房产怎样过户费用最低—房产过户费用怎么最低

房产过户中，最省钱的三种方式

房产属于不动产。不动产几乎每流动一次，就要缴纳一笔不菲的税费。加上房产本身价值巨大，七算八算，这笔税费，恐怕谁都得掂量掂量。

很多时候，在做房产过户的时候，人们几乎所有的焦点都集中在“钱”上——毕竟钱是最现实的东西。所以，这里我们也暂时忽略其他因素，例如，父母为省钱、生前就把房子过户给子女，要不要考虑父母经济利益的保护问题等。

那么，是否所有的房产过户方式，都要涉及到大额税费？哪些情况下、采取什么方式，能把过户成本降到最低？

先做一个提示：这里所谈及的“过户”，泛指变更房子产权人。

在条件情况下，还是有一些省钱过户交易方式的。但是注意：要限定条件。

按照过户费用从低到高，最省钱的方式有三种：

1.夫妻房产过户。

在所有的房产过户方式中，这种方式是最省钱的——费用几乎可以忽略不计。

• 条件：夫妻关系；房产无抵押、无贷款。
• 方式：直接变更房产产权人，或者夫妻之间书面约定财产归属。

举个例子：

小张有一套婚前全额购置的房产，登记的是个人名字，价值100万（注：指评估价格而非市场价格，下同）。

结婚之后，出于对爱人的信任和真情，在房产证上加上了配偶名字。俩人只需要拿着结婚证、身份证、房产证明，去房地产管理部门（不动产登记中心），带上80块钱工本费，直接办理加名手续。

夫妻房产更名（加减名），是免税的。这在我国2020年《契税法》中进一步立法明确（尽管《契税法》出台之前也如此），参见第六条（四）：

第六条 有下列情形之一的，免征契税：

（一）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、军事设施；

（二）非营利性的学校、医疗机构、社会福利机构承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、养老、救助；

（三）承受荒山、荒地、荒滩土地使用权用于农、林、牧、渔业生产；

（四）婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属；

（五）法定继承人通过继承承受土地、房屋权属；

（六）依照法律规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆和国际组织驻华代表机构承受土地、房屋权属。

除了办理更名登记手续之外，双方还可以书面约定：例如，不办理更名手续，但是小张和配偶签订了一份财产协议：小张的婚前个人房产中，自愿有xx份额无偿归属于配偶，配偶自愿接受。协议是双方行为，对双方有约束力。

注意这种方式的两个前提条件：

• 仅限于夫妻关系。若是在结婚之前加名，只能通过买卖或者赠与方式，涉税。至于其他关系，例如父母与子女之间的房产加减名操作，均不适用，该缴税必须缴税。
• 房子无抵押、无贷款。若房子处于抵押、或者按揭尚未还完贷款的情况下，很难变更产权人。

2.继承过户。

继承过户，有费无税，费用虽然上千计，但还是可承受的。

• 条件：房产产权人过世；法定继承人继承。
• 方式：直接去不动产登记中心办理继承过户手续（继承无争议）。

举个例子：

• 小张的父母过世了，留下一套房产，价值100万。小张是独生子，爷爷奶奶、姥姥姥爷均已过世。小张作为父母房产的唯一法定继承人，准备好父母及所有其他法定继承人的死亡证明、亲属关系证明、房产证明、个人身份证明等材料，直接去房产管理部门办理继承手续。其中，主要涉及的费用为评估费（不超过5‰）。
• 因此，小张需要缴纳5000元左右的费用，可以把父母房产继承过户到名下。

无争议继承情况下，按照目前普适的惯性做法，有一项很“重”的费用——公证费用。公证费用按照0.5%-2%阶梯征收。但在这里要做一个提醒：公证费，根本不必花费。

强制公证是之前的规定，在司发通〔2016〕63号文中已经明确废止。按照《不动产登记操作规范》的规定是：

因继承、受遗赠取得不动产申请登记的，申请人提交经公证的材料或者生效的法律文书的，按《条例》、《实施细则》的相关规定办理登记。申请人不提交经公证的材料或者生效的法律文书，可以按照下列程序办理：

申请人提交的申请材料包括：

……

这个规定说得很明确：可以不提交公证材料或者生效的法律文书，准备好相关材料（可自行查阅上文，不再摘录），直接办理继承过户手续，节省一大笔公证费用。

至于有些人提到：你说的这些都没用，办理的时候要求必须有公证书，你不公证，谁给你办？

遇到这种问题的人，只能给出两个选择：要么听信说辞，多花钱，愿打愿挨——但希望明白这种说辞到底是对是错。愿意为对方的错误买单，没有人阻止；要么，参照一下近期社会上出的案例，看看继承人是怎么诉讼办理机构、维护自己合法权益的。

再说说条件。

其中提到：法定继承人继承。这里不区分被继承人生前是否留有合法有效遗嘱。

但是，如果想通过继承的方式，给到非法定继承人，只能通过遗嘱、或者遗赠扶养协议的方式，而且还会额外产生一笔税。

举个例子：

小张的父母对孙子特别喜爱，打算把自己的房产留给孙子。如果按照法定继承是不能直接给到的。于是，老两口生前订立了一份合法有效遗嘱，把房子遗赠给孙子。

当孙子接受遗赠的时候，因为他并不是法定继承人，还需要额外缴纳一笔契税（可参见《契税法》第六条，非法定继承人并不位列免征契税范围）。按照目前普适做法，税率为1.5%。所以，100万的房子，孙子需要额外缴纳1.5万的契税。

3.买卖过户。

房产买卖，是目前最成熟的一种过户方式，不限交易者关系，但受限于购房资格和限购政策。

• 条件：卖方满五唯一；买方有购房资格。
• 方式：直接去房产管理部门办理过户手续。

相信大家都对一个词耳熟能详：满五唯一。

房产对于卖方而言，在“满五唯一”情况下，无税。买方缴纳税费的多少，看交易面积、买方有无房情况而定，必缴契税：

• 买方无房、房子过户面积≤90㎡的，1%契税。
• 买方无房、90㎡＜房子过户面积≤140㎡的，1.5%契税。
• 买方有房，或者房子过户面积＞140㎡的，3%契税。

（以上面积标准，不同地区有些许差异。）

举个例子：

小张的父母把自己名下已经满五年、唯一一套面积80㎡的住房，通过买卖的方式给到小张，该房子评估价格为100万，小张名下无房。

这时候，父母与小张直接去不动产登记中心，双方签订《商品房买卖合同》办理过户登记手续。小张父母无须缴纳增值税、个税等税费，小张需要缴纳1%、即1万块钱契税。

以上三种方式，在满足条件情况下，是目前房产过户中最“省钱”的。除此之外，因条件不同、方式不同，税费均相对更高，例如：

• 非配偶之间，例如男女朋友关系，房产加减名只能走买卖或者赠与方式，必税。
• 赠与方式，普适税率为受赠一方缴纳3%契税。
• 卖方不唯一情况下，额外增加1%个税；卖方房子不满二情况下，还需要额外增加5.X%增值税。
• ……

还有些人说了：你少计算一点。照你这么说下来，如果子女得到父母房子，好像是继承最便宜，但是你没算房子继承之后再出售的费用！最省钱的，是父母生前把房子卖给子女！

这里想说明的是：要看站在谁的角度去考虑问题。

之前的一篇文章：《 》已经介绍过关于继承所得房产再出售是如何纳税的，质疑的朋友最好去核实一下相关政策，最重要的，去看看不同地方真实的做法来验证一下，不要道听途说，更要学会如何争取自己的权益，而不是甘愿挨打还得忍气吞声。这是其一——希望站在自己的角度，懂得如何维护自己利益。

其二，即便继承之后再交易有高额税费，要想清楚：这笔税费是谁缴纳的、是不是跟父母有关。而让父母生前就把房子过户掉，父母的权益又如何保障？

房子，不便宜。得到一个房子，也不太容易。谁不想能省则省？

凭什么省？最直接的方式，是了解一些关于房产交易中费用的计算方式、发生条件。虽然以上介绍的三种省钱方式条件要求比较严苛，但在满足条件情况下，还是有很大节省余地的。

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在房产过户新规下，在此时、以此种方式过户最为划算，省事还省钱

根据相关数据统计，房产在当下家庭财富中占比达70%以上，通过何种方式将这样一笔巨额资产传承给子女，是我们很多人都要面对的实际问题。我们先来看一个例子：

根据人民网报道，深圳罗湖区老人蔡某，由于无亲生子女，由其侄女养老并送终。问题在于，老人去世1年后才建成的安置房成为了“无主房”。侄女起诉到法院，审理最终结果是侄女只获得了房产30%份额，剩下70%收归国有。很多网友认为，这套房子就应该归属于其侄女，至少也不应只获得少部分。

情归情，法归法，这样的判定肯定是有法可依的。但试想，如果老人生前留下遗嘱，说这套房产传承给侄女，自然就不是今天这样的结果，这也是今天本文重点要分析的内容：房产过户给子女，应何时、何方式？新规下差别大！这样做省事省钱。

大家知道，长期以来，能够让房屋产权发生转移的就3种方式，即买卖、继承和赠与。无论哪种方式，大家最关心的就是过户的费用，不过，这一切从2009年就开始发生转变。在2009年5月25日发布的《财政部 国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78号）中规定：

房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与直系亲属，以及对其承担直接抚养或者赡养义务者、法定继承人等情况，不对当事双方征收个人所得税。

而到了2019年6月25日，财政部、税务总局发布《关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》中再次提到，直系亲属之间赠与免征个税。其实，这个政策与2009年的政策并没有本质区别，为什么还重提呢？只是新税法实施原因，税目需要调整，从“其他所得”变成了“偶然所得”，赠与房产过户的相关税费没有任何变化。

在最新规定下，赠与房产到底要交多少费用呢？举例说明一下：

为了便于比较，下面所示例过户房产总价值均以200万为标的，赠与房产主要包含四项费用：公证费、评估费、契税和个税。个税费用已被免除，剩下3项费用为房产总价值的4.25%，其中公证费1%，评估费0.25%，契税3%。

那么，价值200万的房产采取赠与过户总费用为：200万*4.25%=8.5万。其他价值房产可按此比例类推计算。

赠与过户，表面听起来费用成本应该少，其实未必，我们再比较一下其他两种过户方式分析就明白了。

先来看看买卖过户费用：

亲属之间也可以通过买卖方式办理过户手续，其流程和税费跟日常陌生人买卖房产交易一样。我们知道，二手房买卖交易税费有普通住宅和非普通住宅区别，也跟房产证满5年和不满5年有关系，还受到是否是唯一住房影响。

下面我们以常见的“满5唯一，且是普通住宅”举例，房产总价值还是200万，产证面积介于90-144平米。买卖过户税费为房产总价值的2.5%，其中两项主要税费为个税1%和契税1.5%。

那么，买卖过户一套价值200万的房产税费为：200万*2.5%=5万。与赠与同样价值200万的房产过户税费相比，买卖过户税费少了3.5万元，折算成比例的话，节省了41.17%的费用。从经济上看，买卖过户比赠与过户划算不少。

再来分析一下继承过户费用：

前两种房产过户方式均是在世时过户，而继承过户是子女继承老人留下的遗产，所以，有父母就认为：等我们老了离开这个世界以后，子女自然继承不就行了吗？这样省事！实际上，房产继承过户不仅不省事，而且还不省钱，为何这么说呢？

一方面，表面上看继承过户只交缴纳登记费和公证费，所有费用合计起来也不过数百到数千元，但是子女继承下来的房产若再转售，需要缴纳房产差值的20%个税，例如，继承时，房产价值200万，而出售时已经价值400万了，所交个税为：（400万-200万）*20%=40万。

对于继承下来的房产，只有一种情况转售时不用交这个20%的个税，即，继承房产为继承人唯一住房，且满5年。但现实情况中，绝大多数继承人自己已有住房，显然不符合税费减免条件。关于这个规定，同样也适合赠与房产再转售情况。

另一方面，受传统观念影响，老人一般不喜欢立遗嘱，除了产生文章开篇提到的那种情况，如果遇到子女较多的家庭，就会有多个符合继承资格的主体，为争取这笔巨额财富，子女间容易产生矛盾，有的甚至对簿公堂，想必这也是先人们不愿意看到的情况。

最后总结一下，房产过户在何时、以何种方式过户最省钱、省事

通过上面的分析，结果应该很明确了，在大多数情况下，最划算、最省事的房产过户方式就是在生前以买卖方式完成过户。

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