芜湖房产投资-芜湖房子还值得投资吗
金九探市：到底哪些人在买房 深扒芜湖楼市热销真相
编者按：2016年的芜湖楼市据星空地产研究 院统计显示，2016 年8月（8.1-8.31），芜湖市区累计共有5266套商品房备案，环比上涨56.26%，备案面积累计595986㎡。2016年1-8月芜湖市区商 品房共计成交28733套，同比上涨94.6%！今年8月，芜湖市区新房成交均价更是涨至6471元/平，位列全国8月房价涨幅第10名。面对如此火热的 市场环境，芜房网9月特别策划《金九探市》，兵分四路分别探访市区四大区域的在售楼盘，带来最新的一手楼市资讯。
芜湖房地产交易网讯 随着夏日的炎热逐渐褪去，芜湖楼市也迎来“金九银十”传统旺季。无论对房地产项目，还是购房者来说，在今年房地产市场回暖的背景下，今年“金九银十”的楼 市走势备受关注。近一个月以来，芜湖多个热销楼盘出现房源开盘当日即售罄的火爆场面，“日光盘”在芜湖频频出现。向来稳定的芜湖楼市为何会出现波澜，又是 哪些人买了这些房？
2016年1-8芜湖市区商品房成交情况
楼市现状：1-8月芜湖商品房成交28733套 均价6471元/㎡
芜 湖楼市最近很火，8月芜湖楼市房价涨幅更是位列全国前十，芜湖商品房单月成交记录也不断被刷新！据星空地产研究院数据统计，2016年1-8月芜湖市区商 品房共计成交备案28733套，备案面积为322.1390万㎡，同比去年1-8月上涨94.6%！更是超过2015全年的商品房销售量（2015年芜湖 商品房共成交23117套）。同时2016年8月更是创造芜湖房产销售单月最高纪录。
1-8月芜湖市各区域商品住宅成交
从 区域成交量来看，鸠江区商品房销量最高为9469套，成交面积约107.1万方；镜湖区位居第二，成交9282套，成交面积约99.6万方；弋江区位居第 三，成交6340套，成交面积约71.8万方；三山区成交量排第四，成交2634套，成交面积约31.7万方；最后的为开发区，成交1008套，成交面积 约10.9万方。
8月芜湖楼市房价
楼 市销售的火热也带动房价的上涨，芜房网小编抽取芜湖市区43家热销楼盘，采集今年8月成交数据样本加权计算。统计数据得出，今年8月，芜湖市区新房成交均 价为6471元/平，相比今年7月，芜湖房价正飞速跳涨。从今年8月份芜湖各区最新房价地图中可以看出，排名8月芜湖房价前三的依次是弋江区7414元 /㎡，鸠江区6830元/㎡，镜湖区6731元/㎡。另外，开发区商品房销售均价4586元/㎡，三山区4400元/㎡。
购房客群：芜湖外地投资客占比高达44.89% 本地购房者占比下降
据星空地产研究院统计数据显示，8月份芜湖本土购房者占总购房客群的55.12%，合肥人来芜湖购房数占比15.56%，安徽其他城市占比6.88%，包括南京等地的外省购房者占比22.44%。
8月芜湖购房客群分布
数据中不难看出，异地投资客蜂拥至芜湖购房，本地购房者比例下降。据不完全统计，与上月相比，8月在芜湖购房的省内占比下降6.11个百分点，其中芜湖下滑11.74个百分点，合肥提升5个百分点左右，外省客户占比提升6.11个百分点。
7月芜湖购房客群分布
业 内人士分析，芜湖市信贷政策相对宽松，金融机构存款余额较为充足，2016年1-7月金融机构存款余额达2871.04亿元，其增速增速为17.4%，处 于近5年高点。外地人在芜湖购房限制条件少，门槛低。此外，芜湖户籍人口相对稳定 外来人口转化为常住人口比例较低。从近10年芜湖市户籍人口走势来看，2012年以后一直维持在384万人左右，芜湖市人口吸附能力仍相对较弱。城市人口 难以得到扩容将直接影响房地产需求端的可持续性，购买力受到限制。
原因分析：芜湖居民购买能力有限 本土购房者不会为高房价买单
2016 年8月底芜湖市房价收入比已达10.9，远超合理范围，据芜房网小编采访调查显示，将近四成的受访者希望房价在5000元/㎡以下；三成受访者表示房价 5000-6000元/㎡在可承受范围之内；两成受访者可接受7000元/㎡的房价；房价奔上7000元/平，将有八成以上购房者无法承受。
网友购房意向单价分析
当 然出现这样的现象，也与芜湖人均可支配收入增速放慢、居民购买能力有限有关。从近10年走势来看，芜湖市人均可支配收入增速整体向下。与此同时，芜湖市社 会消费品零售总额增速也在下行通道运行，这表明居民购买能力将相对有限，难有很大提升。此外，芜湖人口老龄化程度进一步加深，年轻一代或持有两套及以上房 产，或导致未来市场中购房需求下降，房价上涨无基础，房地产市场发展或受波及。
芜湖市人口结构类型及变化情况
业 内人士分析，2016年芜湖楼市迎来房价“普涨”到“跳涨”的逆市行情，但芜湖房价不会长时间维持高速上涨趋势。在经济仍面临下行压力、房地产业基本面指 标增速放缓的条件下，房价一路高速上行的局面难以为继。一方面，芜湖城市人口吸附力较弱，购房需求数量与购买力相对有限，诸多因素将导致成交量出现下滑， 楼市继而步入“有价无市”时期，长时间有价无市必将导致房价回落；另一方当下涌入芜湖市场的投资客在未来变现收益时或会面临无人接盘的压力，导致二手房市 场房源剧增，价格下降，反向影响新房价格。
专家预测：芜湖楼市火热 不排除出台调控的可能
2016 年以来，芜湖楼市成交端表现相对较好，在政府“去库存”主基调下，供给端则表现平平，随着去库存工作逐渐接近尾声，楼市供应量或会出现提升。据芜房网不完 全统计：“金九银十”芜湖市将有18个项目计划加推，其中包括鸠江区8个项目、镜湖区5个、弋江区3个、三山区与开发区各1个，预计共有2000余套新增 房源即将面市，这将有效地缓解当前楼市环境下的供不应求矛盾。预计年底开发商为迎接返乡置业潮还将集中推出一批的房源。
专家预测：芜湖楼市火热 不排除出台调控的可能
2016年，在政策 的刺激下，房地产销售形势出现超预期的反弹，芜湖楼市成交较为坚挺，月度成交量在较高区间内，预计短时间内芜湖楼市将维持目前高速运行行情，在投资需求信 心膨胀为得到冷却的前提下，成交或将仍在高位徘徊。从长期来看，随着需求长时间不断释放乃至过度释放，受制于芜湖人口容量，后续需求或会出现不足现象，投 资客投资热情也会慢慢冷却，成交将出现下滑，步入有价无市阶段，库存量亦随之筑底小幅回升。
截止目前为止，芜湖楼市显性库存量仅剩 142.23万方，完全去化仅需4.5个月，据官员透漏，芜湖市已基本完成“去库存”目标，这也就意味着芜湖政策环境或会出现收紧，弋江区购房补贴政策的 提前退出正说明了这一点。业内人士分析，2016年以来芜湖楼市从温逐渐过渡到热，地王拍出之后成交呈现量价猛增的局面，房价环比增幅竟跃居全国前列，长 此以往，不排除监管层会研究出台“限购”、“限贷”政策的可能，如果芜湖楼市实施调控，则其或许可能采用合肥的调控案例，实行限贷。
开发商与购房人共持产权：芜湖探索卖房新方式
芜湖的购买部分产权模式只是提出来的一个下一步研究方向，尚处于探索阶段，详细的实施细则尚未出台。
于帅卿/发自北京
安徽省芜湖市一则楼市销售政策，正引发讨论和广泛关注。
6月7日，安徽省芜湖市发布《关于优化芜湖市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，重磅推出13条房地产市场优化发展政策，涉及人才安居、购房补贴、二手住房交易、公积金贷款、以旧换新、房贷利率、保障性住房等方面。
值得关注的是，通知还提到，鼓励房地产开发企业探索购买部分产权的销售方式，通过合同约定，购房人可以先购买房屋部分产权，剩余产权继续由房地产开发企业持有，购房人可租赁使用，购房人购买剩余产权时已支付的租金可抵扣购房款。
“购买部分产权政策是为了降低购房门槛和成本，目前居民收入、就业和消费预期转向谨慎，购房积极性减弱，但房价还在高位，当地推出了开发商与购房人共同持有产权的方法，以实现去化。”广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析认为。
不过，李宇嘉认为，该政策在实施中将面临诸多问题和挑战，一是开发商产权部分抵押问题：如果开发商将持有的产权部分进行抵押，抵押权人如何行使抵押权；二是期房交付风险：如果开发商无法按时交付或交付质量不佳，购房人的权益可能受到侵害；三是公共维修基金计算：产权共有的情况下，公共维修基金是否按产权比例计算和缴纳；四是银行按揭问题：银行是否愿意为这种物权提供按揭，以及烂尾楼情况下如何保障债权等。
“想法是好的，但在实践中很难施行。”李宇嘉表示，此前，有部分城市探索国企与购房人共有产权都产生了很多问题，与民营企业共有住房产权的问题会更多。除非是地方国企，特别是计划长期持有部分不动产资产的国企，可以探索与购房人共有住房产权。
2022年8月，云南省大理白族自治州就曾表示，明确支持房地产开发企业通过“共有产权”方式销售商品房，购房人可以先期购买不低于50%的产权，剩余产权继续由房地产开发企业持有，由购房人租赁使用，再按双方合同约定购买剩余产权。
大理州和芜湖市的“共有产权”模式相似，都是由购房人和房地产开发企业共有房屋产权，政策的有效期为一年。不过，大理州在2022年没有县市或项目实施“共有产权”相关政策，在2024年最新发布的《大理白族自治州人民政府关于进一步促进房地产业平稳健康发展的实施意见（试行）》中，亦没有对“共有产权”的措施进行保留。
在宁波，信达地产曾推出过“央企共有产权房”，该项目是位于镇海九龙湖新兴人居板块的信达地产·格兰云山，由个人和房企按份额共同购买房屋，购房者承担相应份额的房款，购房者可选的产权份额在60%~80%间。值得一提的是，信达地产还提供了“十年托底回购”，10年后如果购房者想卖房，房价又跌了，开发商可按原价回购房源。“央企共有产权房”销售模式的本质，相当于开发商为购房者提供了总房款20%~40%的“免息贷款”，从而减少购房者前期购房成本；10年后可以回购，又为购房者提供了托底支持，打消了担心房价会跌的顾虑。
据宁波信达地产·格兰云山项目相关工作人员表示，“这次共推出了5栋共有产权住房，计划在6月中下旬正式推出，目前客户对共有产权住房的意向度较高，许多房子已经被预定了。”
对于未来是否持续推出共有产权住房，上述工作人员表示，“存在不确定性，有可能后期就会取消，因为共有产权住房的资金投入相对较大。”
事实上，“共有产权”目前主要应用于部分城市的人才房和保障房，如杭州市实行的“共有产权”住房政策，是将人才共有产权房作为阶段性的保障住房，由政府与人才共同持有产权份额，人才最少可购买房子30%至80%的产权，5年后可以自主选择是否买断房子全部产权，在市场上流通。
“共有产权”的主流模式还是由购房人与地方政府（或政府产权份额代持机构，如保障房公司）共同持有，购房人与房地产开发企业“共有产权”落地实践较少。
“探索购买部分产权模式现在只是芜湖市提出来一个下一步研究的方向，尚处于探索阶段，详细的实施细则尚未出台。”针对推出的住房共有产权模式，芜湖市房地产市场监管科相关工作人员表示。
对于芜湖市此举，有房地产人士分析是为了激发当地楼市交易。
这几年，芜湖市房地产市场取得了长足进展，但也显露出了一些问题，即投资、销售等方面出现了下降。2023年，芜湖房地产开发投资下降25.2%；商品房销售面积下降37%，商品房销售额下降34.9%。今年1~5月，芜湖市完成房地产投资221.83亿元，仍同比减少2.6%；商品房销售方面，1~5月全市商品房销售面积341.34万平方米，同比增长2.5%；其中住宅255.38万平方米，同比减少19.5%。
另据公开资料显示，截至2024年3月底，芜湖市本级存量住宅用地项目达到67个，存量住宅用地总面积502.3公顷，未动工土地面积49.3公顷，已动工未竣工土地面积453公顷，其中未销售房屋的土地面积305.5公顷，库存量仍有一定压力。
房价方面，据安居客平台数据显示，截至目前，芜湖新房均价11675/平方米，环比持平；当前在售楼盘62个，待售楼盘6个。二手房6月挂牌均价8318元/平方米，环比下降0.23%，同比下降14.14%，近3个月均价降幅较大。
芜湖，是安徽省管辖的地级市，是长三角中心区城市，南京都市圈、合肥都市圈、G60科创走廊的重要成员；也是长三角重要的融通枢纽、全国综合交通枢纽、港口型国家物流枢纽和现代流通战略支点城市。2023年，芜湖市实现生产总值4741.07亿元，比上年增长5.7%。其中，一般公共预算收入414.28亿元，增长6.6%，成为安徽省除合肥市外仅有的一个财政收入突破400亿元的城市。
“在当前楼市现状下，政策允许购房者购买部分产权，是一个灵活且创新的做法，购房者可以根据自己的资金状况和实际需求来决定购买的比例，为购房者提供了更大的灵活性和可承受性，有助于缓解购房压力。”易居研究院研究总监严跃进表示，也是去库存的一个较好的方式。
