昆明房产讯;昆明市房产查询

2021年昆明楼市盘点：新房供应大跌36%，拍地收入创近5年新低

每经记者：陈利 每经编辑：魏文艺

2021年是昆明楼市跌宕起伏的一年，房价也犹如坐上了过山车。

据昆明锐理的统计，在去年5月昆明新建住宅均为15792元/平方米，但从下半年开始昆明楼盘几乎集体开始降价促销，到10月时住宅均价仅为每平米13315元/平方米。不过从2021年全年整体来看，昆明房价仅下降了31元/平方米，降幅0.4%。

与此同时，商品房供销两端均大幅下跌。据克而瑞数据，2021年昆明商品房供应1190万平方米，较2020年全年下降36%；成交量1067万平米，较2020年全年下降22%。

“受疫情和整个房地产行情影响，包括昆明、南宁等在内的一些西南旅游为主的城市，近来楼市肯定是没以前那么热了，成交量下滑比较严重也是符合预期的。”在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，未来市场不排除有反弹的可能，尤其是昆明地理位置特殊，紧邻东南亚国家，后续市场需求肯定会上升。

房价经历“过山车”

“2021年我们的销售同比略有下降。”一家TOP10房企昆明区域营销负责人张强告诉《每日经济新闻》记者，特别是受滇池环保整治影响，2021年上半年环滇楼市供需均跌至谷底，随后才逐渐恢复。

一份来自克尔瑞的报告显示，2021年昆明商品房供应1190万平方米，较2020年全年下降36%；成交量1067万平米，较2020年全年下降22%；商品房存量自2018年开始一路高涨，去化从2020年开始受疫情叠加行业下行影响成交下滑，去化周期延长。

尽管成交量有所下滑，去年下半年由于受大环境的影响，昆明楼盘几乎集体开始降价促销，房价也一跌再跌，到10月时达到全年最低点，住宅均价仅为每平米13315元/平方米。但是由于年底环滇高端楼盘销售解禁，以及北京路等地段高价位项目相继开盘，拉高了均价，再加上上半年房价都在1.5万元/平方米以上，使得2021年全年昆明住宅均价仍旧守住1.5万元/平方米关口，达到15005元/平方米，和2020年全年均价15036元相比仅下降了31元/平方米，降幅为0.4%。

“自2021年国庆节以后，昆明楼市的回调期已基本结束，开始进入一定程度的平稳期。”张强表示。

而在昆明房协日前发布的“2021昆明市房地产行业蓝皮书”也指出，昆明房价已经不具备持续下行空间，并且作出了2022年全年主城房价将在1.4万元/平米小幅波动、年末有望上探至1.45万元/平方米、实现量价回升的预判。

克而瑞也预计，2022年昆明新房供应将维持现状，成交量将小幅上涨，价格维持在14500元/平方米小幅震荡。

公寓去化周期48个月不过，相较于住宅市场价格的相对坚挺，昆明公寓价格则从年初一路跌到了年尾，呈贡区、盘龙区等多个项目公寓价格跌破7000元/平方米，直探6000元/平方米甚至更低。

如去年6月下旬，位于盘龙区的碧桂园·KCC云南映象推出最低6800元/平方米的公寓，4天卖出了961套，与今年高峰期相比下降了3000元/平方米。

就在碧桂园打折卖公寓的同时，万科、佳兆业、新希望地产等品牌房企的项目也加入了降价行列，“第二套半价”“买一套送一套”等促销方式频出。锐理数据显示，截至2021年底，昆明公寓库存量达到451.8万平米，去化周期达48个月。

“昆明公寓市场在2018~2020年供应集中爆发，成交均价处于市场峰值。”昆明锐理表示，但到了2021年，在“三道红线”政策压力下，房企为降负债、增加现金流，开启了公寓“甩卖”模式，供应下滑、成交上涨，价格跌至2016年同期水平，不过“价格下探仍未见底。”

一家头部房企云南区域相关负责人也告诉《每日经济新闻》记者，受制于产品本身缺点以及存量太大等因素影响，公寓销售比较缓慢。以往开发商为了回收资金，对公寓的定价本身就比较保守，对利润要求不高。然而这一愿望从去年下半年开始越来越难实现，因此许多项目开始推出只求覆盖开发成本的特价公寓。

土地出让金创5年新低

与此同时，2021年昆明土地出让收入出现了近年来最大幅度的下降。

昆明市财政局数据显示，2021年昆明市土地供应仅达到计划的34%，实际出让中又有多个地块流拍或中止出让，导致全年主城五区的土地出让面积还不到430亩，比2020年锐减85%；土地出让金也下降到最近5年来的最低值，仅418.1亿元，同比下降38.5%。

其中，2021年1月昆明市国有土地使用权出让收入高达128.2亿元，占去年土地出让收入的30%。但在当月昆明市并无土地出让，显然，这些收入主要来自2020年年底的土地交易。当时，包括俊发在内的几家房企疯狂拿地，仅俊发就在2020年12月拿地430亩，花了40亿元；当月昆明土地总成交金额更是高达210亿元。

《每日经济新闻》记者梳理发现，自2016年起昆明开始加大土地供应量，吸引品牌房企纷纷入驻，至2019年昆明土地成交量创下历史最高。中指院数据显示，2019年昆明土地出让592宗，面积达2475.03万平方米，出让金额达1011.9亿元。到了2020年昆明市土地出让收入尽管比前一年下降了25.7%，但仍旧有680.3亿元。

在土地供求量下降的同时，整体流拍率则呈现上涨态势。昆明锐理数据显示，2020年昆明土地流拍19宗，整体流拍率为10%；到了2021年，全年有13宗土地流拍，其中12宗均为下半年流拍，流拍率达到了20%。与此同时，2020年昆明土地成交平均溢价率为10.70%，较前三年市场热度小幅上涨；而在2021年，全年仅4宗住宅用地溢价，溢价率跌至5.64%。

“2021年土地市场供销量同比大幅下降，成交量缩价涨，成交单价、成交楼面地价创历史新高。”昆明锐理表示，2021年土地多位定向勾地，本土龙头房企俊发一家独大，拿了三分之一的土地。上半年公开拍卖土地多家房企参拍，土地市场竞争激烈，地块溢价成交；但下半年房企资金压力增大，拿地积极性降低，多宗土地流拍，土地成交下行明显。

需要注意的是，以往房企拿地主战场主要为呈贡、官渡、盘龙，2020年两宗溢价率超过100%的土地就来自呈贡区和盘龙区。但到了2021年，房企竞争最激烈区域则转到了经开区、官渡区。如2021年溢价成交的4宗地块，两个区域各占2宗。

其中，2021年4月6日，保利发展以34.81%的溢价率竞得经开区黄土坡片区一宗纯住宅用地，也是2021年昆明溢价率最高的一宗地块；招商蛇口则在2021年5月12日在经过31轮竞拍击败中海、中梁、金茂等房企后，以30.40%溢价率竞得官渡区关上街道办一住宅用地，这也是房企竞争轮次最多的地块。

此外，行业集中度在昆明土地市场越发明显。克而瑞数据显示，截至2021年12月，昆明货值储备前10房企总货值储备量高达2535万平方米，占市场份额主导地位。其中作为本土房企的俊发以789万平方米的土地货值储备稳居首位，与绿地、招商蛇口、碧桂园、万科占居前五位，前十企业以外来品牌房企为主，本土企业逐渐淡出。

其中，万科、绿地、保利土储集中度高，万科在官渡区的土储占据6成，绿地在呈贡的土储占据7成；保利发展在五华占据7成货储。

相较于前些年外来房企争先恐后、密集入昆的热闹程度，2021年房企进军昆明的场面明显冷清许多。

克尔瑞数据显示，2019~2021年，昆明新进房企累计为17家，主要进驻方式为合作进驻与招拍挂形式拿地，仅少量开发商进驻方式为收并购。但到了2021年，新入昆明的义承置业、南昌建工、蓝城集团，均为股份收购方式。

每日经济新闻

昆明松绑楼市背后：新房市场低迷，商用房库存去化超90个月

意见将商业商务用房去化放在政策之首，提出要研究出台商业地产去库存和多功能利用支持政策。

田傲云/发自北京

继郑州、兰州等后，又一省会城市发布稳楼市新政。

4月16日，昆明市人民政府办公室发布《关于促进房地产市场稳地价稳房价稳预期工作的意见》（以下简称“意见”），在加快商业商务用房去化、纾解疫情期间房企困难、鼓励多种方式回迁安置等方面共计提出25项意见，意在促进昆明市房地产市场健康发展和良性循环。

其中“调高住房公积金贷款额度，降低二套住房首付款比例”引发高度关注。当地一位房屋中介人士告诉记者，意见发布后咨询电话不断，“大多是咨询公积金贷款额度调整、首付比例调整及贷款利率情况的，也有客户关心开发商会不会拒绝办理公积金贷款。”

上述房产中介人士表示，3月以来尽管售楼处带客量有所回升，但客户购买意愿并不高，“此前政策虽然宽松，但支持力度还不够大，都在期待后续有利好政策释放。”

记者了解到，此前，昆明首套自住房使用公积金贷款的，首付款比例不低于20%；购买、建造、翻建、大修第二套改善型普通自住住房使用公积金贷款的，首付款比例不低于50%。同时，昆明市公积金贷款最高额度为双职工缴存家庭50万元，单职工缴存家庭30万元。

“调整后的公积金贷款额度大大降低了购房成本。”购房者张继红对记者表示：“现在昆明新房购房门槛大概在100万元左右，如果按照此前规定，双职工缴存家庭公积金贷款额度最高只有50万元，如果不增加首付，一般都是使用‘商业+公积金’组合贷，现在公积金额度提到80万元，几乎就能解决全部贷款需求了。”

27岁的张继红大学毕业后和妻子双双留在了昆明，工作几年后有了买房的打算。“最近陆陆续续看了些房子，本来是做组合贷，这几天听说出了新政策，调高了公积金贷款额度，这个调整很好。”

除了调整公积金贷款额度外，二套房首付比例也降至30%。根据最新政策，申请二套房公积金贷款的（含原有一套住房贷款已结清），最低首付款比例由50%降低至30%；首次使用公积金贷款的首付不变，仍为20%。

“刚性需求是托底市场的力量，改善性需求才是拉动市场的力量。”亿翰智库方面表示，在新冠疫情反复、经济形势多变的背景下，昆明市场表现较弱，短期内购房者多持观望态度，降低二套房首付比例可拉动改善型需求，但政策的落地效果还要看具体的实施细则以及执行力度。

前述当地房地产人士也表示，早在今年1月份昆明曾出台购房补贴救市，符合条件的硕士、博士首次在昆明购房可享受5万-8万元一次性补贴，但效果并不明显。

从数据来看，昆明当前市场表现偏弱。

克而瑞数据显示，昆明新房市场在一季度传统淡季叠加供求信心持续不足，成交规模环比下降超3成；存量缓慢上升，去化周期大致30个月。在国家统计局发布的最新住宅销售价格变动情况中，2022年3月，昆明新房价格环比下降0.3%，同比下降1.9%；二手房价格环比上涨0.4%，同比下降0.5%。

中指院数据亦显示，2022年1～3月，昆明房企TOP20商品房销售金额为142.5亿元，同比下降51.4%；销售面积为121万平方米，同比下降45.3%。从3月份成交来看，商品住宅成交面积38.2万平方米，同比下滑52.1%；但环比来看，市场有转暖迹象。

前述当地房地产人士告诉记者，目前昆明楼市增量需求有限。“2015年开始，受旅居、养老、度假、投资及刚需带动，昆明楼市曾一路走高，有6成房子被外地客买走，导致本地需求提前透支。目前昆明房地产市场低迷，即便政策松绑也难以在短时间内修复市场信心。”

记者也以意向购房人身份了解到，为了促进销售，当地不少楼盘推出了一些打折促销房，如俊发集团共推出了10个楼盘的特价房、工抵房，单价最低至3999元/平方米；除了有特价房，部分项目还有买房送车位活动。

值得注意的是，商业商务用房存量较大也是昆明楼市的一个重要问题，意见也将商业商务用房去化放在政策之首，提出要研究出台商业地产去库存和多功能利用支持政策。

中指院数据显示，截至2022年3月，昆明商业商务用房市场存量多达1165万平方米，去化周期超90个月，库存高企，去化压力大。

中指研究院昆明公司高级分析师张庆宪认为，意见对昆明楼市具有良好的引导作用，方向性、指导性比较明确。在延续“房住不炒”“三稳”政策的同时，根据昆明楼市情况对症下药，有利于稳定房地产市场基本盘。