西安房产评估、西安房产评估中心

关于印发《西安市国有土地上房屋征收评估报告鉴定管理办法》的通知

市建发〔2022〕35号

各区、县住建局，各开发区住建管理部门，各房地产评估机构：

为进一步维护房屋征收当事人合法权益，规范国有土地上房屋征收评估鉴定工作，根据《西安市国有土地上房屋征收与补偿办法》《西安市国有土地上房屋征收评估办法》等相关规定，结合本市实际，市住建局制定了《西安市国有土地上房屋征收评估报告鉴定管理办法》，现印发你们，请遵照执行。

西安市住房和城乡建设局

2022年3月14日

（联系人：徐志雄 电话：89830286）

西安市国有土地上房屋征收评估报告鉴定管理办法

第一条 为更好地维护被征收人、公有房屋承租人的合法权益，进一步规范本市国有土地上房屋征收评估报告鉴定工作，根据《西安市国有土地上房屋征收与补偿办法》《西安市国有土地上房屋征收评估办法》等相关规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本市新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、灞桥区、未央区以及各开发区辖区范围内对国有土地上房屋征收评估报告及复核结果的鉴定（以下简称鉴定）工作，适用本办法。

第三条 西安市住房和城乡建设局组织成立西安市房地产价格评估专家委员会（以下简称专家委员会），负责国有土地上房屋征收评估报告及复核结果鉴定工作。

专家委员会下设办公室，负责国有土地上房屋征收评估报告及复核结果鉴定日常工作。

第四条 有下列情形之一的，专家委员会应当受理鉴定申请：

（1）被征收人、公有房屋承租人或者房屋征收部门、开发区管委会对评估机构的复核结果有异议的，自收到复核结果之日起10日内提出鉴定申请的；

（2）房屋征收决定确定的签约期限内房屋征收部门、开发区管委会与被征收人未签订补偿安置协议的，在作出补偿决定前，房屋征收部门、开发区管委会就被征收房屋分户评估报告提出鉴定申请的。

第五条 有下列情形之一的，专家委员会可以不予受理鉴定申请：

（一）申请人不是被征收人、公有房屋承租人或者房屋征收部门、开发区管委会且未取得委托书的；

（二）申请鉴定不是针对评估报告本身的；

（三）提出鉴定申请超过规定期限的；

（四）当事人委托代理人的授权委托范围不明确的；

（五）同一份评估报告已受理的；

（六）被征收人与房屋征收部门、开发区管委会已达成征收补偿协议的；

（七）申请房屋已灭失，且证据无法确定的；

（八）其他不应由评估专家委员会鉴定的。

第六条 申请鉴定时，申请人应当提交以下材料：

（一）国有土地上房屋征收评估鉴定申请表；

（二）申请人的身份证明文件（个人；法人提供单位组织机构代码证和法定代表人身份证复印件；委托代理的还应提交授权委托书以及代理人、被代理人的身份证复印件），核对原件；

（三）原评估机构出具的评估报告及复核结果（原件及复印件）；

（四）被征收房屋的权属证明（原件及复印件）；

（五）其他与评估报告鉴定有关的材料。

第七条 专家委员会在收到鉴定申请后，应于3个工作日内确定是否受理。经审核，符合申请条件的，应予以受理，并出具受理告知书；资料不完备的，应一次性告知申请人补充完善；不符合申请条件的，不予受理，并出具不予受理告知书。

第八条 专家委员会鉴定申请受理后，应当按照下列程序开展鉴定工作：

（一）组成鉴定专家组。专家委员会应当组织成立鉴定专家组，具体负责鉴定工作，专家组成员由申请人在公布的专家委员会专家名录中随机抽取。专家组成员应为3人以上单数，具体人数由专家委员会根据鉴定项目规模确定，其中房地产估价师数量不得少于二分之一。专家组应推选1名组长，牵头负责鉴定工作。

（二）组织专家组进行实地查勘。专家委员会应组织专家组查询相关资料，并在组织实地查勘前，书面告知申请人实地查勘的具体时间。实地查勘时，专家组应当如实填写实地查勘情况记录表并签字。

（三）组织专家组进行鉴定。组织专家组对评估报告的评估程序、评估依据、评估假设、评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评估结果确定方式等评估技术问题进行审核，对房屋征收评估报告或者复核结果的合法性、规范性、合理性等提出意见。

（四）出具鉴定意见。专家委员会应当根据专家组的合议结果出具书面鉴定意见。

鉴定意见应当在鉴定申请受理之日起10日内作出。

第九条 专家组成员应独立、客观、公正的进行鉴定，并进行合议论证提出技术鉴定意见。

第十条 专家组成员有下列情形之一的，应当回避：

（一）为征收当事人、被鉴定评估报告所属评估机构工作人员的；

（二）与征收当事人、被鉴定评估报告所属评估机构有利害关系的；

（三）其他与鉴定事项有利害关系的。

专家组成员应当回避而未回避的，其鉴定意见无效。

第十一条 房屋征收评估鉴定过程中，评估机构应当按照评估专家委员会要求，及时提供评估报告、实地查勘记录、照片等相关资料，并就鉴定涉及的评估相关事宜进行说明。对被征收房屋进行实地查勘和调查时，有关单位和个人应当协助。

第十二条 经评估专家委员会鉴定，评估报告不存在技术问题的，应当维持原评估报告；评估报告存在技术问题的，评估机构应当及时改正有关问题，重新出具评估报告。

第十三条 鉴定工作完成后，评估专家委员会办公室应当及时将鉴定工作有关材料整理归档。

第十四条 临潼区、阎良区、长安区、高陵区、鄠邑区、市辖县及西咸新区国有土地上房屋征收评估报告鉴定工作，参照本办法执行。

第十五条 本办法自4月1日起施行，有效期5年。

来源：西安住建

《西安市国有土地上房屋征收评估办法》11月1日起施行 修改后有哪些变化？

《西安市国有土地上房屋征收评估办法》(以下简称《评估办法》)近日出台，并将于自2021年11月1日起施行，有效期5年。修改后的办法有哪些变化?修改的主要内容有哪些?市房屋征收管理中心主要负责人对办法的相关内容进行权威解读。

　　充分保障被征收人的

　　参与权选择权和知情权

　　■ 修改背景

　　保障征收补偿工作顺利进行

　　评估是房屋征收与补偿工作的重要环节，直接关系着对被征收房屋价值的补偿是否公平公正，《西安市国有土地上房屋征收评估办法》是用以规范全市房屋征收评估程序，保障征收补偿工作顺利进行的重要规范性文件，该办法于2012年3月13日经市政府常务会议审议通过，自同年4月1日起施行。根据《西安市规范性文件管理办法》和2017年市政府《关于规范性文件清理结果的决定》要求，《评估办法》作为规范性文件须在有效期届满后修改完善并按程序重新发布。

　　■ 修改的基本思路

　　保障被征收人的参与权选择权和知情权

　　此次修改在保持现行《评估办法》总体框架和主要内容基本稳定的前提下，进行了适度的完善和调整补充：

　　一是体现新思想和新理念。修改后的《评估办法》充分体现了习近平总书记提出的“以人民为中心”的新思想新理念，贯彻和落实了人民做主和依法治国的有机统一，切实解决了人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题。比如：在本次修改中明确、规范了评估机构选定程序的相关内容，保障了被征收人的参与权、选择权和知情权，便于项目征收部门及评估机构实际操作。

　　二是衔接新政策和新制度。此次《评估办法》的修改是对2018年颁布的《陕西省国有土地上房屋征收评估机构选定办法》和2020年出台的《西安市国有土地上房屋征收与补偿办法》等相关政策的衔接和落实。

　　三是吸收新经验和新做法。结合近年来我市房屋征收评估工作的实际需要及其他城市先进的经验和做法。

　　■ 修改的主要内容

　　加强对房屋征收项目和评估机构事中事后监管

　　根据省、市政策的调整以及工作实践，我市对《评估办法》的内容进行了修改与完善。新《评估办法》共六章三十六条，重点把握了以下几个方面：

　　(一)保障被征收人的参与权、选择权和知情权

　　在本次修改中明确和进一步规范了评估机构选定程序的相关内容，保障了被征收人的合法权益，《办法》规范了评估机构选定主要程序，采用“三个公告”的方式保障被征收群众的参与权、选择权和知情权，同时也有利于政府部门及评估机构实际操作。

　　房屋征收部门、开发区管委会应当将确定的评估机构名单在市房屋征收信息平台和房屋征收范围内予以公告。

　　(二)完善行政主管部门组建评估专家委员会等相关内容

　　《评估办法》明确，市房屋征收主管部门组织成立西安市房地产价格评估专家委员会(以下简称评估专家委员会),评估专家委员会由房地产估价师以及价格、房地产、土地、城市规划、法律等方面专家组成。评估专家委员会管理办法由市房屋征收主管部门制定。

　　为解决少数被征收人拒绝配合房屋征收评估影响征收项目正常运行的现实问题，维护绝大多数被征收人的合法权益，新《评估办法》中增加了被征收人不配合评估工作时，评估专家委员会进行鉴定的相关程序。

　　(三)建立房屋征收信息平台利用互联网信息对房屋征收评估机构提供服务和信用监管

　　新《评估办法》增加和明确，市房屋征收主管部门应建立房地产价格评估机构名录和信用档案，并通过房屋征收信息平台向社会公布评估机构名单、等级、诚信记录等信息，为被征收人选定房屋征收评估机构提供参考和依据。为增强房屋征收行政管理部门的服务意识和监管责任，结合目前 “互联网+政务服务”实现“城市大数据”和智慧城市建设，运用网络信息服务加强对房屋征收项目和评估机构事中事后的监管。

　　对被征收房屋价值的补偿不得低于征收决定

　　公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格

　　对于《评估办法》中市民关心关注的一些问题，市房屋征收管理中心也做了一一解答。

　　关注1

　　《评估办法》的适用范围?

　　在本市新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、灞桥区、未央区以及各开发区辖区范围内评估国有土地上被征收房屋和用于产权调换房屋的价值，测算被征收房屋类似房地产的市场价格以及对相关评估结果进行复核评估和鉴定，适用本办法。

　　关注2

　　对被征收房屋价值的补偿及类似房地产的市场价格的含义是什么?

　　对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

　　类似房地产，是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产;类似房地产的市场价格，是指在评估时点与被征收房屋类似的房地产的市场价格。

　　关注3

　　房屋征收项目中的房地产价格评估机构由谁选定，选定的程序是什么?

　　房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定。

　　选定评估机构的程序为：

　　1.房屋征收范围确定后，房屋征收部门、开发区管委会应当在市房屋征收信息平台发布评估机构报名公告。

　　2.房屋征收部门、开发区管委会应当将申请参加该项目评估的评估机构名单在市房屋征收信息平台及征收范围内公示，组织被征收人、公有房屋承租人在公示的评估机构名单中协商选定评估机构。

　　3.房屋征收部门、开发区管委会应当将确定的评估机构名单在市房屋征收信息平台和房屋征收范围内予以公告。公告时间不少于5个工作日。

　　关注4

　　房屋价值评估时点如何确定?

　　被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。

　　关注5

　　初步评估结果如何公示?

　　评估机构应当按照房屋征收评估委托合同的约定，向房屋征收部门、开发区管委会提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。房屋征收部门、开发区管委会应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。

　　公示期间，评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。初步评估结果存在错误的，评估机构应当修正。

　　关注6

　　分户评估报告是由谁送达?

　　分户初步评估结果公示期满后，评估机构应当向房屋征收部门、开发区管委会提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门、开发区管委会应当及时向被征收人、公有房屋承租人转交分户评估报告。

　　关注7

　　对评估结果有异议怎么办?

　　被征收人、公有房屋承租人或者房屋征收部门、开发区管委会对评估结果有异议的，应当自收到分户评估报告之日起10日内，向出具评估报告的评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。

　　评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后，评估结果改变的，应当重新出具评估报告;评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。

　　关注8

　　对评估机构的复核结果有异议怎么办?

　　被征收人、公有房屋承租人或者房屋征收部门、开发区管委会对评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向评估专家委员会提交书面鉴定申请。

　　评估专家委员会应当自收到鉴定申请之日起10日内，对申请鉴定评估报告的评估程序、评估依据、评估假设、评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评估结果确定方式等评估技术问题进行审核，出具书面鉴定意见。