房产的现金流-房产现金流量表如何测算
打破传统！住房养老金新政，房产也能变现金流
住房也有养老金：22城将试点，资金从何而来？
随着社会的发展和人口老龄化的加速，传统的养老金模式面临着越来越大的挑战。为了应对这一问题，国家出台了“住房养老金”的新政策，让人们在享受房产增值的同时，也能为退休生活积累一份保障。近日，22个城市将率先试点这一新模式，引发了广泛的关注。那么，住房养老金究竟是什么？它又将如何运作呢？
什么是住房养老金？
简单来说，住房养老金就是将个人的住房资产与养老金相结合的一种创新型福利。这项政策允许居民利用自有住房的价值，在退休后按月领取养老金。换句话说，如果你拥有一套房子，那么这套房子将不仅仅是居住的空间，还能成为你未来生活的重要经济来源。
随着房价的上涨，许多人的财富已经大部分体现在住房上，但在退休后，如何把这些资产转化为可支配的现金流，是一个亟待解决的问题。住房养老金的推出，正是为了帮助解决这一难题，变“房子是死资产”为“房子是活资产”。
22城试点，意味着什么？
这22个试点城市，包括了一些经济发展较快、人口密集的地方，比如北上广深等一线城市，也包括了部分二线、三线城市。选择这些城市进行试点，充分体现了政策的适应性，也为其他城市积累了宝贵的经验。
在这些试点城市中，政府会设定一定的标准，比如购买住房养老金的最低年龄、每月可领取的养老金比例等。这些标准不仅要考虑到当地居民的实际情况，还要充分考虑到市场的可承受能力。
资金从何而来？
很多人可能会问，这么好的政策，资金从何而来呢？其实，住房养老金的资金来源主要有几个方面：
首先，政府会设立专项基金，用于支持住房养老金的运作。这笔资金可以通过财政拨款、社会捐赠、甚至是金融机构的参与等方式筹集。
其次，参与其中的居民在购买住房养老金时，需要支付一定的费用。这些费用将被用于建立养老金池，以供以后领取使用。
最后，还有一些商业保险公司和金融机构可以加入到这个项目中，提供专业的管理服务和额外的资金支持。他们可以根据市场需求，设计出适合不同人群的养老金产品，为居民提供更多的选择。
住房养老金的优势
无论是对个人还是对社会，住房养老金都有众多的优势。
对于个人来说，住房养老金可以有效缓解养老压力。许多人在退休后，收入往往大幅下降，而住房养老金则可以成为一项稳定的现金流，帮助人们更好地享受退休生活。
对于社会而言，住房养老金的推广，有助于激活房地产市场，通过合理配置住房资源，促进经济的整体发展。同时，这种模式还能够减少因房产空置而带来的资源浪费，实现房屋的再利用。
面临的挑战与展望
当然，住房养老金的推广也并非没有挑战。首先，如何确保养老金的安全性和稳定性，将是政府和相关部门需要重点关注的问题。毕竟，住房养老金的资金流动涉及到千家万户，任何问题都可能引发社会的不安。
其次，不同城市的经济发展水平、居民的收入状况、房屋市场的成熟度等因素，都可能影响住房养老金的具体实施效果。因此，在试点过程中，需要不断调整和优化政策，确保其公平、公正、透明。
最后，虽然住房养老金的前景广阔，但仍然需要公众的理解与接受。教育和宣传工作显得尤为重要，因为很多人对这个概念还比较陌生，只有让更多的人了解它的好处，才能促进这一政策的顺利实施。
结语
总之，住房养老金作为一项创新的养老保障方式，旨在为广大居民提供更加灵活和多样化的养老选择。随着试点工作的推进，我们期待能看到更多的城市加入进来，让更多的人受益于这一新兴的养老金模式。未来的养老生活，或许会因为这一政策而更加美好。而这，正是我们每个人都值得期待的事情。
在接下来的日子里，让我们一起关注住房养老金的最新动态，共同探讨如何更好地实现养老保障，让每个人都可以安心享受退休生活！
房产大佬的现金流怎么来的？
我是紫沐，这是我第118篇日记，欢迎关注公众号【紫沐楼市日记】。
昨天的日记（），分享了我对当前楼市的一些思考，都是实操向，很有使用意义，可点击链接回顾。
中午和朋友吃饭，聊到一个很有意思的话题。
他说看一些房产大佬，天天在群里聊天吹牛逼，平时也不用干活，但日常买买买花钱也不少。
那，钱从哪来？
月供呢，又从哪来？
我笑着说这更多是表象，那些大佬看着很闲，但肯定是有自己的现金流来源的。
比如管家公司，他的资产摆在那，能更容易获得客户信任度。
流量有了，后续的落地工作，就可以交给下面的置业顾问来做。
那看起来，自然是比较闲的。
你说真的一点活不干，又能活得潇潇洒洒的大佬有没有？
肯定也有，但那更多是时代的红利。
在过去的黄金年代，几张信用卡，其实就能凑一套首付。
涨了一波后，做笔信用贷，也还能凑一套。
所以那时候从零建仓的成本是很低的。
叠加抵押贷款诞生带来的巨大红利，建仓-撬杠杆-重复加杠杆-转贷、扩盘-重复加杠杆，这套流程带来的红利，是无法想象的。
把黄金10年全部吃透，月供和开销完全能够靠房产红利来支撑，自然就不用干活了。
“贷款是不用还的”这句话，在他们身上是适用的。
这是在合适的时机，用对的方法做了正确的事，现在能享受当初决策的红利，无可厚非。
但再怎么说，目前想复刻这批人的壮举，很难了。
首先入场门槛大大提高，过往几张卡凑一套首付，现在要6个钱包凑一个首付，门槛根本不一样。
获利逻辑，像过去那样一波直接翻倍，基本是过去式。
分化的存在，让核心标的仍然保持不错的竞争力，虽不至于翻倍，一波60%倒是没问题的。
可核心标的的定义，可以简单粗暴地理解为1000万起步。
千万以下的标的，一波30-40%，很不错了。
但对比当年，还是有巨大的差距。
再叠加开始说的门槛，很多人凑六个钱包买到的，是什么价位的标的？
所以别说复刻那批真大佬的壮举，目前连以贷养贷的玩法，都不适合大部分人。
现金流在现阶段的重要性，非常大。
3年左右的压力测试，也就是有3年左右不断供的本钱，对大部分买家来说，是更稳妥的做法。
保持野心与勇气，但不盲目与冲动，才是这版本房产游戏的制胜态度。
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买房要记住，留够一年现金流？
眼下，一个词汇越来越高频在朋友之间被提起。
开始是企业家生意人之间，到普通大众购房者之间，留给当前楼市一个非常棘手问题。
“我确实想买房，但我更担心我现金流会不会玩不转了。”
现金流作为复杂经济环境中最后的底牌，每个人都想用一套“我要持有现金的逻辑“，来对冲未来的不确定性。
所以，你现在能看到每一条关于建议性的文章都会告诉你，现金流很重要，要重视。
对啊，我也知道重要，我也想重视，但然后呢？
坦白讲，楼市文章就是这样，往大了什么政策啊之类，再多废话会正确，越小的垂类，越没有腾挪遮掩的空间。
今天我们聊得就是这样一个硬核话题，现金流。
分享一些我的个人心得。
01
首先，作为一个不是财务出身，但好歹还算看得懂财报的投资者，我不想和大家聊一些烧脑的名词。
比如折现，摊销这种，这些不是我们作为普通人在买房时候会去精算的做法。
我眼中的普通人现金流简约算法模型：现金流=家庭收入-生活开销-信贷月供
在生活中场景大概是这样的，工资或者收入到账，先把房贷和信用卡还了，然后留下自己的衣食住行生活费用，余下的钱计入现金滚动。
我相信这套公式，大家应该都能认同吧。
好，以这套算法为核心，我们来定义什么叫优秀的现金流。
很多人对现金流优质状态的定义，应该是每月都有现金结余，即收入端全面覆盖债务端。
这也没错，但还不够优质。
现金流最大的顶层框架，并不是形成正向循环，而是现金流的赛道和时机。
02
有点拗口吧。
这么理解吧，每个行业对每种资产现金流的要求是不一样的。
你可能在听到身边某某小老板，应收账款没有要回来公司撑不下去了，某某人投资大宗资产血本无归，资金链断档了。
本质上说，做公司做生意这样经营性的现金流，和买房这样重度资产投资现金流截然不同。
曾有个很经典的现金流故事。
一个游客路过一个小镇，他走进一家旅馆给了店主1000元现金，挑了一个房间，他上楼以后，店主拿这1000元给了对门的屠夫支付了这个月的肉钱。
屠夫去养猪的农夫家里把欠的买猪款付清了，农夫还了饲料钱，饲料商贩还清了赌债，赌徒赶紧去旅馆还了房钱，这1000元又回到旅馆店主手里。
可就在此时，游客下楼说房间不合适，拿钱走了。
但是，全镇的债务都还清了！
各位发现，这样一切以经营性为导向的现金模式都在把风险外包给市场，甚至在这样的循环中，看起来正向的现金已经在周转中加了杠杆。
那么所有环境导致的剧烈变化，都会很直观的改变现金流转模式。
这两年大部分生意最直观的感受：账，怎么这么难要了。
而买房呢。
我的观点很明确，这样的环境下我依然认为，买房保留杠杆是必要的。
因为买房这条赛道的准确性，还是太高了。
这不是鼓吹房价未来会怎么样，也不是说否认楼市没有垮塌的可能，而是各位要认清楼市的本质。
楼市是土地的溢价，是持有者资产的增值基石，是各种刚需获取城市资源凭证。
这些都没有问题，所有这些最大的结果，就是整个社会财富沉淀到这个池子来。
于是，社会的信用慢慢从收入这样的经营性收入，变成你有多少价值房产这样的资产背书。
做企业朋友是最有感触的，商业模式说的再舌灿莲花，银行说我不听。
但用一套房做抵押，贷款很快就能下来。
生态就是这样，一旦形成一个核心行为节点，那么债务链条就会围绕这样一个节点展开。
买房的本质，就在买当下最核心的信用凭证。
我为什么敢说，哪怕现在经济这么复杂，房价周期也是有波动，有起伏的。
但楼市的依然是最优质的，是可以贷款的。
并且，有个现实很容易被忽略，房贷无论规模上还是利率上，依然是各位在社会上，一生中能借到的成本最低的钱了。
看清本源，现金流的循环在围绕哪个赛道在运作。
下面来说说实操吧。
03
还是前文核心公式。
围绕这个公式，我们可以切出买房人四种情况。
首先，全款买房，好处也明显，买入后包括出租收益在内，现金流全部正向了。
当然实际点说，可能在一些偏远的三四线和乡镇上还有这样操作，大城市全款买房几乎绝迹了。
背后理由很简单，大城市客单价很高了，而且大家都见识了杠杆在楼市中的放大效应。
而且我们不推荐全款，之前也说了，房子信用凭证这么好，做负债平衡是合理的。
好，选择房贷负债有三种可能。
第一种，就是完美的正向循环，还完房贷和生活支出后，还能有钱去存下来，去做做理财或者旅个游享受下。
这种大概是一种什么场景呢，就是买自己能力范围之内的房子。
也就是说，我很明白自己在楼市中只是追求一个稳定对冲，通胀贬值的对冲。
楼市不是我想要暴富的地方，我也经历不起我失业或者生意失败冲击，那么我把杠杆控制我可控制的范围内。
如果定义这样的适用人群，最典型的就是刚需，职业对照大概是普通上班族，即收入和现金储备有一些，但不足以应付在经济环境失业这样风险。
而收入提升预期基本很稳定，不太会有什么爆发模式
所以对这一类人群买房的建议：买能力范围之内的房子。
也就是买房前，我就要计算出，还完房贷后，每月能结余多少，而不是看到一个更好的产品，更好的地段，我宁愿咬牙。
同时鉴于当前环境，我会多一条前置建议。
要留够一年房贷储备金。
为什么是一年，从过往最近几次危机来看，非典，08年，18年也好，所有最坏底部危机周期，大概驻留时间都在一年左右。
然而进入经济复苏轨道，工作也开始好找了，生意也好做了。
不管房价会在这样的周期会怎么波动，与你无关。
你所要做的就是在最坏周期下，依然保持这套还贷情况不会更坏。
04
第三种，就是收支平衡的节点，即买房之后，你每个月没有余钱了。
怎么评论这种状态呢。
除了那些咬牙硬上车的刚需，这大概就是普通人投资买房的极限状态了，也意味着在现金流中是没有退路了。
当下这种状态合理吗？起码我觉得目前这么做，其实不算错。
推动楼市向上的底层元素，货币过量，大城市化和品质供求不平衡没有被这次疫情和经济波动改变。
那就意味着，未来收益还是能被这样一套玩法给可期的。
但实际点来说，我会把这样的现金流状态只使用两种人群。
第一类属于收入安全系数极高的，比如各种公务系统企事业系统人群，本质上这样财政性赋予工作不会被经济波及。
当然不仅于此，但只有你做到这种收入安全边际，在目前环境下杠杆也会保持安全。
甚至平时收入看着很好的金领，生意老板也未必说自己是稳定收入群体。
还有一种，现金储备起码能覆盖3年还贷周期的投资客了。
哎，不是说一年就可以了吗？
因为所谓刚需就是选择有限的人，那么所有逻辑出发点就是在有限盘子资源最大化。
而投资客是要考虑回报周期和成本平衡，3年是目前所有楼市周期中一个比较平均的收益回收闭环时段。
当然，还有更极限的，最后一种就是所谓吃土买房了，整个做成负的现金流了。
那不是完蛋吗？
某种程度上，这是属于真正职业炒房客领域。
对楼市的起伏波动阶段有深的认知，也有很深的赌性。
在他眼中认为大涨前夜，提前备自己心中预期回收收益的时长，储备好现金情况下，用极限的杠杆进行All in了。
我们无法评论这样的对错，这是套属于双刃都很锋利的做法，这两年我们听过赚到盆满钵满和极限爆仓的炒房客，都来源这类做法。
很明显，我们也不鼓励大家做这种打法。
毕竟，金老爷子早告诉我们了。
江湖没有永远的武林盟主。
05
最后，说说我们普通人在买房现金流上，力所能及的事。
首先，尽可能提升房子作为资产所产生的正向现金流。
如果我的房子可以用来出租，那么我的租售比是不是可以通过软装，通过空置期降低来提升呢。
如果我的房子是在自住，那么我没有可能通过投住分离模式，出让自己大房子，改租其他空间来进行套利对冲呢。
出租这个领域在楼市红利期，本质上是容易被忽视元素，利差足够赚钱，也没有多少人想着要做租售比提升。
好，就这引申出下一个话题，因为楼市慢慢渡过暴利期，那么带有着这种正向现金流房子选筹，并进行长持会越来重要。
那么那类房子符合这样选筹标准呢。
地铁刚需房（含远郊），市中心的两房和小三房的次新房，学区房（除了价差，还有陪读），和大型商业打包的新房。
而有两个特别容易迷糊的产品类型。
相对低总价的商住房和老破小，商住房的逻辑不难理解，而老破小看着挺好租，而现实你会发现。
因为出租人群收入一般，对很价格很敏感，这样的话，房租几乎很难有多大涨幅的。
06
说了怎么多，没有多少情绪性掺和在里面，希望用这样一种调理的铺陈，能对大家有所帮助。
但其实我要说一句。
所有对现金流优化的方法，本质都比不上自身能力和收入的提升。
