱，遗嘱中表示，要将这套一居室的房产留给大伯一家。

沈女士和父亲怎么也想不明白，当初说好的只是过户，房子并不真的归奶奶所有，如今怎么就变成了遗产呢？这套一居室大伯能凭借遗嘱直接将房产过户吗？如今沈女士的父亲，身体也不是很好，他们下一步该怎么做才能维护自己的权益呢？

律师支招

“帮传承”律师表示，本案涉及到赠与、夫妻共有财产、遗嘱等问题，比较复杂。

根据国家对于房产的相关规定，以登记为主，也就是说房屋是以物权登记来确认其归属。沈女士家的一居室虽然过户到了奶奶的名下，但是是以赠与的形式过户的，并没有产生支付。据沈女士描述，房屋过户后一直由沈女士居住使用，并且是自己家人在管理，相关的水电费，暖气费都是由沈女士一家来支付。从客观形式上来说，对沈女士一家比较有利，一定程度上证明奶奶是代持房产。

律师表示，所谓代持，一般是指出于某种原因，将物权登记在出名人的名下，而实际所有权人属于借名人。赠与则是赠与人愿意将自己名下的财产无偿的给予受赠人，并且受赠人也愿意接受赠与的行为。所以代持和赠与之间的区别还是非常大的，代持是保留所有权，赠与是所有权已经给予对方。

就沈女士的大伯拿出来的遗嘱，律师表示，《民法典》规定，遗嘱主要有六种形式，分别是口头遗嘱、自书遗嘱、打印遗嘱、公证遗嘱、视频和录音遗嘱。对于这六种遗嘱均要符合一定的法律要件才能成为一份合法有效的遗嘱。如果大伯手中持有的是一份奶奶的自书遗嘱，需要证明老人是在意识清醒的情况下订立的，整个遗嘱内容不允许有涂改，如果有涂改需要在上面签字按手印确认，并且标注上明确的时间以及奶奶本人的亲笔签名，最好还要有奶奶的手印。这才是一份合法有效的遗嘱。

律师认为，沈女士家的这套一居室当初是用父亲和母亲的工龄购买的，是他们的夫妻共同财产。根据《民法典》婚姻篇的明确规定，婚姻存续期间取得的财产，通常属于夫妻共同共有状态，不是按份共有。那么共同共有的财产，从物权法来说是不能私自处分的，因此父亲在没有经过母亲同意的情况下便将房产全部赠与给奶奶，该行为可能无效。建议沈女士的母亲提起诉讼，将沈女士的父亲和大伯作为被告，确认沈女士的父亲和奶奶之间的赠与行为无效，同时主张将房产恢复登记到沈女士父亲的名下。

房屋代持有无法律效力？

所谓“房屋代持”，一般是指不符合购房政策或不愿意出面的购房者（实际出资人），借符合购房条件者（名义产权人）的名义，由自己出资购房，在房地产权簿上登记名义产权人的行为。也就是我们通常所说的借名买房。目前我国法律暂未对此作出明确规定。个人认为，代持行为一般通过代持合同的约定来表现，而合同是否合法有效可以根据《合同法》的精神来判断。只要代持合同签订主体均具备完全民事行为能力，合同的签订是当事人之间真实意思表示，合同内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，没有损害国家、集体或第三人的利益，合同就应当合法有效。在实践中，北京高院以指导意见的形式附条件地认可了这种房屋代持行为，但底线是不能违反相关政策、法规的规定，比如不能借名购买经济适用房等政策性保障住房。而《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条规定：当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。这条规定我认为可以理解为变相认可了房屋代持行为。即便如此，房屋代持还是存在很大风险。比如，对于出资人来说，代持人出于私心，想占有房产；另外，代持合同并不能对抗善意第三人。对于代持人来说，代持行为会影响其日后购房及贷款优惠政策；另外，如果实际购房人不按时还款就会影响代持人的征信记录等。既然有风险，大家一定要做好风险防范措施。一是签订好房屋代持合同。在合同中把双方地位、权利义务约定清楚，特别要约定好房屋权属的归属、产权过户时间及双方违约责任、承担责任方式、计算标准，并避免出现措辞不清、语焉不详的情形。二是保留好证据。实际出资人在购房时最好保证资金从自己处直接支付给出售方，并保留所有票据、权属凭证等书面证据，以防将来发生权属纠纷时举证困难。