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苏州热门板块马上集中开火！2大纯新盘硬刚，放风价3万/㎡

山雨欲来风满楼。

一直很低调的科技城板块，在最近苏州土地市场火爆程度超乎想象的狂热后，彻了。

今年科技城热度

是土地市场给的

第一：通安地块挂出就是“地王”，1.2万/㎡的起拍楼面价已超过金地翡翠星辰及首开棠前如苑成交楼面价。

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第二：6月首场土拍，中海以总价20.48亿竞得科技城35号地块，成交楼面价18700元/平，现房销售。中海海霸王威武啊！该项目入市后也不会便宜！

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这是中海首进科技城板块，直接刷新板块楼面价，区域“地王”再现楼市！

不得不承认，科技城板块新一轮楼市风口正式开启！

苏南房观直击第一现场

带来最新消息！速看！

火力全开！科技城迎出货小高潮

开盘大战打响！2大重量级纯新盘正面厮杀

前山澜庭！“鸽王”熙境云庭！最快6月开盘，2大纯新盘硬刚！

金地翡翠星辰！预计6月中旬公开售楼处&样板间，最快7、8月开卖！

首开棠前如苑！预计第三季度推新产品！

科技城金茂府！精装科技高层产品，预计7月份开盘！

恒泰商住项目，已经动工！

......

1

前山澜庭

装修：精装交付

开盘时间：预计最快6月中旬

产品楼幢：清一色21幢6-8层低密洋房，首开推10幢

开盘套数：总户数576套，首开296套房源

开盘房价：还没拿证，价格待定

验资情况：验资650组左右

客群：地缘性客群为主，约15%是投资客户，约85%是自住客户

周边学校：项目南侧自带一所公立幼儿园和公立小学

户型建面：项目首发地块仅规划2种户型，建面约110㎡、125㎡，定位首置首改和“一步到位”纯改善客群。

开盘户型图如下：

建面约110㎡洋房 3房2厅2卫

↓↓↓

建面约125㎡洋房 4房2厅2卫

↓↓↓

得房率：约83-85%

工程进度：整个工程进度正稳步推进中，多台塔吊同步作业，目前项目主体已经建到二层。

苏南房观邓小小在样板间里，看到有不少客户看样板间，项目人气热度非常高。

值得一提的是，中海35号地块就在项目西南侧，其成交楼面价18700元/平明显高于项目。前山澜庭预计备案价不超3万/㎡，而中海地块等于直接保送了前山澜庭。

再说一下，项目除享受金融小镇的光环外，还自带约6万方花园天地商业，且商业街东区预计今年9-10月开街，中区和西区已围挡。据悉，项目周边已经有地铁规划，未来通地铁也很快啦。

这里插播一下

| 发布会现场图

6月6日19:00，前山澜庭「城市新想象」品牌暨产品发布会在苏州广电总台演播大厅举行。

2

熙境云庭

装修：精装交付

开盘时间：预计6月开盘，具体什么时间等通知

推出楼幢：1#、2#、4#、9#、12#，一共5幢，一梯两户

开盘套数：344套

开盘房价：还没拿证，放风价3万/㎡左右

验资情况：项目有两个销售团队，其中一个团队已验资300组左右

客群：地缘性客群为主，通安客户也占有一定比例

周边学校：北面一路之隔是科技城第三实验小学和第四实验幼儿园，今年9月份投入使用、东南侧是科技城实验小学、实验幼儿园、锦峰实验幼儿园、高新区实验初级中学

交通配套：项目距离有轨电车2号线白龙桥站约500米，其有轨电车2号线连接轨交3号线

户型建面：约100㎡、106㎡、119㎡、124㎡、133㎡、137㎡，首置首改和纯改善客群全满足

开盘户型图如下：

工程进度：项目已经封顶，并且外立面也已基本都建好

说起这个项目，相信大家都不陌生，从去年年底就传出要在年后3月份开盘入市，结果一直拖，拖成了“鸽王”。

销售回应，因为疫情和备案价一直没有备下来的原因，所以项目一直开盘延迟，没有开盘。

划重点！样板间只有验资客户才能看，其次这次首开的1#、2#是11F洋房、4#是小高层、9#、12#是高层。

在案场待了20分钟左右，暂时没有一组客户到访，可能是因为是中午吃饭时间吧~

销售还透露，项目和前山澜庭的节点同步，产品也高度相似，加上首开棠前如苑和金地翡翠星辰参一脚，蓄客存在一定流失现象。

项目原本打算今年清盘，按现在这个节奏，拿不到证不开盘的话，今年清盘是不可能的。

项目楼面价逼近15000元/㎡，本次备案价应该会达到3万+，敬请期待！

另外，禹洲苏州高新白马涧项目下半年也会有动作，又是一个高端项目啊！

还有，项目西南侧是恒泰项目（纯新盘）和山湖湾小区（二手房最新挂牌均价32298元/㎡）。

3

首开棠前如苑

装修：精装交付

开盘时间：第三季度推出新产品，预计7、8月入市

推出楼幢：一共12幢，均为二期产品

开盘房价：可以参考往期均价2.5万/㎡

客群：地缘性客群为主，市区和园区过来投资的客户也占少数

周边学校：南京大学苏州校区（在建）

交通配套：项目距离有轨电车2号线龙康路站约900米，其有轨电车2号线连接轨交3号线；附近还有有轨电车1号线和轨交9号线（规划中）

户型建面：约99㎡、107㎡、125㎡，定位首置首改和纯改善客群

开盘户型图如下：

建面约99㎡户型

建面约107㎡户型

建面约125㎡户型

得房率：99㎡封阳台，得房率75%；125㎡半封阳台，得房率80%以上

工程进度：项目住宅主体正稳步推进，一期住宅按当前进度，预计月底可以封顶，二期住宅也开始动工。

最新动态：目前还有少量房源在售，卖完推新产品，户型面积段一样，价格预计不会出现太大波动

销控表实拍

销控表实拍

销控表实拍

首开棠前如苑4月份加推1#、5#、10#、11#、12#楼，从销控表上看，11#楼还有一半房源没有卖完，其它4幢基本只剩下顶底层没卖。

在案场，销售称，去年行情没有今年好，今年加推房源卖得很好。究其原因如下：

①项目与科技城仅一路之隔，房价相差约5000-8000元/㎡，性价比优势很明显了。

②苏州8号公告里通安地块，起拍楼面价1.2万/㎡，我们成交楼面价10800元/㎡，片区地价越来越高，加上金地翡翠星辰马上要入市了，所以这个地段热度也逐渐走高。

4

金地翡翠星辰

装修：精装交付

开盘时间：预计6月底开盘入市

推出楼幢：1-3#、6-8#，一共6幢16-18F小高层

开盘房价：还没拿证，放风价2.3-2.4万/㎡

开盘套数：336套

周边学校：南京大学苏州校区（在建）、南面规划幼儿园和小学

交通配套：项目距离有轨电车2号线龙康路站约一公里米，其有轨电车2号线连接轨交3号线

户型建面：约93㎡、104㎡、123㎡，一共3种户型，和首开堂前如苑户型高度重合

开盘户型图如下：

工程进度：项目售楼处正在快速推进中，有望6月中旬公开；住宅用地进程较慢，目前还处于土地翻新阶段，大面积都被绿网盖住了。

最新动态：项目在绿宝广场、梦之城、万客隆、浒关大润发、新区永旺以及镇湖均已设立城市展厅，售楼处和样板间预计6月中旬公开，随后开盘入市。

注意！苏南房观邓小小前往的绿宝广场，城市展厅不在商业里面，而在商业外围街区，千万不要找错了哦~

5

科技城金茂府

装修：精装科技住宅

开盘时间：预计最快7月份开盘

产品楼幢：60#、61#、63#、64#，首推4幢高层

开盘套数：待定

开盘房价：价格参考一期高层，均价约3.3万/㎡

验资情况：马上开始验资，等通知

客群：地缘性客群为主，针对客群还是和周边项目不太一样

周边学校：彭山实验幼儿园、高新区实验中学、第二实验小学、科技城外国语学校、高新区第三中学、伊顿国际学校

交通配套：距离有轨电车1号线嘉陵江路（科技城医院南）站约800米，可连接轨交1号线和3号线

户型建面：约110㎡、117㎡、140㎡

开盘户型图如下：

工程进度：高层已经封顶，目前正在拆围挡，预计很快进入外立面工程。

项目地理位置优越，旁边就是科技城医院，周边全龄段教育资源成熟。

据销售反映，预计6月中旬样板间公开，然后7月份开盘。今年年底前，整个项目计划清盘，后期高层价格预计和一期高层房价一样，均价3.3万/㎡，还是精装科技住宅。

6

恒泰项目地块

先说位置，恒泰项目紧靠熙境云庭项目，两盘中间隔着一条马路和有轨电车2号线。

项目是商住地块，由A、B、C三宗地块组成，其中A、B地块为住宅，C地块为商业用地。

住宅部分拟建32幢13-18F精装小高层，一共1882套，装修交付；商业用地打造2.57万方酒店式公寓和4万方商业。

项目由恒泰、招商、华发三家联合开发，招商操盘！

A住宅地块，由20栋13-18F小高层组成

21#，层高13F

17#、22#、20#、24#、28#，层高14F

25#、31-34#、16#，层高17F

27#、23#、19#、15#、14#、18#，层高18F

B住宅地块，由12栋16-18F小高层组成

1#，层高16F

2#、3#、5-8#、13#，层高17F

9-12#，层高18F

住宅外立面效果图如下

约2.57万㎡酒店式公寓和约4万㎡商业效果图如下

从现场实探来看，项目已被绿色围挡完全围住了，用手机根本无法拍到地块内部情况，不过据熙境云庭销售透露，项目主体已经动工，处于打地基阶段。

恒泰项目周围二手房小区居多，山湖湾（二手房挂牌均价32298元/㎡）、永新秀郡（二手房挂牌均价29156元/㎡）、中航越玺（二手房挂牌均价30209元/㎡），居住氛围良好。

从最新实探结果来看

科技城板块已经箭在弦上

最快6月份2大重量级纯新盘硬刚

下半年更是迎来多盘轰炸

买性价比

选首开堂前如苑和金地翡翠星辰

买高端精装住宅

选前山澜庭和熙境云庭

买科技、学区

选科技城金茂府

除新房市场外，关于科技城板块，苏南房观得出以下几点：

第一：作为苏州“一核四城”的重要组成部分，科技城是集科技、产城共建的创新基地，同时也是苏州高新区行政中心所在地。

仅凭这一点，你品，你细品！

第二：教育资源非常给力，目前板块内已经投用了6所幼儿园、4所小学、3所初中、1所高中、2所国际化学校。

除此之外，南京大学苏州校区已经在建，预计2021年工程完工，学生规模将达到20000人。

第三：板块交通比较依赖自驾，公共交通只有有轨电车1号线和2号线，没有地铁。

目前，轨交9、11、13号线都处于规划之中，仍然还没有落实，而且同时迎来3条地铁线，科技城会有戏吗？

其次，板块商业急需填补空白，未来等中海、恒泰、前山澜庭、首开堂前如苑等项目商业投入使用，会给板块商业注入新动力。

二手房市场

苏南房观邓小小在销售口中打听到板块内最新二手房市场行情。

一句话概述：有价无市。

有客户今年出手二手房，价格约3.4万/㎡，三房小户型，但就是没有人打电话问，没有人接手，最近降价抛售，也还是无人问津。

此外，邓小小在链家网站也了解到，板块最新挂牌均价31236元/㎡，挂牌量1168套，最近90天内成交45套房源，这也说明，二手房成交周期很慢。

在最新成交房源中，成交房源都是高层3房户型，成交单价在2.9-3.3万/㎡之间。

最后，苏南房观综合分析，得出以下结论

1、客户分流显见。首开堂前如苑和金地翡翠星辰距离科技城仅一路之隔，加上行政上又属于科技城，但房价却相差巨大，这就会形成一定客户分歧。

其次，前山澜庭和熙境云庭的产品、面积段、价格相似度过高，熙境云庭预售证迟迟没拿到，不少客户分流至前山澜庭或首开堂前如苑。

2、客群高度集中。整体实探来看，各个项目客群基本都在同一个片区，且多是以首置首改和纯改善客群为主，这也意味着，后期市场竞争开始激烈，大概率会出现市场两极分化。

3、区域价值抬升。板块的楼盘定位和产品，已然服务于高端改善市场。科技城金茂府3.3万/平的房价，将随着中海地价的刷新，成为历史。

4、同上，如果说，去年还有买房人不看好科技城，那么今年随着地价房价的差距被拉开，以及南大校区的开建，这个板块，将成为今年苏州的明星板块之一。

最后说一句，板块的利好已经在路上，更重要的是，目前板块内房价并没有太大波动。

买房人，请把握住现在的房价！

开市客来了，“压箱底地块”将拍，浒关迎来高光时刻

南狮山，北浒关，加上科技城，这便是我们熟识的高新区楼市版图。

浒墅关，位于苏州西北郊，偏安一隅。“先有浒墅关，后有姑苏城”明清运河时期，浒关作为京杭运河最著名的钞关（征税的地方），可谓富得流油，称得上江南第一重镇。

随着时代更迭，浒关老镇失去往昔风采，在新区范围内的定位赶不上狮山、枫桥。近年来，浒关一直以来扮演着高新区楼市“刚需聚集地”的角色。

在大多数人眼里，浒墅关距离市区远、交通不便、商业配套匮乏、工厂多环境差……可谓是缺点数不胜数，说它是个土味十足的乡镇也不为过。

如今，被低估的浒墅关正在崛起。本期我们一起走进浒墅关，看看这座千年古镇是如何华丽变形的？

今年3月，高新区发布《关于构建“三大特色园区”发展新格局的实施方案》。

新区政府对现有板块在功能上进一步整合发展，着力构建：

• 商务创新园区（狮山街道+枫桥街道）；
• 先进制造园区（浒墅关经开区）；
• 科技生态园区（通安镇+科技城+镇湖街道）。

根据高新区官方介绍，浒墅关全新定位：

“以浒墅关经济技术开发区为主，与高新区综合保税区、浒墅关镇实行融合发展。以进出口贸易促进智能制造业和先进制造业的发展，大力发展数字经济等新经济形态。发展工业互联网，推动传统产业数字化、智能化改造，打造先进制造业中心和现代制造业产业园区。”

智能制造业、先进制造业、数字经济、工业互联网，这些字眼无疑贴合了苏州正在全力推进的产业升级。

其实，早在2010年7月，沪宁城际铁路正式通车之时，意味着浒关正式迈入“城铁新城”时代，城铁新城的定位名为“新区副中心”。

当时相城高铁新城的规划还没推出（2012年提出高铁新城），浒关对城铁新城非常重视。2012年6月《苏州市高新区浒墅关城铁块区整体定位及功能设计方案》第一阶段成功汇报，更是确定了区域内未来10年发展的方向。

苏高新城铁地块是指青花路以西、兴贤路和惠丰花园以南、京杭运河以东、黄花河-九曲河以北区域，总面积约3.66平方公里，作为苏州市高新区三大片区之一浒通片区的中心所在，曾被誉为“十四省通衢之地”，随着高新区“北扩西进”战略的不断推进，浒墅关城铁周边块区在轨交3号线、中环高速路等交通干线的建成通车后也必将会迎来新的发展契机。

但不知道什么时候开始，城铁新城的讨论声逐渐被科技城代替。

曾经的浒墅关，最大的痛点是远离苏州城区，时间成本太高。

而这一切的改变，不得不从15年中环开通说起。中环彻底解决了浒墅关与各个区域之间通达性的问题，沪霍线直接连通中环，去园区，可能比住在狮山花的时间更少。中环通入浒关，宣告着城铁新城接入主城区。

注：图片来源于百度

此外，有轨电车2号线已于2018年9月试运营，且连通3号线；另外在建中的地铁6号线、规划中的9号线都会经过这里。未来，浒墅关将跃入“三轨时代”。

有轨电车、地铁在这里汇聚，绕城高速、沪宁高速、新312国道，周边交通网密集，而沪宁高铁新区站、沪宁高速新区段贯通长三角，前往上海、苏州、无锡等周边城市非常便捷。

2016年以前，浒墅关像样的大型商业配套，仅有大润发。

彼时，若是房子买在大润发附近，无疑相当于住到了“镇中心”，但是大润发附近，散布的私家小店、零星的药店、小规模的商超，没什么人气的国产运动专卖店……如此商业配套，实属匮乏。

直到永旺、宜家两大商业巨头开业，浒墅关的商业配套又活了过来。

宜家开业之初，排队人群长达数百米，商场内部摩肩接踵；而另一边的永旺，车位难寻，黑压压的人群无不宣告着古镇商业的复兴。

双核商业驱动下的浒关，宣告着第二次“蜕变”，彻底摆脱了“老、小、破”的标签。

到了2019年，浒关商业再次迎来改变。

2019年，来自法国的体育用品零售商迪卡侬进驻，规划总建面高达2.3万方，将建成华东地区最大的仓储式超市，附带设立迪卡侬体育公园，目前项目已封顶。

2020年，来自美国的全球第二大零售商Costco重磅进驻，规划建成5.2万方的大型会员制仓储式超市，卖场面积1.4万方。今年8月16日Costco启动会员卡办理首日，其办理人数超万人，突破开市客首日办卡人数的全球记录，将于12月8日正式营业。

注：图片来源于高新区管理委员会官网

丰富的配套对于板块人气有着举足轻重的效果，也将极大提升区域经济及生活便利度。

仅仅两三年的光阴，浒墅关发生了巨大的变化，无疑是苏州楼市板块中的一匹黑马。与此同时，众多开发商开始纷纷拿地入驻浒墅关，包括旭辉、南山、金辉等品牌房企。

在今年9月16日苏州第二轮土拍中，五幅地块全部底价成交，仅有浒墅关一枝独秀。中建一局竞得浒关48号地块，成交楼面价12929元/m²，溢价率1.01%。

在即将到来的第三次土拍中（11月24日-26日），浒墅关将迎来两宗地块开拍。两宗地块均靠近四大商业中心，分列惠昌路地铁站两侧，均含商业办公，其中75号地块还有集中能源站和商业等。最终两地块地价成交，被苏高新拿下。

浒关是苏州近三年新区乃至苏州大市范围内的“供货大户”，共有12宗涉宅土地出让。出让地块集中分布在永旺梦乐城和苏州文昌实验中学附近。

以上可见，浒关从来不缺开发商关注。

回首浒关“变形”之路，配套设施日趋完善的同时，房价也是水涨船高，如今板块内均价万元以下已不见踪影，据贝壳找房二手房源数据显示，目前浒关板块内，挂牌均价在2.1万/平，同时它也是新区二手房成交量最大的板块。

作为新区发展三大柱石之一的浒关，这里不可限量，更是置业的好选择。