房产税摊销【摊销房产税会计分录怎么做】
装修还要交税？怎么交？看建筑服务中的装修业务涉税处理
不管你是买房子、租房子，总是绕不开装修。而关于装修的税收问题，你又知道多少呢？
装修服务，属于建筑服务中的装饰服务，当前适用的增值税税率为9%。需要特别注意的是，物业服务企业为业主提供的装修服务，按照“建筑服务”缴纳增值税，适用税率9%；而物业管理服务，按照“现代服务-商务辅助服务”缴纳增值税，适用税率6%。（虽然都是物业公司提供的服务，实质却是完全不一样呢！）政策指路：《关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税〔2016〕140号）第十五条规定：物业服务企业为业主提供的装修服务，按照“建筑服务”缴纳增值税。
问：企业发生的装修支出，可不可以一次性列支呢？
答：不可以。如果是对租入的房屋进行装修，应作为长期待摊费用按照规定摊销；如果是对自有的房屋进行装修，应并入房屋的固定资产计税基础计提折旧。
政策指路：（1）《中华人民共和国企业所得税法》第十三条规定：在计算应纳税所得额时，企业发生的下列支出，作为长期待摊费用，按照规定摊销的，准予扣除：……(二)租入固定资产的改建支出。
（2）《国家税务总局关于企业所得税若干问题的公告》（国家税务总局公告2011年第34号）第四条规定：
如属于提升功能、增加面积的，该固定资产的改扩建支出，并入该固定资产计税基础，并 从改扩建完工投入使用后的次月起，重新按税法规定的该固定资产折旧年限计提折旧，如该改扩建后的固定资产尚可使用的年限低于税法规定的最低年限的，可以按 尚可使用的年限计提折旧。
个人转让住房时，支付的住房装修费用可以在缴纳个人所得税时作为合理费用扣除。但是应提供实际支付装修费用发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致。
同时，可扣除的装修费用有上限：
①已购公有住房、经济适用房：最高扣除限额为房屋原值的15%；
②商品房及其他住房：最高扣除限额为房屋原值的10%。
要注意的是，一套房屋的装修费用只能扣除一次。也就是说，如果之前你购入的房屋就为装修房，即合同注明房价款中含有装修费(铺装了地板，装配了洁具、厨具等)的，之后再转让，就不得再扣除装修费用了哦。
政策指路：《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）第二条规定：对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。第二条第三项规定：“合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。
企业对自有房屋进行装修，属于与房屋不可分割、不可移动的部分，应并入房产原值缴纳房产税。
政策指路：根据《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》（国税发〔2005〕173号）第二条规定：为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。
问：现在市面上很多新房都是精装房，那么对于精装房的装修部分，可否作为土地增值税的扣除项目呢？
答：可以的。对于房地产开发企业，如果销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本，作为土地增值税的扣除项目。
政策指路：《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第四条规定：土地增值税的扣除项目：……（四）房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。
问：签订装修合同是否需要缴纳印花税呢？
答：需要。普通房屋的装修合同，应按照“加工承揽合同”缴纳印花税。
政策指路： 根据《中华人民共和国印花税暂行条例》（国务院令第11号）附件《印花税税目税率表》规定：“加工承揽合同包括加工、定作、修缮、修理、印刷、广告、测绘、测试等合同。立合同人按加工或承揽收入万分之五贴花。”
来源：厦门税务、象屿保税区税务局
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「财税讲堂」巧妙拆分租金，节约房产税（二）
导语
《财税讲堂》是黑龙江省诚信建设促进会主办的财税宣传栏目。一期一亮点，精选热门主题，不定期与大家分享财税知识。感谢您的关注！
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讲堂实录：
诚信龙江，财税讲堂，我是今天财税讲堂的主讲老师刘宏谊，我们今天分享的主题是巧妙拆分租金，节约房产税(二)。
我们今天将通过一个案例来讲解如何巧妙拆分租金，节约房产税。
我们看这样一个筹划案例：
假设某商业建筑面积150平米、建造成本为500万元，出租月租金18000元，租期1年，承租方要求三个月的免租期（即整个租期租金共计为：18000元/月*9=162000元，按12个月摊销月租金，月租金即为 13500元），假设公司所在地税务规定房产税从价计征扣减比例为30%。
筹划前：
免租期（前3个月）出租方每月应承担的房产税（从价计征）为：500*（1-30%）*1.2%/12=0.35万元，
租赁期（后9个月）出租方每月应承担的房产税（从租计征）为：18000元/月*12%=2160元。
则整个租赁期限内出租人需缴纳的房产税共计：3500*3+2160*9=29940元
我们再看一下筹划方案，我们筹划方案可以不约定免租期，直接按13500元/月确定整个租赁期限的租金标准，均从租计征房产税
筹划后：
整个租赁期限内出租人需缴纳的房产税共计：13500元/月*12%*12=19440元
可实现节约税约合=29940-19940=10500元。
这样一年节约房产税是1万元，那么10年我们节约房产税是10万元。通过这个案例可以看到，我们只是将出租合同予以优化，在合同中不体现免租期字样，将租赁费用平摊到每个月，总收费金额不变，合同实质没有改变，优惠对承租方也得到了实际体现，更重要的是出租方也合理合法的进行了节税。通过这个案例透视出我们税收规划的一个重要原则：合同决定业务，业务决定税收。
以上就是今天《财税讲堂》的全部内容，想要学习更多财税知识，欢迎下次课和刘老师继续学习。
感谢您的聆听，我们下期再会。
「行业合集•房地产业」一文收藏房地产业税收政策及优惠
本期，我们为您梳理了房地产行业的税收优惠，请查收！
Part 1 房地产业的优惠政策
01 个人销售、出租住房优惠
【适用主体】
个人
【优惠内容】
1） 个人销售自建自用住房免征增值税。
2） 个人将购买2 年以上（含2 年）的住房对外销售的，免征增值税（适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区）。
3） 个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税（适用于北京市、上海市、广州市和深圳市）。
4） 个人出租住房应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳增值税。
5） 个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房，取得的所得免征个人所得税。
【政策依据】
《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3
《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》
《财政部 国家税务总局 建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字[1999]278号）
02 公租房优惠
【适用主体】
公租房经营管理单位、企事业单位、社会团体以及其他组织、个人
【优惠内容】
1） 对经营公租房所取得的租金收入免征增值税。
2） 对公租房免征房产税。
3） 对公租房建设期间用地及公租房建成后占地，免征城镇土地使用税。
4） 对公租房经营管理单位免征建设、管理公租房涉及的印花税。
5） 对公租房经营管理单位购买住房作为公租房，免征契税、印花税；对公租房租赁双方免征签订租赁协议涉及的印花税。
6） 对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源，且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。
7） 企事业单位、社会团体以及其他组织捐赠住房作为公租房，符合税收法律法规规定的，对其公益性捐赠支出在年度利润总额12%以内的部分，准予在计算应纳税所得额时扣除，超过年度利润总额12%的部分，准予结转以后三年内在计算应纳税所得额时扣除。
8） 个人捐赠住房作为公租房，符合税收法律法规规定的，对其公益性捐赠支出未超过其申报的应纳税所得额30%的部分，准予从其应纳税所得额中扣除。
注释：
上述优惠期限：2019年1月1日至2023年12月31日
【政策依据】
《关于延长部分税收优惠政策执行期限的公告》（2021年第6号）
《关于公共租赁住房税收优惠政策的公告》（2019年第61号）
03 一般纳税人出租住房5%减按1.5%
【适用主体】
住房租赁企业中的增值税一般纳税人
【优惠内容】
向个人出租住房取得的全部出租收入，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税，
注释：
1） 可以选择适用简易计税方法，也可以选择适用一般计税方法
2） 自2021年10月1日起执行
【政策依据】
《关于完善住房租赁有关税收政策的公告》（财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2021年第24号）
04 小规模纳税人出租住房5%减按1.5%
【适用主体】
住房租赁企业中的增值税小规模纳税人
【优惠内容】
向个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。
注释：
自2021年10月1日起执行
【政策依据】
《关于完善住房租赁有关税收政策的公告》（财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2021年第24号）
05 出租住房房产税减按4%
【适用主体】
企事业单位、社会团体以及其他组织
【优惠内容】
向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房的，减按4%的税率征收房产税。
注释：
自2021年10月1日起执行
【政策依据】
《关于完善住房租赁有关税收政策的公告》（财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2021年第24号）
06 按房改成本价、标准价出售免征增值税
【适用主体】
企业、行政事业单位
【优惠内容】
按房改成本价、标准价出售住房取得的收入，免征增值税。
【政策依据】
《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3
07 农业生产相关优惠
【适用主体】
纳税人
【优惠内容】
1） 将土地使用权转让给农业生产者用于农业生产免征增值税。
2） 纳税人采取转包、出租、互换、转让、入股等方式将承包地流转给农业生产者用于农业生产，免征增值税。
3） 纳税人将国有农用地出租给农业生产者用于农业生产，免征增值税。
注释：
农业生产者取得土地使用权、承包地、土地后要用于农业生产
【政策依据】
《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3
《财政部 税务总局关于建筑服务等营改增试点政策的通知》(财税〔2017〕58号)
《关于明确国有农用地出租等增值税政策的公告》（2020年第2号）
08 个人无偿转让
【适用主体】
个人
【优惠内容】
涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权免征增值税
注释：
家庭财产分割，包括下列情形：
1） 离婚财产分割；
2） 无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；
3） 无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；
4） 房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。
【政策依据】
《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3
09 土地使用权出让、归还
【适用主体】
土地所有者、土地使用者
【优惠内容】
1） 土地所有者出让土地使用权，免征增值税。
2） 土地使用者将土地使用权归还给土地所有者，免征增值税。
【政策依据】
《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3
10 住宅专项维修资金不征增值税
【适用主体】
房地产主管部门或者其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位
【优惠内容】
代收的住宅专项维修资金不征收增值税。
【政策依据】
《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2
11 资产重组涉及的不动产、土地使用权转让
【适用主体】
纳税人
【优惠内容】
在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为不征收增值税。
【政策依据】
《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2
12 房地产开发企业差额征收
【适用主体】
房地产开发企业
【优惠内容】
房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。
注释：
房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。
【政策依据】
《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2
13 房地产开发企业简易计税
【适用主体】
房地产开发企业
【优惠内容】
1） 房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。
2） 房地产开发企业中的一般纳税人以围填海方式取得土地并开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计算缴纳增值税。
3） 房地产开发企业中的一般纳税人购入未完工的房地产老项目继续开发后，以自己名义立项销售的不动产，属于房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计算缴纳增值税。
注释：
1） 房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。
2） 对于围填海工程，房地产老项目指《建筑工程施工许可证》或建筑工程承包合同注明的围填海开工日期在2016年4月30日前的项目
【政策依据】
《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2
《国家税务总局关于国内旅客运输服务进项税抵扣等增值税征管问题的公告》(国家税务总局公告2019年第31号)
《关于明确国有农用地出租等增值税政策的公告》（财政部 税务总局公告2020年第2号）
14 个人互换住房免土地增值税
【适用主体】
个人
【优惠内容】
个人之间互换自有居住用房地产免征土地增值税
【政策依据】
《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》 财税字〔1995〕48号
15 政策性搬迁免征土地增值税
【适用主体】
纳税人
【优惠内容】
因城市实施规划、国家建设需要而搬迁，纳税人自行转让房地产免征土地增值税
【政策依据】
《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》 财税〔2006〕21号
Part2 包括房地产业在内的所有行业通用的优惠政策
01 10月份预缴申报可提前享受上半年研发费用加计扣除优惠
【适用主体】
全部制造业企业，除制造业、住宿和餐饮业、批发和零售业、房地产业、租赁和商务服务业、娱乐业以外的其他行业企业
【优惠内容】
从2021年1月1日起，企业10月份预缴申报当年第3季度（按季预缴）或9月份（按月预缴）企业所得税时，可以自行选择就当年上半年研发费用享受加计扣除优惠政策。
注释：
也可以不享受，在明年企业所得税汇算清缴时再享受
【政策依据】
《国家税务总局关于发布修订后的《企业所得税优惠政策事项办理办法》的公告》（2018年第23号）
《关于进一步完善研发费用税前加计扣除政策的公告》（2021年第13号）
02 固定资产一次性扣除政策
【适用主体】
全行业
【优惠内容】
单位价值不超过500万元的设备、器具，允许一次性计入当期成本费用。
【政策依据】
《关于延长部分税收优惠政策执行期限的公告》（财政部税务总局公告2021年第6号）
《财政部 税务总局关于设备 器具扣除有关企业所得税政策的通知》（财税〔2018〕54号）
03 研发费用75%加计扣除
【适用主体】
大部分行业，除了制造业、住宿和餐饮业、批发和零售业、房地产业、租赁和商务服务业、娱乐业
【优惠内容】
企业开展研发活动产生的研发费用，在按规定据实扣除基础上，再按75%加计扣除；
形成无形资产的，按照无形资产成本的175%在税前摊销。
【政策依据】
《财政部税务总局科技部关于提高研究开发费用税前加计扣除比例的通知》（财税〔2018〕99号）
《关于延长部分税收优惠政策执行期限的公告》（2021年第6号）
04 小规模纳税人限额内免增值税
【适用主体】
全行业的小规模纳税人，包括：企业和非企业 单位、个体工商户、其他个人。
【优惠内容】
2021年4月1日至2022年12月31日，小规模纳税人销售额按月不超过15万元，按季不超过45万元，免征增值税。
注释：
适用增值税差额征税政策的小规模纳税人，以差额后的销售额确定。
【政策依据】
《国家税务总局财政部 税务总局关于明确增值税小规模纳税人免征增值税政策的公告》（2021 年第 11 号）
《国家税务总局关于小规模纳税人免征增值税征管问题的公告》（2021年第5号）
05 小规模纳税人疫情减免增值税
【适用主体】
全行业的小规模纳税人
【优惠内容】
自2020年3月1日起至2021年12月31日，原适用3%征收率的增值税小规模纳税人减按1%征收；
自2020年3月1日起至2021年12月31日，湖北省的小规模纳税人，原适用3%征收率的增值税，免征。
【政策依据】
《财政部 税务总局关于支持个体工商户复工复业增值税政策的公告》（2020 年第 13 号）
《国家税务总局关于支持个体工商户复工复业等税收征收管理事项的公告》（2020 年第 5 号）
《财政部 税务总局关于延长小规模纳税人减免增值税政策执行期限的公告》（2020 年第 24 号）
《关于延续实施应对疫情部分税费优惠政策的公告》（2021 年第 7 号）第一条
06 小型微利企业减免企业所得税
【适用主体】
全行业的小型微利企业
注释：
小微企业需满足的条件（同时满足）：
1. 从事非限制和禁止行业，
2. 税前利润不超过300万元
3. 从业人数不超过300人
4. 资产总额不超过5000万元（含分支机构）
【优惠内容】
2021 年 1 月 1 日至 2022 年 12 月 31 日，对年应纳税所得额不超过100万元的部分，实际税负率2.5%；
2019 年 1 月 1 日至 2021 年 12 月 31 日，对年应纳税所得额100-300万元部分，实际税负率10%。
【政策依据】
《财政部 税务总局关于支持个体工商户复工复业增值税政策的公告》（财税〔2019〕13 号）
《国家税务总局关于实施小型微利企业普惠性所得税减免政策有关问题的公告》（2019 年第 2 号）
《关于实施小微企业和个体工商户所得税优惠政策的公告》（2021 年第 12 号）
《国家税务总局国家税务总局关于落实支持小型微利企业和个体工商户发展所得税优惠政策有关事项的公告》（2021 年第 8 号）
07 小规模纳税人减征地方“六税两费”
【适用主体】
全行业的小规模纳税人
【优惠内容】
自 2019 年 1 月 1 日至 2021 年 12 月 31 日，可以在 50%的税额幅度内减征：
1. 资源税
2. 城市维护建设税
3. 房产税
4. 城镇土地使用税
5. 印花税（不含证券交易印花税）
6. 耕地占用税和教育费附加
7. 地方教育附加
注释：
1. 具体的减征幅度由省、自治 区、直辖市人民政府根据本地区实际情况，以及宏观调控需要确定
2. 已享受上述六税两费其他优惠政策的，可叠加享受此项优惠政策
【政策依据】
《财政部 税务总局关于支持个体工商户复工复业增值税政策的公告》（财税〔2019〕13 号）
《国家税务总局关于增值税小规模纳税人地方税种和相关附加减征政策有关征管问题的公告》（2019 年第 5 号）
08 暂免征收残疾人就业保障金
【适用主体】
全行业的符合条件的企业
注释：
需要符合的条件是：
企业在职职工总数在 30 人（含）以下
【优惠内容】
自 2020 年 1 月 1 日至 2022 年 12 月 31 日，暂免征收残疾人就业保障金。
【政策依据】
《财政部关于调整残疾人就业保障金征收政策的公告》 （2019 年第 98 号）
09 免征有关政府性基金
【适用主体】
全行业的符合条件的企业
注释：
需要符合的条件是：
1. 按月纳税的月销售额不超过 10 万元
2. 按季度纳税的季度销售额不超过 30 万元
【优惠内容】
免征教育费附加、地方教育附加、水利建设基金
【政策依据】
《财政部 国家税务总局关于扩大有关政府性基金免征范围的通知》（财税〔2016〕12 号）
10 免征文化事业建设费
【适用主体】
全行业的符合条件的小规模纳税人
注释：
需要符合的条件是：
月销售额不超过 2 万元（按季纳税 6 万元）
【优惠内容】
免征文化事业建设费
【政策依据】
《财政部 国家税务总局 关于营业税改征增值税试点有关文化事业建设费政策及征收管理问题的通知》（财税 〔2016〕25 号）
11 一般纳税人购进国内旅客运输服务进项抵扣
【适用主体】
全行业的一般纳税人
【优惠内容】
自2019年4月1日起，取得国内旅客运输服务增值税电子普通发票、航空运输电子客票行程单、铁路车票、公路、水路等其他客票，可按票面税额或按照9%或3%计算抵扣进项税。
注释：
必须标注明旅客身份信息，且为签订了劳动合同的员工，或是劳务派遣员工。
【政策依据】
《财政部 税务总局 海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部 税务总局 海关总署公告2019年第39号）
12 增值税期末留抵税额退税
【适用主体】
全行业的一般纳税人
【优惠内容】
增量留抵税额（即：与2019年3月底相比新增加的期末留抵税额）可以申请退还。
注释：
1） 需要同时满足个条件才能申请：
A. 自2019年4月税款所属期起，连续六个月（按季纳税的，连续两个季度）增量留抵税额均大于零，且第六个月增量留抵税额不低于50万元；
B. 纳税信用等级为A级或者B级；
C. 申请退税前36个月未发生骗取留抵退税、出口退税或虚情形的；
D. 申请退税前36个月未因偷税被税务机关处罚两次及以上的；
E. 自2019年4月1日起未享受即征即退、先征后返（退）政策的。
2） 计算公式：
允许退还的增量留抵税额=增量留抵税额×进项构成比例×60%
3） 进项构成比例，为2019年4月至申请退税前一税款所属期内已抵扣的增值税专用发票（含税控机动车销售统一发票）、海关进口增值税专用缴款书、解缴税款完税凭证注明的增值税额占同期全部已抵扣进项税额的比重。
【政策依据】
《财政部 税务总局 海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部税务总局 海关总署公告2019年第39号）
