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房地产止跌回稳调查丨成交连增，价格趋稳：南京楼市反转

最近，南京无论是新房还是二手房的销售都有明显增长，接下来这个趋势还将继续。

中房报记者 李叶 北京报道

“9月底以来，南京新房成交就多了起来，回暖明显。”

“国庆假期，南京新房销售非常火爆，就看接下来两个月能不能稳住了。”

“最近的政策利好不断，带看量和成交量并没有因长假结束下滑，热度持续。”

10月21日~10月22日，多位南京地产从业者在与中国房地产报记者聊起南京楼市时表示。

一组数据也印证了他们的感受。

麟评居住大数据研究院监测数据显示，2024年9月，南京新房成交面积为36.95万平方米，环比8月增长31.8%，同比去年同期增长了18.4%。10月1日~10月20日，南京新房共成交了3297套，环比9月同期增15.5%，同比去年同期增71.6%。

价格方面，根据国家统计局公布的9月份70个大中城市商品住宅销售价格的变动情况，南京新房价格继8月环比上涨居70城第2后，9月南京新房价格环比持平，位居全国第4。

对于南京楼市近期以来的变化，麟评居住大数据研究院高级分析师关荣雪告诉记者，南京9月及国庆假期楼市成交表现可观，不排除得益于前期政策的优化。

近两个月以来，南京主要发布了两大利好政策，一是8月29日，南京公积金贷款政策进一步放松，涉及公积金的使用年限、首套房认定标准、贷款次数等多个方面；二是9月17日，南京发布了《发放2024年金秋房展会限时购房补助的通知》，提出自2024年9月20日至22日期间，在南京金秋房展会上购买新建商品住房，且在2024年12月31日前完成新建商品住房买卖合同网签备案的购房人，在各区现行购房补助政策基础上，额外给予购房合同金额1%的补助。由此来看，阶段性且互补类利好政策有助于刺激购房需求的持续释放，提高楼市活跃度。

成交量持续攀升

“国庆假期都在连轴转的赶场带看，有的售楼处忙得连个销售人员都找不到，只能自助看房。”南京地产从业者周本华在接受记者采访时坦言，最近的客户也要比7月、8月、9月活跃。

他认为，南京新房市场的回暖源于楼市政策和开发商优惠的双重刺激。

公开资料显示，今年国庆期间，南京全市有152家楼盘推出了特惠房源，包括中低价位、中小户型刚需房，也有面向改善群体的高品质房源。各房企的促销方案也花样迭出，如万科朗拾雨核项目，对满足条件的房源不仅推出了“1元抵3万元”的优惠活动，对在其周边相关企事业单位的工作人员还推出了企业团购活动；华润置地金陵中心部分房源在国庆期间给出了额外1%的补贴优惠；亦有某些楼盘在国庆假期前推出买房送20万元股票基金、买房送飞机（使用权）等活动，一度引发广泛讨论。

中国房地产报记者注意到，南京不少在售地产项目都发布了国庆期间的销售“战报”：仁恒龙湾黄金周累计认购加认筹达43套；中信泰富·九庐首开64套房源全部售罄；金陵中心项目国庆假期卖出40套、销售约2亿元；保利国贸璟上认购金额超1.5亿元；金基山川江樾卖了39套房；金陵月华黄金周销售总额超过5亿元。

根据南京网上房地产统计，国庆假期期间（10月1日~10月7日），南京签约认购了1020套新房，成交了204套，加在一起一共是1224套，相较于去年中秋、国庆双节8天假期合计的956套，上涨了28％。

10月21日，另一名南京地产从业者告诉记者，9月之前，各个售楼处还是比较冷清的状态。现在，核心区域的新房售楼处大厅常出现座无虚席的情况。抛开火热的国庆假期不说，仅是最近的周末，销售人员都忙得“脚不沾地”。

数据显示，即使在国庆长假之后，南京楼市的回暖态势也在延续。

根据麟评居住大数据研究院监测数据，2024年第41周（10月7日-10月13日），南京新房成交1487套，同比去年增43%；2024年第42周（10月14日~10月20日），南京新房成交1650套，环比增11%。

对此，麟评居住大数据研究院认为，当前政策效应仍在，新房成交也在继续放量，“银十”当前总体表现尚可，当前周度及累计成交趋势均呈向好态势，预计在政策效应持续释放以及房企花式促销的带动下，10月全月新房成交量有望迎来年内小高峰。

价格止跌回稳

价格方面，南京新房市场也结束了此前5个月的“跌跌不休”。根据国家统计局公布8月份70个大中城市商品住宅销售价格，南京新房价格环比上涨0.3%；9月，南京新房价格与8月持平，成功止跌。

由于国庆期间的成交火热，部分房企也开始做出“收回折扣”“涨价”的试探，如保利荷雨臻悦宣布将收回2%的优惠，还有楼盘表示将“全线涨价”。不过，有地产从业人员向记者透露，此类“涨价”更像一种饥饿营销的策略，实际价格变化感受不明显。同时，南京楼市各区域的分化的现象依然存在，回暖尚需时日。

与量价齐升的新房市场不同，南京的二手房市场数据则有些微妙。

国家统计局数据显示，南京自去年4月份出现环比下降后，一直处于负区间，但今年1月份起降幅逐步收窄，6月份出现止跌回升，环比上涨0.1%，但7、8、9三个月继续下跌。9月份，南京二手房价格环比下降1.2%，跌幅较上月略有扩大。

亦有中介机构数据显示，南京二手房价格处于企稳上调阶段。

据我爱我家南京研究院分析，9月份南京二手房成交均价达22865元/平方米，环比上涨3.3%，自6月以来，连续4个月稳定在2.2万~2.3万元/平方米。结合议价来看，目前南京二手房价走势已相对平稳，整体呈筑底回升的趋势。

根据南京网上房地产数据，9月，南京二手房成交量7303套（含高淳、溧水），环比下滑11.9%，同比则上涨10%。麟评居住大数据研究院监测数据显示，10月1日~10月20日，南京二手房成交量量为3396套，较上月同期下滑25.7%，较去年同期下滑18.2%。

总体而言，南京的新房及二手房存量都在减少。

10月6日，南京网上房地产公布数据，南京二手房总挂牌房源目前为15.35万套，而在两个月前，这个数字还在16万套以上，去年同期更是高达18万套以上。南京房地产行业协会公布的数据则显示，截至9月底，商品住宅已上市未销售库存继续保持下降态势，去化周期较8月底缩短0.4个月，8个区去化周期保持在18个月以内。

对于南京楼市的后续发展，南京的地产人士看法不尽相同。

南京工业大学教授吴翔华表示，在多重利好加持下，后期楼市会逐渐企稳并找到支撑，但资金会优先流向一二线城市的最核心资产。他同时表示，针对新房市场的政策将起到去库存效果，二手房市场因当前抛压仍较重，需要一段时间的传导。

我爱我家南京研究院认为，南京二手房成交均价连续4个月稳定在2.2万元/平方米以上，整体呈现筑底回升的趋势。眼下正值“银十”传统旺季，一旦政策继续优化，将持续刺激出手需求，从而利于房地产市场的恢复与健康发展。

“‘止跌回稳’主要看成交量和价格两方面数据，在国庆黄金周期间，这两组数据已经有所表现，全国主要城市都有比较明显的反弹，南京无论是新房还是二手房都有明显的增长，接下来这个趋势还将继续。”南京房地产学会副会长孟祥远称。

公寓换别墅，南京置业新趋势

房子对于人生的意义与价值，除了满足基本的尺度与功能要求外，也是个人生活方式的一种映照。人们对于美好生活的向往，使得住宅的改善升级，注定要承载更为丰富的生活内涵。

随着社会和经济的发展，城市集群逐渐形成，人们的观念也在发生变化，更加追求工作和生活的平衡，类似国外那种“市区上班、郊区居住”的生活方式日渐流行。

用较少的投入，购买离主城区不远的度假型别墅，更加亲近自然，亲近绿色，正在成为南京置业的新趋势。

01 40+男人，给自己一个私人空间，

给家人一个爱的港湾

随着互联网的普及与智能科技时代的更迭，我们对生活最深的感受，一个字：快！工作节奏快，身体高负荷。

因为快，这些年拼命赚钱基本都买了房，高负债逼迫自己去做不喜欢的事情，面对公司的严重内卷，仍要咬牙努力坚持。因为快，身体被严重透支，常年处于亚健康的状态。因为快，我们很少有陪伴家人的时光，我们缺席了孩子重要的成长阶段，我们忽略了父母的真正需求。

如今，40出头，幡然醒悟，中年男人，一定要有一个自己的私人空间，这里既是自己灵魂的栖息地，也是给家人的一个爱的港湾。

张爱玲曾说过：“中年以后的男人，时常会觉得孤独，因为他一睁开眼睛，周围都是要依靠他的人，却没有他可以依靠的人。” 这种感觉，也只有中年之后的男人才懂。中年是一个人生阶段的转折点，也是对自我认知和生活目标重新审视的时刻。

是时候了，为自己活一次！卖掉主城区多余的老破小，选择离主城不远的度假型别墅，收回阔别已久的周末，与家人一起分享快乐的时光。

02 度假型养老

在大自然中疗愈身心，益寿延年

“采菊东篱下，悠然见南山”，一直是我国传统文化影响下的理想田园生活典范，与其说田园生活是养老的标配，不如说是一场未雨绸缪的养护身心的健康行动。

近几年，“养生”一词出现的频率居高不下，从“医”到“养”，人们越来越重视保健和提前保养。越来越多的人卖掉了主城区的“老破小”，去“离尘不离城”的地方购置了别墅，从旅游变成了旅居，养生又养心。

位于江宁最美乡村和马鞍山濮塘度假风景区交汇处的桃里度假村，极大地满足了“养生+养老”的多元化需求。纵观南京都市圈的资源型别墅型产品，桃里度假村独树一帜，颇受好评。项目拥有2500亩山水自然景观资源，可谓大型的天然氧吧，人们可以在山水间疗愈身心。

华佗认为：“动则谷气易消，血脉流利，病不能生”。桃里自营的农场，打造的古法生态种植及原生种体系，可以让在城里习惯于蜗居陋室的人们，到大自然中“动”起来，体验古老的农耕文化，感受自然的魅力，得到充分的养生锻炼。

目前已有一大波人抢先入住了桃里度假村打造的唐风别墅。在度假村的一天，可以早上湖边做做瑜伽、打打太极，然后去元气食堂吃个早餐，再到桃里农场的自家田地耕种、采摘，下午来元气中心和邻里一起插花、写字，也可以带三五好友享受咖啡下午茶，还可以去湖边垂钓，让自己的生活真正慢下来，彻底地放松身心。

03首付46万起，“公寓换别墅”

入住2500亩山水桃源

别墅占据着城市最稀有的土地和生态资源，承载着财富人群的高端居所功能，更是生活品位和圈层层次的体显。

根据最新发布的“新房改”政策，提到可能会取消郊区1.0容积率的限制，这就预示着未来别墅产品的供应量会有所增加，吸引到越来越多的中产精英去城郊居住，以后市区的高层住宅不会再那么炙手可热，“老破小”的价值就更是每况愈下。

用城中一套闲置不用且价格处于下行通道的“老破小”，去换一套离城不远、价格不贵、有天有地的品牌别墅，岂不美哉？

公寓换别墅，正在成为一种新趋势，我们何不抢占先机？！

别墅所能提供的居住体验，是其他任何住宅产品所不能企及的。

汪曾祺先生曾在《慢煮生活》说过：“我以为，最美的日子，当是晨起侍花，闲来煮茶，阳光下打盹，细雨中漫步，夜灯下读书，在这清浅的时光里，一手烟火，一手诗意，任窗外花开花落，云来云往，自是余味无穷，万般惬意”。

在桃里唐风别墅，这样美好的日子只是寻常。

早晨，你可以在山间别墅睡到自然醒，拉开窗帘，山林湖泊尽入眼帘；

午后，沏一壶茶或泡一杯咖啡，遨游书海或寄情书画；

傍晚，享受落日余晖，感受山间云卷云舒，感受城市的华灯初上。

目前桃里唐风别墅主力在售，建筑面积约135-240㎡，总价不高，环境绝佳。

首付46万起，即可坐拥2500亩山湖胜景。回家即可享受度假生活！

校对 徐珩