房产轮候查封(房产轮候查封转正式查封)
2020，轮候查封的26个法律要点
1.民事诉讼中的查封，是人民法院为限制债务人处分其财产所采用的一种强制措施，分为保全查封和执行查封，目的在于维护债务人的财产现状，保障债权经过审判可得清偿，查封限制被执行人对查封财产的处分权。
轮候查封，是指对其他人民法院已经查封的财产，执行法院在登记机关进行登记或者在其他人民法院进行记载，查封依法解除后，在先的轮候查封自动转化为正式查封。(《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定的理解与适用》)
2.综合相关规定和司法实践，如果首封法院对查封财产进行全部处分，则轮候查封自始未产生查封效力，因为轮候查封仅自在先查封已经解除后才发生法律效力。但如果首封法院解除查封是为了对已冻结的财产进行处分，所以轮候查封并非自首封解除后生效，而是自始未产生查封、扣押、冻结的效力。首封法院无需先行解除该财产上的查封、扣押、冻结，可直接进行处分，有关单位应当协助办理有关财产权证照转移手续。首封法院因处分查封房地产而解除查封后，轮候查封虽未正式产生查封的效力，但影响房地产执行过户的，该轮候查封措施应予解除。(江苏省高级人民法院(2016)苏执异4号、江西省高级人民法院(2018)赣执复41号、江苏省高级人民法院(2015)苏执复字第00033号)
3.对已被人民法院查封、扣押、冻结的财产，其他人民法院可以进行轮候查封、扣押、冻结。查封、扣押、冻结解除的，登记在先的轮候查封、扣押、冻结即自动生效。轮候查封、扣押、冻结自在先的查封、扣押、冻结解除时自动生效，故人民法院对已查封、扣押、冻结的全部财产进行处分后，该财产上的轮候查封自始未产生查封、扣押、冻结的效力。轮候查封仅在先查封已经解除时才发生法律效力，如若首封法院对查封财产进行全部处分，则轮候查封自始未产生查封效力。(《最高人民法院关于查封法院全部处分标的物后轮候查封的效力问题的批复》第28条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》)
4.被执行人为公民或者其他组织，在执行程序开始后，被执行人的其他已经取得执行依据的债权人发现被执行人的财产不能清偿所有债权的，可以向人民法院申请参与分配。对人民法院查封、扣押、冻结的财产有优先权、担保物权的债权人，可以直接申请参与分配，主张优先受偿权。(《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第508条)
5.申请参与分配，申请人应当提交申请书。申请书应当写明参与分配和被执行人不能清偿所有债权的事实、理由，并附有执行依据。参与分配申请应当在执行程序开始后，被执行人的财产执行终结前提出。(《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第509条)
6.参与分配债权清偿顺序：多份生效法律文书确定金钱给付内容的多个债权人分别对同一被执行人申请执行，各债权人对执行标的物均无担保物权的，按照执行法院采取执行措施的先后顺序受偿。多个债权人的债权种类不同的，基于所有权和担保物权而享有的债权，优先于金钱债权受偿。有多个担保物权的，按照各担保物权成立的先后顺序清偿。一份生效法律文书确定金钱给付内容的多个债权人对同一被执行人申请执行，执行的财产不足清偿全部债务的，各债权人对执行标的物均无担保物权的，按照各债权比例受偿。(《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》第88条)
7.已取得金钱债权执行依据的其他债权人可申请参与分配：被执行人为公民或其他组织，其全部或主要财产已被一个人民法院因执行确定金钱给付的生效法律文书而查封、扣押或冻结，无其他财产可供执行或其他财产不足清偿全部债务的，在被执行的财产被执行完毕前，对该被执行人已经取得金钱债权执行依据的其他债权人可以申请对被执行人的财产参与分配。(《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》第90条)
8.参与分配财产分配顺序：对参与被执行人财产的具体分配，应当由首先查封、扣押或冻结的法院主持进行。首先查封、扣押、冻结的法院所采取的执行措施如系为执行财产保全裁定，具体分配应当在该院案件审理终结后进行。(《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》第91条)
9.参与分配应提交材料：债权人申请参与分配的，应当向其原申请执行法院提交参与分配申请书，写明参与分配的理由，并附有执行依据。该执行法院应将参与分配申请书转交给主持分配的法院，并说明执行情况。(《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》第92条)
10.优先债权人可直接申请参与分配：对人民法院查封、扣押或冻结的财产有优先权、担保物权的债权人，可以申请参加参与分配程序，主张优先受偿权。(《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》第93条)
11.普通债权按比例分配：参与分配案件中可供执行的财产，在对享有优先权、担保权的债权人依照法律规定的顺序优先受偿后，按照各个案件债权额的比例进行分配。(《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》第94条)
12.保全法院在首先采取查封、扣押、冻结措施后超过一年未对被保全财产进行处分的，除被保全财产系争议标的外，在先轮候查封、扣押、冻结的执行法院可以商请保全法院将被保全财产移送执行。(《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》)
13.当查封的财产为非争议标的时，若首封法院率先取得生效法律文书，则该法院作为首封法院直接进入执行程序。在此种情况下，若首封法院一直不对查封财产做出处理，在执行过程中，首先查封之日起已超过60日的，优先债权执行法院可以要求将该查封财产移送执行。(《最高人民法院关于首先查封法院与优先债权执行法院处分查封财产有关问题的批复》第1条)
14.诉前财产保全措施自动转为诉讼或仲裁中的保全措施;进入执行程序后，保全措施自动转为执行中的查封、扣押、冻结措施。自动转为诉讼、仲裁中的保全措施或者执行中的查封、扣押、冻结措施的，期限连续计算。首封法院与优先债权法院均已进入执行程序，查封财产处置权的移送需在执行过程中进行。(《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第17条)
15.由于首封法院未能率先进入执行程序或消极执行，财产处置权发生以下转移：一是从首封法院(无论是否已进入执行程序)转移至优先债权法院(已进入执行程序)，二是从首封法院(尚未进入执行程序)转移至轮候法院(已进入执行程序)。查封债权尚未经生效法律文书确认的，应当按照首先查封债权的清偿顺位，预留相应份额。(《最高人民法院关于首先查封法院与优先债权执行法院处分查封财产有关问题的批复》、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》)
16.当企业财产不足以清偿债务时，除依申请启动破产程序外，执行法院在征得当事人同意基础上可以启动移送破产的制度，但当事人不同意移送破产或破产法院经审核不受理破产案件的，执行法院仍应继续执行。执行法院清偿财产的先后顺序为：执行费用、优先受偿债权、普通债权(按照财产保全和执行中查封顺序清偿)。(《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第513条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第516条)
17.当无法适用《破产法》的公民或其他组织无法清偿债务时，对于取得执行依据的普通债权人，其可以在执行程序开始后申请参与分配;对于优先债权人，其可以随时加入执行程序主张权利，而无需以取得生效法律文书为前提。关于各方参与分配后的清偿顺序，规定的先后顺序为：执行费用、优先受偿债权、普通债权(原则上按比例受偿)。(《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)(1998)》，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第510条)
18.根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(法释[2004]15号)第二十八条第一款的规定，轮候查封、扣押、冻结自在先的查封、扣押、冻结解除时自动生效，故人民法院对已查封、扣押、冻结的全部财产进行处分后，该财产上的轮候查封自始未产生查封、扣押、冻结的效力。同时，根据上述司法解释第三十条的规定，人民法院对已查封、扣押、冻结的财产进行拍卖、变卖或抵债的，原查封、扣押、冻结的效力消灭，人民法院无需先行解除该财产上的查封、扣押、冻结，可直接进行处分，有关单位应当协助办理有关财产权证照转移手续。(《最高人民法院关于查封法院全部处分标的物后轮候查封的效力问题的批复》)
19.据《最高人民法院关于查封法院全部处分标的物后轮候查封的效力问题的批复》精神，人民法院对已查封、扣押、冻结的全部财产进行处分后，该财产上的轮候查封自始未产生查封、扣押、冻结的效力。换言之，如果人民法院根据在先的查封裁定对财产予以处分后，轮候查封则视为自始不存在。可见，轮候查封在性质上不属于正式查封，并不产生正式查封的效力。因此，申诉人认为其申请财产保全就当然享有参与分配的权利没有法律依据。(江苏省高级人民法院(2017)苏执监642号)
20.刑事审判或者执行中，对于侦查机关已经采取的查封、扣押、冻结，人民法院应当在期限届满前及时续行查封;人民法院续行查封、扣押、冻结的顺位与侦查机关查封、扣押、冻结的顺位相同。债权人的优先债权，只要刑事案件不涉及受害人的人身损害赔偿，法院就应当支持其第一顺位的优先受偿权。(《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》)
21.对与案件无关的财物采取查封、扣押、冻结措施的，当事人和辩护人、诉讼代理人、利害关系人有权向该机关申诉或者控告，这种方式下，当事人负有证明被查封财产为合法财产的证明责任。(《刑事诉讼法》第117条)
22.依据最高院的上述批复，在刑事审判结束后进入执行阶段，若存在关于涉案财产的优先债权，且已有优先债权的执行法院做出有效生效文书，优先债权的执行法院与刑事审判法院商请是可以进行移送执行的。((2016)沪02执异87号)
23.优先债权执行法院的生效判决越早进入执行程序，且优先债权执行法院与涉案财产同处一地，一旦产生两地法院协商不一致情况，一般应将涉案财产移送给优先债权执行法院执行。(最高法执协5号执行决定书)
24.轮候查封在“两个以上人民法院”对同一不动产进行查封时才会出现。但设立轮候查封制度的目的是为了解决多个债权对同一执行标的物受偿的先后顺序问题。因此，最高人民法院2006年1月10日在答复江苏省高院的〔2005〕执他字第24号文中明确：“只要不是同一债权”“同一法院在不同案件中也可以对同一财产采取轮候查封”，但这种情况较为少见。
25.根据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》第九十条“在被执行人的财产被执行完毕前，对该被执行人已经取得金钱债权执行依据的其他债权人可以申请对该被执行人的财产参与分配”的规定，参与分配申请应当在执行程序开始后，被执行人财产执行终结前提出。故在被执行人的上述财产已被分配执行完毕后，提出重新分配的主张没有法律依据。(湖北省高级人民法院(2015)鄂执复字第00017号)
26.虽然《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》90规定：‘被执行人为公民或其他组织，其全部或主要财产已被一个人民法院因执行确定金钱给付的生效法律文书而查封、扣押或冻结，无其他财产可供执行或其他财产不足清偿全部债务的，在被执行人的财产被执行完毕前，对该被执行人已经取得金钱债权执行依据的其他债权人可以申请对该被执行人的财产参与分配。’但是2015年2月4日开始施行的《最高人民法院关于适用的解释>第五百零八条规定：‘被执行人为公民或者其他组织，在执行程序开始后，被执行人的其他已经取得执行依据的债权人发现被执行人的财产不能清偿所有债权的，可以向人民法院申请参与分配。’该最新规定已经对申请参与分配的条件作出变更。根据新法优于旧法的原则，另案债权人申请参与分配，只需要满足被执行人的财产不能清偿所有债权这一条件即可。(江苏省高级人民法院(2017)苏执监725号)
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作者：林日升
来源：法学备忘录
编辑：宋志国
审核：傅德慧
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轮候查封的查封期间从何时起算？
关键词：查封期限；轮候查封；登记实务
案情介绍：某不动产被甲法院查封，甲法院于2016年3月2日向不动产登记机构送达了协助执行文书，文书记载查封期限为3年，查封期间为2016年3月2日至2019年3月1日。乙法院于2016年6月6日作出对该不动产的查封裁定，并于2016年6月7日向市不动产登记机构送达协助执行通知书，要求查封该不动产。乙法院送达的执行文书中载明查封期限为3年，查封期间为2016年6月7日至2019年6月6日。不动产登记机构受理后告知乙法院该不动产已被甲法院查封的事实，并为乙法院办理轮候查封，登记机构工作人员认为登记簿上记载查封期限即可，因轮候查封并未生效，不应记载查封期间，要求乙法院修改协助执行通知书，但乙法院工作人员要求登记机构严格按照执行文书记载查封期间，应如何处理？
1. 甲法院的查封期限
本案中甲法院是首封法院，甲法院的执行文书已注明查封期限，查封期限是否以执行文书内容为准？按照《最高院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第1条规定，查封裁定书和协助执行通知书送达时发生法律效力。故登记机构不能完全按照执行文书记载的期限和期间进行记载，应从收到执行文书时起算。登记机构是在2016年3月2日收到执行文书的，与执行文书记载的期间一致，因而甲法院的查封期间是2016年3月2日至2019年3月1日。如果甲法院是2016年3月10日送达执行文书的，按照规定甲法院的查封期间是2016年3月10日至2019年3月1日。
值得注意的是，我国法律对于查封期限的规定在2015年发生了变化。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第29条第1款的规定，除法律、司法解释另有规定外，人民法院查封不动产期限不得超过2年。最高人民法院、国土资源部、建设部联合发布的《关于人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发〔2004〕5号）规定，人民法院对土地使用权、房屋的查封期限不得超过2年。按照上述规定，法院的查封期限不得超过2年。
2015年2月4日起施行的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第487条第1款规定，人民法院查封不动产的期限不得超过3年。我国法律对法院查封期限的规定发生了重大变化，自2015年2月4日起，人民法院的查封期限为不得超过3年。本案中，甲法院的查封期间是符合规定的。
2. 乙法院轮候查封
2.1
轮候查封
本案中，因甲法院已办理查封登记，乙法院应依法办理轮候查封。根据最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第20条规定，两个以上人民法院对同一宗土地使用权、房屋进行查封的，国土资源、房产管理部门应当对首先送达协助执行通知书的人民法院办理查封登记手续；并对后来办理查封登记的人民法院做轮候查封登记，同时书面告知该土地使用权、房屋已被其他人民法院查封的事实及查封的有关情况。依据该项规定，轮候查封是指对于已办理过查封登记的不动产，其他法院向不动产登记机构送达执行文书要求对该不动产进行查封，不动产登记机构告知其该不动产已被查封的事实及相关情况，并为其在不动产登记簿上记载排队等候查封的相关情况。事实上，轮候查封不是查封登记，不发生查封的法律效力，轮候查封登记的说法并不准确，《不动产登记暂行条例》及《不动产登记暂行条例实施细则》中没有轮候查封登记这一登记类型。轮候查封只是起到了排队替补作用，只有转为查封登记后，才能发生查封的法律效力。
2.2
轮候查封转为查封登记的条件
根据最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第21条规定，轮侯查封登记的顺序按照人民法院送达协助执行通知书的时间先后进行排列。查封法院依法解除查封的，排列在先的轮侯查封自动转为查封；查封法院对查封的土地使用权、房屋全部处理的，排列在后的轮侯查封自动失效；查封法院对查封的土地使用权、房屋部分处理的，对剩余部分，排列在后的轮侯查封自动转为查封。只有登记簿上记载查封登记的查封期间届满未续封的，或者查封实施单位解除查封后，顺位在先的轮候查封方可转为正式查封，因此轮候查封转为查封登记的时间节点是不确定的。本案中，只有甲法院查封到期后未续封，或者甲法院办理解封后，乙法院的轮候查封才转为查封登记。
2.3
轮候查封转为查封登记后如何确定查封期限
本案中，甲法院已办理了查封登记且在生效期间内，乙法院只能办理轮候查封。不动产登记机构为乙法院办理轮候查封的做法是符合相关法律规定的。那么轮候查封要不要写查封期限或查封期间？既然轮候查封的生效时点是不确定的，那么写查封期间是没有意义的。但是，如果法院执意写查封期间，不动产登记机构是否有必要要求法院修改文书？虽然按照《关于印发<关于建立和完善执行联动机制若干问题的意见>的通知》第20条的规定，登记机构认为法律文书有瑕疵或不符合登记规定的要求，可以依法向法院提出审查建议，但是登记机构无权停止办理协助执行事项，如果乙法院不修正执行裁定和协助执行通知书，登记机构应当按照协助执行通知书将查封期间2016年6月7日至2019年6月6日记载到登记簿。这样记载的法律效力是在2016年6月7日至2019年6月6日，如果甲法院在查封到期后没有续封，则乙法院的轮候查封在2019年3月2日变为查封登记，查封期间为2019年3月2日至2019年6月6日；假如甲法院在2018年8月8日解除了查封登记，那么乙法院的轮候查封在2018年8月8日转为查封登记，查封期间为2018年8月8日至2019年6月6日。
如果乙法院在执行裁定和协助执行通知书只注明查封期限3年，那么这样记载的法律效力就是在甲法院的查封到期后没有续封的情况下，乙法院的轮候查封转为查封登记，查封期间为2019年3月2日至2022年3月1日；假如甲法院在2018年8月8日解除了查封登记，那么乙法院的轮候查封在2018年8月8日转为查封登记，查封期间为2018年8月8日至2021年8月7日。
由此可见，“查封期限3年”与“查封期间为2016年6月7日至2019年6月6日”的表述在办理查封登记时是一致的，但在办理轮候查封时两个表述是矛盾的，因为两种表述产生的法律后果是不一样的。实务中，这种情况很常见，因为法院在送达查封的执行文书时，对查封的不动产之前是否已被查封并不知情，在不动产登记机构进行不动产登记查询时才知道是首封还是轮封，而执行文书都是在送达之前制作完成的。遇到此类情况，法院与登记机构之间的沟通很重要，如果登记机构与乙法院沟通后，乙法院同意轮候查封办理时，仅在执行文书中记载查封期限，不记载查封期间，那么这一问题就得以解决。或许本地法院与本地不动产登记机构之间还容易沟通些，外地法院千里迢迢跑到不动产登记机构送达执行文书，司法文书具有严肃性，不可随意更改，登记机构无论是要求法院修改执行文书，还是写审查建议书给法院，实务操作中程序耗费的时间长、沟通的难度大，由此导致的法律风险也很大。
3. 结束语
对于轮候查封转为查封登记的查封期限问题，在法院、不动产登记机构内部也有不同的理解和意见。有观点认为一律以执行文书记载的期间为准，即使轮候查封的生效时点不确定，但是转为查封后的失效时点可以确定，以执行文书上记载的失效时点为准；有观点认为轮候查封转为查封后的失效时点以送达执行文书的时点往后推算3年，这些观点笔者并不赞同。实务中这种认识上的不一致导致的法律风险非常大。因为查封一旦到期就失效了。《关于人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发〔2004〕5号）规定，查封期限届满，人民法院未办理继续查封手续的，查封的效力消灭。《不动产登记暂行条例实施细则》第92条规定，不动产查封期限届满，人民法院未续封的，查封登记失效。登记机构可以依据这些规定注销查封登记。建议司法系统或国土资源管理部门能够出台相关文件明确这类问题的实务操作规范，避免法院与登记机构之间的争议，特别是防范由此发生的法律风险。
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作者：刘翎艳
来源：《中国房地产》2019年第28期、保全与执行
编辑：石 慧
审核：傅德慧
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