福州公元房产(福州公园府)
福州买房“提前量”总会实现，沿山佳园成为单价跌破万元风向标
大家知道，提起福州市区房价跌至万元以下这个话题，我经常会给“提前量”，那就是明明白白告诉你们哪些区域、哪些小区的房价迟早会跌到一平方几千元。但成交价是谈出来的，降价也得有个过程，毕竟买方有钱在手更加强势，房价总会越来越低。于是，在很多小区二手房报价向着一万出头跌去的时候，我已经告诉你们要往单价一万以下去谈，其实只差临门一脚，稍微多砍点价就跌破万元了。
这样一来，有些房东和中介确实会感到很不爽，人家房子本就难以卖掉，被迫降价已很郁闷，你还教人家多砍价，自然有人会气得跳脚骂娘。不过这种现象在那些价格比较厚道的新建安置房小区很少出现，开价厚道的拆迁户们其实已经做好降价求售的心理准备，人家固然也想多卖几万，但非常清楚不能因小失大，顺利套现才最重要。
所以现实中卖商品房和安置房的心态对比就会存在明显区别，比如阳光城山与海B区已经早早降到一平方九千多，并且在明知这个价才有希望卖掉的情况下，后来的房东都会加以参照，不会像A区的商品房那样狮子大开口，明知道没人看房还死咬着一万多不放。
还有一个典型例子此前文章我也一再提到，那就是君山上的三木公园里（水岸君山）。我去年告诉你们单价最起码也要在万元以下，当时还有个别人出来叫骂，今年发现房子实在卖不出去主动降到万元以下，其实这个价现在也已经不用卖了，同样的价格就连山下的阳光城山与海都不好卖，山上的房子谁想住那儿？
马尾的楼市成交主要分布在东江滨和马尾老城两端，中间君山上下“两不靠”的房子区位确实有点尴尬，三江口大桥通车也没带来太大改观，或许就只能等到地铁开通才会更加方便了。说到地铁2号线东延段，确实会给马尾生活带来质变，将来从南门兜坐地铁到马尾老城和到上街一样的时间，在市中心上班住在马尾老城都很快捷。就算将来同样是一平方几千的房价，马尾区总比闽侯县的乡镇强出一大截。
此前文章列举马尾老城一些低廉实惠的成交案例，固然单价低至六千元，但那些是比较老旧的楼梯房小区，崭新的电梯房虽比当年房价突破2万之时堪称腰斩，但单价依然在万元以上，虚高的房价还是需要时间去抚平。近来有个新盘单价跌破万元，对于整个马尾老城的房价而言，这又是个划时代的转折点。
这个新小区就是我已多次提到的沿山佳园，在今年3月14日文章《没证先不急，有证价更低，沿山佳园将马尾城区新房拉至万元大关》中，我就强调过批量会持续拉低房价，要谈到万元以下并不太难。
目前我们看到沿山佳园的二手房报价都已降到一万，贝壳找房上最新展示出来的这套成交案例是135㎡总价128万，成交单价9482元/㎡，这阵子同小区其余房源还有读者来问，此时他们也能把单价谈至九千多了。
时至今日，沿山佳园的房价已经正式宣告跌破万元大关，这可是崭新的楼盘，建筑品质出色，学校都在门口，读书非常方便。而且划片的船政小学还是市直校，不由得让人感慨，马尾的房价确实让炒房客和黑中介感到绝望，这学校要是放在那些炒房中介扎堆的地方，估计也会被鼓吹出不少“学区房”来炒。
沿山佳园降价对于整个马尾老城的老旧小区都是降维打击，也让西提丽府、海西提、阳光花都等众多不那么新的商品房黯然失色。从今往后，除了豪宅之外，我希望不要有人再拿着马尾老城单价过万的房源来问，咨询之前请自己学会砍价吧。
叠拼不可扩建纯交智商税，福州公园左岸天上掉钱抢别墅成反面典型
在土拍火热地价最高的2018-2020年，也是拆迁货币补偿发得最多的三年，为了加快拆迁卖地的速度，各个城市纷纷撒币造富，由此诞生了一大批手握重金的“拆迁富”。厦门拆出了不少千万富翁，福州也有许多拆迁户大几百万现金拿到手。
这种“撒币做法”的结果是寅吃卯粮，前人吃很饱，后人没法搞。后来发现没钱这样造了，才普遍推广安置型商品房，回到“以房换房”的老路上。对于幸运赶上了这轮一拆暴富的人来说，固然天上掉下了大馅饼，但凭运气得来的钱，得靠脑子才能守住。
那些年每逢哪儿有拆迁项目，在拆迁办门口总有一大帮房地产诈骗犯在蹲守，一看有人出来就围上去塞传单。倘若拿到现金不假思索就去买房，还被人忽悠在最高点上接盘所谓的商品房、学区房，那结果就是“一栋换一套”。虽然买的是大户型，但扣除公摊后实际居住面积与原来的自建房远远没法比。
像这种天上掉馅饼接住了还送回去的闹剧在厦门已经多次上演，千万现金看似巨款，到头来也不过换回岛内一套房。这些年来我无数次强调“厦门房子绝不可买”是基本原则，抱着钱活着离开厦门就是人生赢家。当年没听劝的人，现在就算嘴巴再硬，实际上也悔的肠子都青。
在福州也有很多这样的糊涂蛋，尤其以晋安东区居多。想当年福州从东二环拆到鼓山脚，从牛岗山拆到光明港，可谓集中拆迁撒币造富一大片。然而那些一栋楼换回大几百万的村民，最终做了哪些蠢事？他们去买了房子，买品牌房企的杀猪价商品房。
由于兜里确实有钱，还是从天而降的钱，他们实在很舍得花，那时候一度引起别墅抢购潮。我劝他们不要买房当接盘侠，他们还口中振振有词：不买房钱也会被花掉，买了好歹有房子剩下。令人不禁感慨，连口袋里的钱都守不住，傻韭菜终究是长着一副韭菜模样。
我们知道，在国家颁布“限墅令”之后，福州市区已经没有新建“真别墅”了，平日里开发商所宣传的“别墅”产品，要么是叠拼，要么是商墅。之所以这些有钱人抢购“别墅”，固然是因为家里人多房子买小了不够住，也是因为开发商告诉他们这种“嚎宅”很“糕档”还有很大的“赠送面积”，或者叫做“可扩展空间”。
正因如此，这些接盘侠拿着开发商的话当“圣旨”，交房以后为所欲为。比如去年发生的天空之城“跑马圈地”事件，气得高层业主直接堵了水泥罐车。再比如今年保利天悦二期有商墅业主刚交房就抡锤子拆了房屋承重结构。
稍微有点常识的人还能明白，所谓的商业别墅全是套路，于是他们选择了属于住宅性质的叠拼。虽然不像“真别墅”那样有天有地，但叠拼户型上叠有天，下叠有地，只要不是中叠总有一个方向可以扩建出去。
这些“别墅”业主想得很美，但他们不明白一个基本事实：时代已经变了。如今再也不是早年哪个违法建设为所欲为的时期。他们家“别墅”买得贵，隔壁普通住宅买得也不便宜，无论商墅还是叠拼，都不是正经的低容积率别墅区，往往都和高层住宅建在一起，高层业主们才不会惯着你。
于是近日我们看到一则新闻大快人心，继天空之城之后，晋安区又一次组织拆违专项行动，把公园左岸的违建当作反面典型进行拆除。这些业主或许做梦也想不到会有这一幕，因为多年以来别墅改扩建是行业默认的潜规则，开发商为了卖房也会明里暗里各种怂恿。
正因为“别墅”存在“可扩展空间”，它们的单价比普通住宅卖得更贵，最高点上更是贵得离谱，当年也只有天上掉钱的“拆迁富”疯狂抢购。尽管我已尽力劝阻，告诉他们这种房子买来血亏，送钱给外地开发商更是一种耻辱。从后来肆无忌惮的违建行为，我们可以看清这帮人是多么无知无畏。
目前执法人员拆除的是公园左岸的下叠，而上叠、中叠在楼顶和露台的违建强拆有一定难度。但只要走完法定程序就会冻产权、断水电，让违建业主没法住。不能“扩展”的叠拼只不过是普通复式楼，多掏的一两百万纯属“智商税”。
假如还有人心存侥幸，觉得冻产权没什么要紧。那就请他们睁大眼睛，好好看看我在今年7月11日文章提到的那个典型案例。那栋左海公园旁的“真豪宅”大别墅，因为加层违建产权被冻结十六年，业主眼看着房价坐了一趟“过山车”，想要出售却卖不了，直到最终法拍只剩一套单元房的价格。
