房产证代理【售楼处为啥代办房产证】
不动产登记能否代办？应如何代理办？
在不动产登记实务操作过程中，不动产登记由代理人代为申请是非常常见的情形，不动产登记需要代理的原因大体有以下两类：一是无民事行为能力人、限制民事行为能力人申请不动产登记的，应当由其监护人代为申请；二是当事人因私人原因无法亲自办理不动产登记的，可以委托他人代为提出申请。以上两种代理类型一种为强制监护代理，一种为自愿委托代理，本文就代理申请不动产登记的注意事项、法律、法规结合登记实务为大家做简要的分析。
第一部分 监护代理
《不动产登记暂行条例实施细则》第十一条 无民事行为能力人、限制民事行为能力人申请不动产登记的，应当由其监护人代为申请。监护人代为申请登记的，应当提供监护人与被监护人的身份证或者户口簿、有关监护关系等材料；因处分不动产而申请登记的，还应当提供为被监护人利益的书面保证。
根据上述规定，监护代理申请的审查要点有两个，要点一：如何认定申请人为无民事行为能力人、限制民事行为能力人；《民法典》第二章对自然人的民事行为能力有以下阐述，1、八周岁以上的未成年人为限制民事行为能力人；2、不满八周岁的未成年人为无民事行为能力人；3、不能辨认自己行为的成年人为无民事行为能力人。申请人是否成年，根据申请人身份证明材料即可审查，成年人丧失或部分丧失民事行为能力应如何认定呢？《民法典》第二十四条 不能辨认或者不能完全辨认自己行为的成年人，其利害关系人或者有关组织，可以向人民法院申请认定该成年人为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人。由此可见，认定成年人为丧失或部分丧失民事行为能力的材料应为人民法院出具的相关法律文书，登记机构日常运行过程中由申请人提供的身体健康状况医学认定、民政部门发放的残疾证（包括智力残疾）等均不可认定申请人的民事行为能力情况。要点二：监护关系证明材料可以是哪些。《不动产登记操作规范》1.9.2：监护关系证明材料可以是户口簿、监护关系公证书、出生医学证明，或所在单位、居民委员会、村民委员会或人民法院指定监护人的证明材料。父母之外的监护人处分未成年人不动产的，有关监护关系材料可以是人民法院指定监护的法律文书、监护人对被监护人享有监护权的公证材料或者其他材料。结合《民法典》第二章、第二节的有关规定，监护关系证明材料可以归纳为以下几类：1、父母作为未成年人监护人的证明材料为可以证明亲属关系的户口本、出生医学证明、公证书，父母离异约定未成年孩子抚养权的不改变监护关系，除非被人民法院撤销监护人资格；2、未成年人父母死亡，按法定顺序由祖父母、外祖父母、兄、姐担任监护人的，监护关系证明材料应为可以证明亲属关系的户口本、公证书或公安户籍部门出具的亲属关系证明；3、无民事行为能力或者限制民事行为能力的成年人，依据法律规定应由其配偶、父母、子女按顺位担任监护人的，监护关系证明材料应为可以证明亲属关系的户口本、公证书或公安户籍部门出具的亲属关系证明。4、监护人按法定顺序担任，除非低顺位监护人提供人民法院撤销高顺位监护人监护资格的生效法律文书，由配偶、直系亲属以外的个人或者组织担任监护人的，须经被监护人住所地的居民委员会、村民委员会或者民政部门同意。
监护代理不动产登记无论在《民法典》还是《不动产登记暂行条例》中均体现了保护被监护人财产权利、不得损害被监护人利益的法制人文精神，在具体登记实务中还有哪些注意事项，在此不再赘述，笔者将在第三部分登记实务中结合案例给大家详细分析。
第二部分 委托代理
《不动产登记暂行条例实施细则》第十二条 当事人可以委托他人代为申请不动产登记。代理申请不动产登记的，代理人应当向不动产登记机构提供被代理人签字或者盖章的授权委托书。自然人处分不动产，委托代理人申请登记的，应当与代理人共同到不动产登记机构现场签订授权委托书，但授权委托书经公证的除外。境外申请人委托他人办理处分不动产登记的，其授权委托书应当按照国家有关规定办理认证或者公证。
根据上述规定，委托代理不动产登记的主要审查要点就是授权委托书的形式和内容，笔者总结了一下，委托代理不动产登记的授权委托书可以归纳为以下几种类型：
第一种为法人或非法人组织委托他人代为申请不动产登记的，其授权委托书应该加盖授权单位公章并经授权单位法定代表人签章，法定代表人亲自办理不动产登记的无需提供授权委托书。
第二种为自然人之间委托的，《不动产登记暂行条例实施细则》特别描述为自然人处分不动产的授权委托书应经公证机构公证或在不动产登记机构现场经由工作人员鉴证，笔者认为该条款正符合我国当前“放管服”改革和建立全民信用体系的政策环境，自然人在申请获得不动产权利或权利状况不发生改变的登记类型时，代理人只需提供由申请人手书的授权委托书即可，但代理人应为该授权委托书的内容真实性负责。
第三种为外籍人员或驻外人士委托他人办理的，授权委托书需经所在国的我国驻外机构认证或者该国在我国的外交派出机构认证，也可以由我国公证机构按程序进行公证。
不动产登记代理授权委托书应为书面形式，录音、录像等形式的无法适用不动产登记，授权委托书应当载明代理人和被代理人的姓名或者名称和对应的身份证明号码、代理期限及是否可以转委托等内容，代理事项应准确描述不动产权利状况和自然状况，涉及不动产权利归属的应明确承受权利人姓名。
第三部分 代理申请登记实务
假设案例一：A处不动产权利登记在甲名下，甲为未成年人或无民事行为能力人、限制民事行为能力人，监护人作为代理人办理该处不动产登记是否需全部监护人到场？监护人处分该不动产有无特殊规定？
《民法典》规定，无民事行为能力人、限制民事行为能力人的监护人是其法定代理人，民事法律行为应由其法定代理人代理实施。由此可见，办理不动产登记时，监护人作为法定代理人应全部到场，我们在具体操作的过程中本着简化程序、方便群众的原则在办理纯获得权利和权利状况不变的登记时可以由监护人的其中一人比如父或者母代为办理；处分被监护人不动产时，应要求全部监护人共同提出申请并出具本次登记有利于被监护人利益的书面保证。
但是这里有些申请人会提出异议，《民法典》规定八周岁以上的未成年人和无民事行为能力人、限制民事行为能力人可以独立实施纯获利益的民事法律行为，在为成年人办理获得不动产权利的登记过程中，申请人陈述不动产登记机构不得强制要求申请人提供无民事行为能力证明材料，笔者认为遇到该种情况可以受理，但应告知将来实现处分该不动产权益时的相关规定，并在不动产登记簿记载本次登记详细内容，保障不动产登记审核的延续性，降低登记风险。
《不动产登记暂行条例实施细则》第十一条 父母之外的监护人处分未成年人不动产的，有关监护关系材料可以是人民法院指定监护的法律文书、经过公证的对被监护人享有监护权的材料或者其他材料。《不动产登记法》征求意见稿也在需要公证的材料里面对未成年人的监护权证明材料做了特别规定，征求意见稿解释了实施细则描述的其他材料应为居民委员会、村民委员会、民政部门担任监护人的情形，这些都是旨在体现国家保障未成年人的人身、财产和其他合法权益不受侵犯的法律精神。
假设案例二：甲通过按揭贷款购买了A处的商品房一套，甲因工作原因无法亲自提出申请办理该套房屋的新房不动产登记，甲可以如何办理？登记机构应如何审查？
首先按揭贷款需办理抵押权登记，抵押权是债务人或者第三人不转移财产的占有，所以本次登记不是纯获得权益的登记，甲应提供公证的授权委托书由代理人代为办理，并且授权委托书代理事项应明确描述为不动产登记和抵押权登记两个事项。
若本次登记不涉及抵押权登记，仅办理商品房的不动产权证书，笔者认为授权委托书可以为购房人手书的授权委托书，无需公证或工作人员鉴证，但登记人员需告知代理人相关法律责任，第一代理人需对授权委托书的真实性负责，并承担相关法律责任；第二若该处不动产将来发生权属纠纷，司法机关取证后证明提供的授权委托书不是购房人亲自出具，存在该次登记被认定为无效的法律风险。
假设案例三：A处不动产登记在成年人甲名下，甲因疾病处于昏迷状态，甲的子女意愿出售该房屋申请办理二手房转移登记，诉求为甲治病，可以提供医院出具的昏迷医学证明并做出免责承诺，是否可以办理？
《民法典》明确规定了只有所有权人对自己的不动产依法享有占有、使用、处分、收益的权利，无处分权人将不动产转让给受让人的，所有权人有权追回，这是物权最重要的特征之一：排他权；我国实行不动产统一登记制度，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，不动产登记实际是一种宣示登记制度，因此也不存在第三人善意取得的可能；案例情形对登记机构和第三人都会造成无法挽回的损失，因此无法办理二手房转移登记，唯一的办法是等待房屋所有权人死亡由继承人代为办理或者向人民法院申请认定所有权人丧失民事行为能力由监护人代为办理。
随着国家“放管服”改革的深入推进和不动产统一登记制度六年来的运行，国家在不动产登记申请、受理、代理等方面都在持续朝着信息化、便民化、专业化方向发展，《不动产登记暂行条例》修订后去除了不动产登记现场提出申请的规定，互联网+信息手段的应用让不动产登记申请、受理向银行业金融机构、公证机构、信用良好的房地产开发企业、房地产经纪机构和自然人端延伸，让科技服务民生，不动产登记实现随地可办、全国通办是大势所趋，《不动产登记法》征求意见稿也提到国家实行不动产登记代理专业人员评价类职业资格制度，通过能力评价的不动产登记代理人代理不动产登记业务无需公证委托，让专业的人干专业的事，这样既节省不动产权利人的时间成本、不动产登记机构的人力成本、不动产权属纠纷的司法成本，也为不动产登记将来去大厅化提供政策、技术、人才基础。
追踪｜被卷跑的契税：为何非要代理？代理公司出事，银行要不要担责？
连日来，银柿财经记者以杭州萧山绿汇房屋置换有限公司法人代表王凌峰被捕为线索，调查房地产代理公司代办代缴契税模式背后隐藏的危机和风险。在此过程中，杭州市民张女士向记者发出了求助。
相较于王凌峰案中的这些涉事业主，她的遭遇明显更为坎坷。“我和丈夫购房三年多了，到现在房产证也办不下来。”张女士无奈地表示。
近30万税费被卷跑
张女士告诉银柿财经记者，2017年12月，她和丈夫购置了杭州上城区的一套商品房，并在北京银行杭州分行办理了纯商业按揭贷款。
张女士称，2019年6月，接到北京银行杭州分行工作人员的电话，对方介绍其与杭州市港基房地产代理有限公司（以下简称“港基公司”）联系对接办理房产证。“我们到港基公司办理的时候，一份份材料都是从当时港基工作人员的抽屉里拿出来的。”张女士这样告诉记者，“不只是我们，他们柜子里还有很多材料，根据楼盘分类的，所以我们就很相信，一度以为这个公司就是北京银行的。”
办理完手续后，港基向张女士开具了一张“收件收据”。该“收件收据”显示，张女士需缴纳530元代办费以及28万元左右的契税，款项要打到港基公司在北京银行杭州分行开立的对公账号上。落款“收件日期为2019年10月10日”。
张女士告诉记者，28万多元是几天后转的。她还向记者出示了一张2019年10月23日的银行转款记录和一张与手机号码为13777***1913的短信截图。
然而，钱交了，房产证迟迟没有办下来。
“当时说两个月左右能办下来，结果一直没有消息，再加上碰到疫情，我们也没有管。”令张女士万万没想到的是，2020年3月3日，她和丈夫从北京银行杭州分行相关工作人员处得到消息：港基公司的负责人卷款逃跑了！
张女士和丈夫迅速前往辖区派出所报案，两人这才得知，早在2019年12月底，此案就已发生。“公安人员于2020年1月就去北京银行杭州分行调查情况，大部分客户早在1月就已报案。”张女士称。
记者通过裁判文书网查询到，自2017年以来，港基公司股东、实控人张慧挪用了按揭客户委托港基房地产代缴的房地产税费共计1342万余元。期间，张慧为了掩盖挪用代缴客户税款的事实，还伪造了契税完税情况联系单、电子缴税付款凭证各130份，以此到杭州不动产服务中心窗口为130户房产权利人办理出不动产证（房产证）。判决书显示，张慧被判有期徒刑9年，并处罚金人民币一万元。
据记者查证，上述与张女士联系办理房产证事项的13777***1913号码机主正是张慧。
张女士激动地说，之后自己和北京银行杭州分行交涉多次，但一直都没有得到具体回复。最终自己的房产证迟迟不能办理。“听说那些利用伪造税单办好的不动产证也被收回了，后续如何不得而知，但我们就连那一步都没走到。”
是误解还是被误导？
让张女士耿耿于怀的还有银行方的回复。
“银行方不止一次地让我们去补交契税，而且表示港基出事和他们无关，这是我们和房产代理公司的矛盾。”
8月31日，记者就此事前往北京银行杭州分行进行沟通。
“张女士可能有误解，觉得我们跟这个公司（港基公司）有合作，她就什么都相信（港基公司）。”一位沈姓业务部门相关负责人多次向记者强调，银行方委托港基公司的仅有他项权证的代理。同是北京银行杭州分行业务部门的一名女士则补充说，“她自己误解之后，跟港基发生其它业务（代办代缴契税），但这些其它业务，我们无从知晓。”
至于银行当初为何选择与港基公司合作，沈姓负责人称，他们的委托方都是在监管部门备案过的，一般会按楼盘区域选择，主要还是便利客户。
针对记者关于“备案信息哪里找”的提问，“房管局有的，这个要房管局备案过才可以。”沈姓负责人称，（选择房产代理公司）是市场上一种很通行的做法。
“港基那边合作的银行也不是只有我们一家，它有很多银行在合作的。”沈姓负责人表示。
当记者询问，港基出事后是否有派出所办案民警来请北京银行杭州分行协助调查时，上述两位银行工作人员一再强调，“公安没有到我们这里来”“因为这个事情跟我们没有关系”“公安要调查可能就是调查相关人员”。当记者进一步询问银行方是否与其他房产代理公司有合作时，对方回复“肯定是有和多家公司进行合作的”，但“（选择标准）是内部协议，不方便透露”。
而银行的回复并不能让张女士信服，“我们认为，银行在选择代理公司时存在明显瑕疵，未尽资格审核和调查的责任。”张女士告诉记者，自己在案发后通过上网查询到，港基公司注册资本仅50万元，但业务范围却极为广泛，涉及“房产中介、经济信息咨询、投资咨询、承办会展、非医疗心理健康咨询”等。张女士提出质疑：“这样一家资金规模小、业务范围庞杂、经营风险大的代理公司是如何成为北京银行杭州分行的委托方的？”
记者随后致电港基公司前工作人员小梅（化名）。“我在港基做了两年，公司只有三四个人，财务就是老板（指张慧）自己兼任的。”小梅称，“港基公司只做北京银行的客户，和银行的沟通也都是老板直接来的。张慧挪用契税东窗事发后，北京银行杭州分行派人来把所有资料都拿走了，公司也关闭解散了。如果想要找回办房产证的资料，还是得找北京银行（杭州分行）或者派出所。”
记者按照天眼查上显示的地址探访港基公司的办公所在地，即浙江国贸大厦16楼。但16楼早已有新的公司入驻，挂上了一家进出口有限公司的铭牌，一楼大厅的入驻公司展示栏也没有了港基公司的标志。而根据天眼查的信息，港基公司仍是存续状态。
监管未覆盖的角落
此前，银柿财经记者采访发现，曾有包括公积金中心和代理公司工作人员称，公积金贷款办理房产证必须要联系公积金中心委托的房产代理公司。
那么像张女士这样的纯商业贷款，办理房产证过程中是不是仍少不了代理公司？
“房产代理公司提供了一个桥梁的作用，简化了程序，便利了大家。”北京银行杭州分行沈姓负责人在受访时表示，“如果客户想要自己办的话，那我们就配合客户自己办。”
“就是为了方便，既方便业主，也方便银行。”一位国有银行的工作人员也对记者直言，一般银行方都会建议业主找代理公司代照。
记者还发现，代办房产证的收费方式不尽相同。“有些是银行代付，有些是公积金中心代付，大多数情况则是业主自己承担。”崧源房地产代理公司付先生说，自己的公司和杭州银行、农业银行、中国银行均有合作，“有些银行的贷款客户就不需要付代理费，由银行那边付掉了”。
倘若业主通过银行方介绍的代理公司办理了代办房产证业务，代理公司卷款跑路，那么银行方需要负法律责任么？
北京金诉律师事务所主任王玉臣坦言，银行推荐代理公司，如果公司和银行之间没有任何合同或书面约定，只是相关人员口头推荐，那么往往很难追究银行的相关责任，“如果业主手里有银行与代理公司的合同约定，则可以根据合同约定追责”。
王玉臣特别提醒说，类似交契税这样的项目，本身就是个人容易操作的事情，没有必要非要找代理公司代收代缴。“一旦遇到了纠纷，发现存在一些违法违约的问题，业主一定要及时采用法律手段保护自己。很多权利的行使都是有时间限制和时机要求的。”王玉臣指出。
截至发稿前，记者并未在公开信息中找到银行提及的代理公司备案信息。北京银行的回复、涉事业主的质疑以及房产代理公司工作人员的阐述都把矛头指向了监管未覆盖的角落。
