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广州出台二手房指导价满3个月，现在还能不能买房？

广州 | 楼市

距离“831”广州二手房指导价已经3个月，老邝觉得是时候发表自己的看法，理由也很简单，我的性格不愿意追热点，房地产不是股市，后者瞬息万变，而楼市以3个月作为变量时间轴，是相对客观的，已经2个月不发文章，老邝也有很多思考分享给大家。

任何文章都是老邝的观点输出，既然是我的观点，就会有故事发生。首先请让我说两个故事：2018.06是广州楼市上一轮的最高点，当月我卖出了越秀八一学位老破小，算是卖在相对高位，由于本人广州房票已满，2018.10月用老婆名额买入佛山南海区的，成交价280w。

当时买入的理由是我能感受到2018.07-09广州楼市的下行，心想跌了3个月后了，还不轮到我抄底？谁知道从交楼的2019.01直至2020.01，在不考虑疫情的影响，该户型成交价就下跌到260w，疫情期间的最低点大概在240-250w，换句话说算上利息成本，我已经亏了几十万。

第二个故事也是2018.10，证券市场迎来暴跌，我写了一篇文章《股市钻石底》，知行合一的老邝在上证2700-2800点投入了百万抄底，我深刻记得这100万我是在一周之内分批买入的。接下来的两个月，上证继续下行，并在2018.12月底探底2449点。当时我的账面浮亏12%，对于还剩不到30-50w现金的我，其实已经恐慌，没敢打出最后一批。

以上2个故事的结果，就是佛山的万科金域中央已经涨到350w±，上证也恢复到3500±，由于我是布局多个宽基v.s行业的ETF，证券整体浮盈在60-70%。换句话说，当时间拉长到3-5年周期，其实我的买入是没问题的，一定是赚钱的。

但这2个故事让我深刻意识到自己的不足：急于抄底。楼市也好证券也好，下跌确实有底部的，但到了底部也不会立马扭转，熊长牛短一直是我国证券的特性，房地产黄金时代过去后，是否也会变成这样？老邝无法预判，因此我给制定了两条交易规则。

规则1：证券市场买v.s卖，预留两周缓冲期，这是我观察到的投资者心态，任何信息或者政策影响证券市场时，两周即10个交易日基本上能缓冲掉情绪的作用。因此从2018.12月开始，我会记录下我决定“买v.s卖”的日期，然后等2周再真实操作，我发现即使遇到2019.05月的MYZ，或者2020.02的疫情，我的账户波动性不大，有效缓解本人对于市场涨跌的恐慌。

规则2：楼市政策给予3个月观察期，国家v.s地方（机构）v.s个人，整个传导周期大约在3个月，我有个习惯会用excel整理@广州微博房产 和 @微博房产 的楼市信息，然后标注“涨”“跌”，即这条信息对广州楼市是利好or利空。3个月内，利好信息占比80% v.s 30%，是我对上涨v.s下跌的判断值，处于中间状态则是横盘。

以上2条规则是我这三年的经验总结，不一定适合你，但有助于我建立规则，可以说从2016.09-2021.11，这五年间老邝完整地经历了一轮行情，从一开始“买房求杠杆”的小白，到“急于抄底”的投机心态，再经历疫情间的“患得患失”，现在的我才是完整的买房自媒体，也让我更有底气去预判未来的走势。

说了这么多老邝的个人成长，那广州楼市是否已经到底？现在是否适合买入？接下来的内容，应该可以解答你的提问。

先看成交量，根据统计口径的不一，具体数值上有差异，但我们看的是趋势以及绝对值，毫无疑问2021.10月广州二手成交量基本上跌到2020年疫情时的水平，距离全年最高峰2021.04月下跌了66%。深圳市场已经跌剩20%，广州是否还有最后一跌？不好说，但老邝预计2021.11-12月成交量会更难看。

贝壳挂盘量是另一个指标，对比2021.04月7.4w套挂盘，目前挂盘量高达9.6w套，鉴于目前二手挂盘都会找贝壳挂盘，这个放盘量≈全市放盘量，按照现在5500套/月的成交速度，全市平均去库存周期17.45个月。

这两个指标，都让我不看好未来2个月的二手市场，老邝推测2022.02春节前二手成交量持续低迷，当然明年1月会稍好于12月的成交量，这是新的自然年新房收回促销的原因，有部分急于出手的业主会在春节前割肉。然后2022.03-05不会有小阳春，但大概率“回光返照”三个月，一来传统学位房买家必须入场，二来今年上半年旺季卖房的业主逐渐收齐全款，倘若打不到满意的新房就买入合适的二手，绝少业主真的敢收齐全款后持仓到下一轮。至于2022.06之后的情况则无法判断，等2022年中总结再说吧。

再来看看成交价，老邝觉得现在的市场有点像“暗箱操作”，因为贝壳取消了成交价展示，导致楼盘价格的“锚点”被取消了，遇到二手指导价的楼盘，你都无法公开场合看到业主报价，你只能一个一个提问，从而降低了成交效率。随着时间流逝，6个月或者一年不展示成交价，大家就会逐渐遗忘网红盘的成交价，从而打破楼盘固有的价格体系，形成新的估值体系。

插句题外话，贝壳确实提升了二手交易的效率，商业本质上是正确的，但在我国房子不是完全消费品，成交越活跃波动性越高，作为半个金融产品，甚至中国的金融杠杆载体，降低风险一直是国家调控的主要目标。理论上，贝壳的商业逻辑还存在系统性风险，但作为信息平台，贝壳的价值很高，大家如果想看8月之前的成交价，老邝有整理公开数据，需要的请联系我，老邝无法全部展示，但帮你查询N个楼盘的成交价还是可以的。

言而总之，广州二手市场已经做实“量价齐跌”，春节后有可能继续下跌或者“量升价稳”，但想进入“量价齐升”，未来6个月我都看不到踪迹。大家可以观察深圳市场，那边的成交量都还没起来，深圳房价是不会涨价的，倘若深圳都还没开始涨价，广州大概率不会起涨。

针对新房，老邝先提醒大家，因为新房限价，导致开发商资金紧张，最直接的一个变化就是交楼周期延长。现在的项目很多是3年收楼，预计1年内拿证（或延期收楼），再叠加5年免征增值税，个人买家的卖点也是8-10年之后，买新房先考虑好在接下来10年，通勤点/家庭成员/教育理念要相对固定。

新房v.s二手有着本质的不同，二手卖家即业主，更关注价格，希望卖更高总价；新房卖家即各个项目部，更关注量，希望卖更多套房子回笼资金，从而实现高周转。这一商业逻辑，在房地产黄金时代是有效的，但随着恒大危机，现在各个项目都是要钱不要货，所以为了成交量一定是继续降价，目前的开发商弥漫着恐慌情绪，2021年底买新房算是不错的选择。

老邝也看到，其实目前市场好的新盘屈指可数，能够算得上稀缺好货的，在我心中不超过10个，这里面有些跟贝壳合作，有些没跟贝壳合作，所以利益相关我就不公开讨论了。作为德佑加盟商的老邝，以后会在公开点评/单对单咨询新盘时，声明是否利益相关，请大家监督。

鉴于老邝不太成功的买新房经历，有且只有一次在2016.09和家人合作买入佛山新城某楼盘，倘若大家找我咨询，我会给出版块分析以及时机判断。关注我们比较久的，都知道老邝不太喜欢讨论新盘，所以倘若你想对比具体楼盘优劣，我推荐大家找微博 @邓浩志，15年楼市写作经历，邓总的立场有过往文章查询。佛山则推荐找公众号“佛系楼市”，虽然佛山房产自媒体都是靠开发商流量变现，但后者算是比较良心。无论找谁，咨询时最好先问一句，倘若我买入这个新盘，你有没有收益？从而判断每个自媒体的发声立场。

言而总之，未来半年我无法判断二手是否底部，但新房市场确实在2021年底迎来买点，尤其是某些货量不多的稀缺好货，买入即赚到。同时买了新房变现都是8-10年的事情，2029年卖出还是2031年卖出才是判断这笔交易的成败，所以针对今年底的新房市场，老邝给出“买入”的积极信号。

聊完二手v.s新房，就到不同买家的实际情况，先聊聊纯投资，在解决了自住的情况下，纯投资讲究的是效率，那么我会建议80%的“刚需投资客”，今年底打新一套不错的楼盘就可以了，这个门槛在500w以上，达到这个价位且希望未来10年涨幅不会跑输全市均值，这是最适合你的。由于过长的持有周期，导致资金被动锁定，有可能会错过中间的高位卖点，所以老邝觉得这种刚需投资客的收益预期，放在年化7%-10%之间。

另外20%的“精明投资客”，老邝觉得二手市场才是你赚取超额利润的战场，关注抄底v.s逃顶的时机，远比选筹重要，抓左侧是个很困难的事情，但请记住每次交易的窗口依然有2-3个月去布局。所以既然现在不是二手抄底窗口，你要做的就是盘整烂资产、养好流水、关闭自媒体文章，每2-3个月问问深圳的成交量或者珠城的成交量，耐心等待就好。

回归到房住不炒，以上2种投资需求会慢慢减少，直至消灭，后面的广州市场还有几轮？老邝无法判断，所以咱们还是聊聊需求最大的自住需求。倘若你是置换，明年上半年是个不错的置换时机，理由也很简单，要置换必须先卖房，那么2022.03-05有可能的“回光返照”是你最佳卖点，今年8月的半年总结老邝曾说今年都不适合置换，理由就是卖不出，就算卖出了你也收不到款。

那么在房贷压力有所缓解，叠加今年卖房收齐尾款的上一手业主，无论如何都会有部分比例流到二手市场，只要成功套现拿着钱在手，你是无缝买入另一套更好自住房？还是等待底部执行左侧买入？都无需太在意，你只要记住“置换最适合在下行周期”，先卖再买让你的操作很舒服。

插个题外话，老邝自己就在2021.07-08连着卖掉2套佛山小户型，这些都是2017.01我在楼市启蒙期冲动买的烂资产，一套保本不亏利息，一套小赚一笔，可以说成功在8月逃顶佛山市场是我今年最开心的事情。虽然现在还没收齐全款，但我知道只要现金在手，我是不担心未来的下行，什么是“现金为王”，我现在有点感受了。

最后，则是自住上车，与其考虑买哪里？不如先思考你的持有周期，二手大约5-8年，新房8-10年。由于这部分小伙伴，没有过广州买房的经历，老邝会给你一个模糊的正确：“买力所能及的最贵”。

之所以有这个结论，因为广州的房价体系还是有档位的，举个例子500w买入65-80分的产品、400w买入60-75分的产品、300w买入55-70分的产品，在某个价位段，上限和下限大差不差。你不能指望250w总价买入学位、通勤、增值兼顾的产品，没有最好的房子，只有最适合你的房子，圈定总价后做好取舍。看不准的话，可以找老邝咨询，毕竟我有4年全职房产自媒体经验，拿我的经验换一套适合你的房子。

距离2022年2月春节，还有两个月时间，我曾记得去年年终总结时，很多人说2020年是最困难的一年，但也有人说2020年是未来十年最容易的一年。无论你处于什么阶段，老邝都勉励大家对生活抱有希望。

买不买房，未来都是个多元化的选择，自己的生活自己做主。倘若你要买房，记得摸摸自己的口袋（盘整资产），看看天气（留意政策和数据），可以的话带上我这个老司机，有老邝为你保驾护航，定过抬油啊！

长春微博房产正式上线

长春微博房产正式上线

10月18日，由新浪、微博、微博商学院、新浪吉林联合主办的“无微不智——长春微博房产上线仪式”在长春世界雕塑公园雕塑艺术馆举行。

长春市城乡建设委员会党委办公室主任杜大海、长春市城市管理委员会办公室督察考评处处长张澎、长春市互联网信息中心副主任张海泉、长春房地产业协会会长卢昕、长春房地产业协会秘书长于明理、新浪地方站销售管理中心高级总监秦翀、新浪地方站销售管理中心房产行业区域高级经理肖玉祥、新浪吉林总经理程凌哲、新浪吉林总编辑解翔童，以及上百家长春知名地产企业代表、自媒体达人等嘉宾，共同见证长春微博房产正式上线。

长春房地产业协会会长卢昕致辞

长春房地产业协会会长卢昕在致辞中说，长春微博房产的正式上线，对于长春房地产行业借势互联网社交平台，无疑是一个值得点赞的消息。对于用户和客户，又多了一个独特的更有价值的营销服务场景，购房者可以从微博这一社交媒体上，获得更多房地产类信息，了解更多详情。希望长春微博房产正式上线后，能够整合微博平台的用户、内容、营销、技术、数据资源，凭借先进的社会化营销理念，创造丰富完善的商业化营销体系，为长春用户提供专业的房地产消费内容服务，为房地产品牌合作伙伴提供不一样的品牌传播和用户沟通的营销解决方案。

新浪地方站销售管理中心高级总监秦翀

而说到“微博+房产”的营销新模式，新浪地方站销售管理中心高级总监秦翀表示：“微博拥有强大的曝光量，消息一旦发布，便能引导更多的用户去关注。未来将会有更多的人通过微博购买房屋，获取房产政策及资讯。”活动现场，秦翀还就移动互联时代的房产营销模式给现场的地产企业代表进行了针对性很强的培训，并围绕“发现不一样的微博”这一话题，与各位嘉宾展开了广泛而深入的讨论。此外，他还从信息传播、用户特质、媒体粘性等角度全面剖析微博在品牌引爆、房产营销等方面的重要意义，介绍了在微博的体系下，有哪些创新的玩法。

对于长春微博房产的正式上线，新浪吉林总经理程凌哲说：“长春微博房产在投入运营短短几个月的时间里，便已拥有了将近30万的粉丝关注。微博是基于用户兴趣和开放关系的移动端为主的社交媒体平台，并拥有1.59亿的日活量和3.61亿的月活量，长春微博房产的正式上线，势必给用户带来不一样的体验。未来，长春微博房产将持续跟踪楼市热点，为用户提供及时、全面的楼市资讯。”

移动互联时代，日新月异的互联网发展时刻改变着房地产的市场、消费者、信息传播、营销方式、乃至整个房地产开发的每一个环节。来自微博2017年第二季度财报显示，微博月活跃用户数高达3.61亿，移动端用户占比为92%。依托庞大的用户覆盖基础和专业的话题运作能力，微博在短时间内实现了粉丝经济的新突破。如今的微博已不仅是一个海量用户的社交媒体，更是一个高效智能的营销平台。

微博房产作为楼市调控大背景下诞生的全新营销利器，自今年上线以来，迅速在全国重点城市落地，已覆盖北京、上海、广州、深圳、成都等80余座主要城市。作为微博房产与新浪吉林强强联合打造的一个专业化房地产行业平台，长春微博房产官方账号上线后也颇受本地网友关注，私信咨询及投诉维权相当踊跃。在今后，长春微博房产将在购房者与房企间搭建一个有效、高质的沟通桥梁，推动长春房地产在新数字媒体融合领域不断创新、迈向更广阔的发展空间。

微博涉足房地产 深圳微博房产上线

近日，以“上热门 搞事情”为主题的深圳微博房产上线仪式在深圳举行。

深圳微博房产上线仪式。

数据显示，截止2017年3月底，微博月活跃用户达3.4亿，日活跃用户达1.54亿，移动用户占比实现91%。 依托庞大的用户覆盖和专业话题运作能力，如今微博不仅是一个海量用户社交媒体，更是一个高效智能营销平台。据悉，深圳微博房产借助这股力量，在试运营几个月中吸引了将近40万的粉丝关注，同时也收获了众多房地产营销经典案例。

在微博房产发布会上，新浪广东总经理谭康林表示，今年年初，我们在全国80个城市同时落地了微博房产。微博像大广场，广场站满人，我们通过大数据分析、语意分析对房地产有兴趣，最近需要购房的人群就可以了。

深圳微博房产作为新浪广东与微博房产联合打造的一个房地产行业平台，将聚合本地房产资讯、政策解读等信息，细分内容运营，同时集结微博大V，共同挖掘原生内容创造力。

据悉，目前微博房产已覆盖北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、大连、成都、天津等80余座城市。