圣桦房产(圣桦集团2023交付项目有哪些)
四川“黑马”圣桦集团千亿梦远：赛道挤压下的中小房企危机
本报记者 李瑞娜 陈雪波 成都报道
随着“金九银十”热度消减，不少房企开始通过促销去化，谋求最后一个财季的江湖地位跃升。尤其是生长空间屡受挤压的中小型房企，回款压力正随着时间推移而迅速增大。
《中国经营报》记者近期实地探访于今年3月成立七大区域公司，靠重仓三、四线城市吹响“上规模、冲千亿”号角的四川圣桦集团有限公司（以下简称“圣桦集团”）成都项目发现，新开二批次项目相比一批次已经悄然降价。
不过，圣桦集团内部人士告诉记者，公司并没有“双11”促销计划，也没有官宣“千亿”目标，“现在公司主要是围绕区域深耕，重新定位为‘幸福生活服务商’。”
“我们没有赶上地产跑马圈地、占山为王的草莽时代，整个行业在这一轮的发展中都在强调向经营要效益。”圣桦集团总裁邓翠祥接受本报记者采访时表示，圣桦的项目多布局在三四线城市，这和公司对于自身优势、市场需求、发展空间的判断都有关系，“我们的优势在于能把一二线城市的产品和服务，相对高性价比地嫁接到三四线城市。”
降价去化
“额外优惠二选一：购房业主赠送10年物业费抵用券；购房业主可享受0.5万元购买标准产权车位1个。”在成都蒲江的圣桦·观溪樾项目现场，这样一块“优惠说明”公示牌立在销售信息公示屏幕旁边。
在此之前，还有“开盘优惠”“按时签约优惠”等名目的折扣，各种优惠下，一套房可为购房者节省数万元购房款。
公开资料显示，观溪樾项目所处地块，正是今年4月17日，圣桦集团斥资2.27亿元购得，成交楼面价2184.78元/平方米，占地67.8亩，用地为“住兼商”，溢价率1.52%，接近底价。
不同于在成都市热门区域常常出现的“万人摇”场景，“三圈层”蒲江楼市则显得更为冷静。公开数据显示，在今年9月24日和10月19日的两个批次的开盘报名中，观溪樾项目的综合摇中概率分别为53.42%和86.88%。不过，据销售顾问介绍，二批次项目报名结束后不到一周，项目便进入顺销，房源随便选。
随后，观溪樾项目置业顾问为记者列出第一批次和第二批次的两套同户型、同位于6楼的房源价位显示，两套价格分别为7540元/平方米和7426元/平方米。区别于市场常见的新批次价格会涨，这套第二批次的房源价格反而有所下浮。对此，置业顾问只表示，价格下跌与房源所处具体位置也会有关系，并极力推荐单价更低的第二批次房源。
业内人士指出，新开批次房源降价或与行业去库存压力有关。克而瑞研究中心的统计数据显示，今年10月，TOP100房企实现销售操盘金额11440.7亿元，环比下降3.9%。其中，4家龙头房企销售环比增长3.2%，但其余百强销售业绩环比下降6.1%。下半年特别是9、10两月的实际去化率水平并不如人意，四季度房企去化仍然承压。
“中小房企，今年主要是面临融资和回款两大压力。一方面由于开发端融资的各种监管和限制，融资难和融资贵较为普遍；另一方面，随着楼市步入疲软阶段，很多项目的销售回款变慢，这对中小房企的影响就更大。”西南财经大学经济学院教授刘璐坦言。
作为一家非上市公司，圣桦集团的融资渠道相对有限，信托成为主要的渠道之一。公开信息显示，2018年8月份，“五矿信托-恒信共筑65号-圣桦汉中集合资金信托计划”成立，总规模1.434亿元，期限12个月。2017年，四川信托向新都圣桦公馆提供了1亿元借款用于项目开发，期限为一年。
与此同时，天眼查股权出质信息显示，股权质押融资也成为圣桦集团重要的资金来源：2016年11月圣桦集团向上海浦东发展银行股份有限公司开封分行出质股权数额5250万元；2018年4月向恒丰银行股份有限公司成都分行出质股权数额4950万元；2019年2月向四川简阳农村商业银行股份有限公司出质股权数额9000万元。
重仓三四线城市突围
尽管圣桦集团在2012年创立之初，便将总部地址选在成都市高新区的天府二街，但8年来圣桦集团在成都市核心城区开发的项目寥寥。
相较一、二线城市动辄数十亿元的土地获取成本，圣桦集团的布局逻辑主要是围绕可以低价拿地的三圈层及三四线城市展开。截至目前，圣桦集团已在四川大邑、新都、资阳、眉山、南部、营山；河南开封、周口、濮阳；陕西汉中；云南昭通；安徽亳州等地拿地开发。
邓翠祥介绍，2012到2016年创业初期阶段，圣桦集团便开始瞄准、突围的就是城镇化率较低的三四线市场，定位为城镇化综合运营商；2016年后，三四线城市，开始同时承接乡镇人口上涌和一二线城市人口外溢，圣桦集团人居、康养、商业、教育、运动“五位一体”的新的商业模式也在市场实践中开始酝酿；2019年，经过在陕西、云南等更多市场的积累，圣桦重新定位为“幸福生活服务商”，进化出“五位一体”的“CHD中央幸福区”这一商业模型。
凭借三四线城市突围，2018年、2019年，圣桦集团连续两年跻身中指院发布的“中国房地产产销额百亿企业名单”，分别为171亿元和161.3亿元销售额，位列第131位和第132位。
不过，圣桦集团“百亿房企”的成绩却在行业其他相关榜单上未见踪影。克而瑞2018年、2019年《中国房地产企业销售额排行榜》上，TOP200的权益销售额门槛分别为51亿、58.5亿，而圣桦集团并不在榜。
此外，圣桦集团还缺席亿瀚智库《2018年1-12月中国典型房企销售业绩TOP200》榜单，该榜单以全口径销售额为统计依据，2018年度TOP200的入围门槛是28.5亿。
不过，这并不影响圣桦集团试图通过三四线城市进军全国的步伐。多家媒体报道，今年3月，圣桦集团成立四川、河南、陕西、云南、安徽、湖南、江苏等七大区域公司，建立全国区域化平台发展架构，吹响了“上规模、冲千亿”的号角。
对此，圣桦集团内部人士予以否认，表示公司目前并没有上述千亿规模的激进追求，而是聚焦市场，做好入驻区域的市场深耕、产品深耕、服务深耕。
“之前已经有大型房企专注三四线城市，当时赶上了第一波回老家买房子的人，销售是走量的。现在这些客户的需求都已经基本满足了，再往后，走量的难度就大了，三四线城市购房人群买二套房的可能性也不大。”经济分析师周正国指出，目前针对三四线城市改造升级的需求尚存在一定机会，但因市场周期等问题，对开发商控制力要求更高，带来资金链的挑战也更大。
房企淘汰加速，百亿规模圣桦急冲千亿目标
时代周报记者 蔡颖 发自广州
在行业增速放缓，叠加新冠肺炎疫情影响下，国内中小房企面临的形势正变得愈发不容乐观。
人民法院公告网显示，截至8月9日，全国已有294家房企宣告破产，其中，不少房企都是二三线城市里的中小型开发企业。
川系房企圣桦集团正是中小型开发企业中的一员，错失房地产行业发展黄金期，圣桦集团试图走出一条逆流而上的发展曲线。
今年3月，圣桦集团成立四川、河南、陕西、云南、安徽、湖南、江苏等七大区域公司，建立全国区域化平台发展架构，吹响了“上规模、冲千亿”的号角。
一个月后，圣桦集团时隔两年出现在成都公开土地市场。随后的5、6月，圣桦集团先后竞得安徽亳州、河南开封西湖片区相关地块。
种种迹象显示，圣桦集团对规模冲刺的野心不容质疑。而摆在眼前的事实是，2019年，圣桦集团销售额仅为161.5亿元，排在百强之外。
对中小房企而言，要想实现规模突围，经营和试验都不容许错判。
如何才能找到通往千亿的道路，进而跻身主流房企之列？是圣桦集团当下最迫切的任务。
8月6日，时代周报记者就相关问题联系圣桦集团，相关负责人回复称：“最近我们暂时没有对外披露信息的宣传计划。”
资金规模有限
官网显示，圣桦集团于2012年在成都起步，成立后便火速拿下三宗大体量地块。当年8月拿下四川省南部县优质地块；9月拿下成都市大邑县150亩地块；10月在河南省开封拿下千亩土地。
截至目前，圣桦集团在全国10余个城市陆续落地，包括四川大邑、新都、资阳、眉山、南部、营山；河南开封、周口、濮阳；陕西汉中；云南昭通；安徽亳州等地。
虽然横跨多省，但圣桦集团深耕城市均是三四线城市。事实上，自上一轮棚改政策逐渐退出后，以部分三四线城市为代表的低能级城市已不被规模房企所重视。
中指院研究报告指出，2019年，百亿企业持续聚焦二线城市，50家百亿代表企业的二线城市业绩贡献占比为59.4%，是销售贡献主力；一线城市的市场占比为19.1%。
8月7日，同策研究院资深分析师宋红卫向时代周报记者指出，对中小房企来讲，由于资金规模有限，不可能全面扩张。重仓某一个城市，不管是一线、二线或者三四线都是有风险的，因为单一城市面临的不确定性较高。三四线城市相对于一二线城市来讲，风险相对更高，所以不适合重仓单一某个三四线城市，其背后隐藏着政策突然收紧、市场需求不足等风险因素。
除重仓三四线城市外，圣桦集团的销售业绩也鲜为外界关注。
在中指院发布的《2019中国房地产百强企业榜单》中，圣桦集团销售额为161.5亿元，销售面积为190.6万平方米，居该榜单第132位。而在2018年，圣桦集团的销售额度为171亿元，居该榜单第131位。
今年上半年，中指院发布的《销售超过50亿的房企名单》中，未见到圣桦集团的身影。
“从全国来看，圣桦集团并没有进百强。目前算是本地的一家小公司，小公司有个比较大的问题，就是资金链。他们目前还是主要做三四线城市，做高周转，去年的销售额应该还是有一定水分。”8月10日，一位成都地产圈人士告诉时代周报记者。
融资渠道单一
要想冲击规模，获得更多拿地是多数房企所采取的常规动作。而低底价、大体量是圣桦集团主要拿地特点。
大盘开发模式需要强有力的资金支持，而圣桦并非上市公司，背后的资金来自哪里？
时代周报记者调查发现，圣桦集团与五矿信托关系密切。
从2018年开始，圣桦集团开始通过五矿信托―恒信共筑96号―蓉盛系列集合资金信托计划为各地项目输血。
其中1期成立于2018年11月15日，计划总规模为1.515亿元，其中A类信托资金1.39亿元主要向周口圣桦置业有限公司发放股东借款。用于项目公司持有的周口市东新区周口圣桦名城项目的开发建设。
该信托发布的最新的一笔为15期，成立时间为2019年9月27日，托计划募集总规模不超过1.65亿元。其中1500万元用于受让濮阳圣祥置业有限公司30%股权，1.5亿元是向项目公司发放股东借款，具体用于圣桦‧清华玖号院二期项目开发建设及归还借款。
通过该信托计划，圣桦集团旗下的濮阳圣桦锦江天悦项目、圣桦锦江天玺项目、成都市大邑“圣桦华庭”项目等陆续得到资金支持。
除此之外，圣桦集团汉中项目也出现了五矿信托的身影。
2018年8月份，五矿信托―恒信共筑65号―圣桦汉中集合资金信托计划成立，总规模1.434亿元，期限12个月。该信托计划的信托资金用于项目公司持有的汉中市龙岗新区房地产项目的开发建设。
除五矿信托之外，四川信托是圣桦集团的又一“金主”。
早在2017年，四川信托向新都圣桦公馆提供了1亿元借款用于项目开发，期限为一年。
而在今年1月，四川信托发行了一款以云南昭通圣桦锦悦府项目为标的的信托产品，募集规模为2.9亿元，产品期限24个月。
8月8日，一位信托业内人士告时代周报记者，房地产信托项目成本基本都在10%以上，达到了13%―15%，小房企很难从信托公司拿到资金，即使能拿到，成本也更高。
宋红卫指出，房地产行业整体融资趋紧，中小房企融资更是难上加难。因为没有大品牌房企规模和信用的优势，这是金融信贷最重要的考核指标。赴港上市融资门槛也越来越高，尤其中小房企因为规模小负债高而被退回的比比皆是。目前信托融资对房地产行业的贡献越来越高，一旦信托融资收紧，对于整个行业的影响都比较大，尤其是中小房企，过度依赖信托投资，一旦政策有变，资金链断裂的风险就会上升。
“圣桦风格上比较激进，同时负债也较高。早几年还有合作，后来因为他们公司离职率太高了，我们公司跟他们也没有业务合作了。”8月10日，成都一位地产领域猎头人士告诉时代周报记者。
拥有圣桦的城市，会拥有更多幸福
2019年4月8日，随着国家发改委《2019年新型城镇化建设重点任务》文件落地，中国的新型城镇化建设进入到2.0时代。
根据该文件，中国城区常住人口300万以内城市将全面取消落户限制；城区常住人口300万—500万城市要全面放开放宽落户条件；超大特大城市调整完善积分落户政策，大幅增加落户规模。一些发展中城市与人们的命运，即将从此改写。
房产企业们纷纷研读这份文件，四川圣桦集团就是其中之一。因为在成立之初，这家企业就精准预判到了中国城镇化发展的方向，并一直紧贴改善地级城市人居水平、提振地级城市品质方向进行开发与布局。
介于初步布局刚刚完成，这份文件就恰好落地。圣桦集团，也即将被带入一个更快发展的“超级跑道”。
圣桦是谁？如此快如闪电
对于“圣桦”，一些超大特大城市的人们，或许还稍显陌生。但在房地产业以及广大三四线城市，却是一个提及率极高的名字。
2019年3月19日，在由国务院发展研究中心企业研究所等主办的“2019中国房地产百强企业”榜单上，圣桦集团位列其中。这对于一股行业新生力量来讲，圣桦的发展速度可谓快如闪电。
圣桦集团荣列2019中国房地产百强企业，集团总裁邓翠祥先生代表领取证书
而翻开其公司数据，也确实颇为惊人：自成立以来，圣桦集团已布局全国十余座城市，落地二十多个项目，完成近千万平方米的开发，业绩亮眼。
诚如著名财经作家吴晓波新书对过去十年的总结：水大鱼大。在刚刚过去的十年，地产行业巨头云集，无数的并购、消亡大戏精彩上演。就在这样一个强者恒强、快者愈快的激荡岁月里，作为民营企业的四川圣桦集团异军突起，迅速成长为中国百强房企，这不能不说是一个奇迹。
但任何奇迹，都并非没有来由。圣桦集团，同样如此。
独辟蹊径，却踩准了未来城市脉搏
2012年，圣桦成立，并在距离成都主城区五十公里以外的大邑县开出首个项目“圣桦城”。那时的中国房地产市场，已经历十多年高速发展。但北京、上海、广州、成都等中心城市仍然是房企、资本厮杀的主战场，土地价格也从高处继续走高。
善用兵者，都是避其锐气，击其惰归。圣桦公司显然深谙此孙子兵法要略。何况自己新生，审时度势、找准方向更为重要。
圣桦迅速选准了行业巨头们的“惰归”之地——三四线城市，也就是省会城市之外的地级城市，或者距离中心城市有一定距离的郊县城市。2012年前后，这些城市还没完全进入到巨头们的视线，圣桦公司打算在这里把自己养成。
成都大邑圣桦城进展顺利。2013年圣桦挺进四川南充南部县，2014年更是大胆地走出四川，来到河南开封。再接下来，陆续进驻四川营山、新都、资阳、眉山，河南周口、濮阳，陕西汉中、云南昭通、安徽亳州。而在河北邯郸、河南商丘、湖北荆门等地，圣桦集团也在展开布局。
在这期间，圣桦也迅速完成产品线的排列布阵。成功开发运作shopping mall系列——南部圣桦时代广场、营山圣桦时代广场等；开发优居住宅——形成圣桦城、圣桦名城、圣桦公馆、公园里四大产品系，几乎每个进驻的城市都有一个圣桦智慧生活社区。这些项目，无论规模、业态、品牌，都当仁不让成了当地标志性商业中心与潮流前站，提升了当地城市形象。
2015年起，碧桂园、万科等企业也开始大规模进军地级城市。但抢占先机的圣桦，此时已然成长起来。2019年，圣桦集团进行品牌升级，以“幸福生活服务商”的全新定位，鲜明提出“幸福城市计划”，要以更强力度拓展更大规模的“圣桦幸福版图”。
在对外宣布“幸福城市计划”时，圣桦其实已经有了更高层面底气——他们非常清楚，自己已经踩在了中国城镇化升级的脉搏之上。
精准定位，助推中国城市幸福进程
2017年，十九大报告对中国社会主要矛盾进行了全新定位，“我国社会主要矛盾，已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾”。
打开圣桦集团官网，其企业使命一栏里，也只有简短的一句话：“为家庭提供幸福生活解决方案，为城市提供价值升级与幸福指数提升解决方案”。这不仅是对十九大报告精神的企业演绎，也恰好道出了圣桦集团的成长密码。
在中心城市发展饱和而地级市场欠缺时，果断进入地级市场；在地产开发都在追求资金高周转时，却选择做城市里急需的升级配套服务。在商业模式上，项目并非卖完就走，而是把项目作为“CHD·中央幸福区”悉心经营。这就是圣桦与其他开发商的区别所在，也是其能够风靡地级城市的原因所在。
圣桦集团濮阳“CHD中央幸福区”项目鸟瞰
圣桦集团把自己的商业模式概括为 “CHD（Central Happiness District）中央幸福区”。在呈现形式上，产品以智慧生活社区、养老健康公寓、主题商业中心、运动主题公园、教育配套“五位一体”为核心，凭借产品开发、健康养老、商业运营、物业服务等价值体系的支撑，为全龄人口提供多维度服务。“解决当下家庭中老、中、小多代人生活品质不均衡的痛点，提升圣桦所在城市全龄人口的生活幸福指数，是圣桦的使命所在。”圣桦集团相关负责人说。
2019年3月15日，圣桦400全国客户服务热线开通。于大多数企业而言，这可能是一件非常平常的事。但在圣桦，这个热线却被作为“总裁工程”推动。而圣桦集团总裁邓翠祥，更是第一时间亲自接听电话，解决客户问题。圣桦集团，就是如此近乎固执地践行着“幸福生活服务商”定位。
“我们就是要做到，只要有圣桦的城市，就一定会有更多的幸福感。”邓翠祥如是对记者说。
未来圣桦，中国卓越的幸福生活服务商
诺贝尔经济学奖获得者斯蒂格利茨教授把中国的城镇化和美国的高科技并列称为影响人类发展进程的两大关键因素。而4月8日国家发改委《2019年新型城镇化建设重点任务》文件，从加快农业转移人口市民化、优化城镇化布局形态等共6个大方面明确了新型城镇化的路径。
随着农业专业人口市民化及中型城市人口落户政策的放开，中国地级城市必将迎来一轮空前的人口增长，也意味着将进入又一次的人口红利期。在此背景之下，那些能够提升城市品质、增加城市幸福感的产业，也自然将迎来发展的黄金机遇期。
一直极具前瞻眼光的圣桦，当然不会错过这种黄金期。在2019集团“幸福城市计划”品牌战略升级中，就清晰提出其落地路径：一方面加速CHD中央幸福区全国布局，让更多集智慧生活社区、养老健康公寓、主题商业中心、运动主题公园、教育配套“五位一体” 的产品落地，让更多城市拥有圣桦；一方面继续强化中央幸福区的城市价值与生活内涵，在助推城市价值升级的同时，迭代幸福生活模式。目前这一战略推进稳健，而中国新型城镇化的最新规划，无疑又为其带来强劲助推。
圣桦集团在凉山州美姑县捐资筑桥
2019年中国房企百强榜显示，圣桦在企业规模性、盈利性、成长性、稳健性、融资能力、运营效率、社会责任七大维度都表现卓越。
对此，知名城市运营专家、成都理工大学客座教授王博认为：“卓越预判、精准战略、高效行动，是四川圣桦集团发展势如破竹的内在因素。全国有294个地级城市，更有数百个大城市周边的卫星城市，这意味着圣桦拥有极其广阔的发展空间。更重要的是，经过七年发展，圣桦骨子里已经沉淀下了一种追求幸福与善待城市的美好品质。加上其自身的极高天赋，决定了四川圣桦集团必将成为中国未来卓越的幸福生活服务商。”
文章转载自中国网地产
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