房产官司案例(遗产纠纷案例)
揭晓 || 涉商品房买卖、物业服务合同纠纷十大典型案例
近日，未央法院发布《涉商品房买卖、物业服务合同纠纷十大典型案例》。十大案例具有代表性强、覆盖面广、关注度高等典型特征，是对过往未央法院法官智慧结晶的体现和未来司法裁判的有力指引。
【案情简介】
原告张某与被告西安某房产公司签订《商品房买卖合同》，对房屋位置、单价、面积、交房时间等内容进行了约定，并约定原告于2019年9月20日付清总房款的50%计487309元，余款于《商品房预售许可证》办理后做银行按揭。后被告未按照约定时间交房，原告以被告出卖房屋时未取得《商品房预售许可证》为由诉至法院，请求确认双方之间签订的《商品房买卖合同》无效、被告退还购房款并支付资金占用利息。
【裁判结果】
法院经审理认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》具备商品房买卖合同的主要内容，且被告已按照约定收取了部分购房款，故该合同依法应认定为商品房预售合同。目前被告仍未取得商品房预售许可证，故案涉《商品房买卖合同》依法应为无效。合同无效，因该合同取得的财产应当返还，但因原、被告买卖未取得《商品房预售许可证》的房屋均存在过错,酌定被告按照活期存款利率向原告支付利息。遂判决：一、原告张某与被告西安某房产公司签订的《商品房买卖合同》无效；二、被告西安某房产公司返还原告张某购房款487309元，并支付以487309元为基数，按照中国同期活期存款基准利率自2019年9月20日计算至实际付清之日止的利息。
【法条索引】
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。
【典型意义】
商品房买卖合同无效后开发商将需承担返还购房款、赔偿损失等民事责任，还可能面临没收违法所得、罚款等行政处罚，影响项目进展和企业经营。购房者则存在无法按时收房及等隐患，即便能够请求确认合同无效并返还购房款，但若购房者存在明知等过错，因合同无效造成的损失仍应按照过错比例自行承担一部分。本案依法认定未取得《商品房预售许可证》的商品房预售合同无效，判决开发商退还购房款，并根据开发商和购房者各自过错，合理认定资金占用损失的分担，既对开发商违约行为进行一定惩戒，亦让购房者对其明知无《商品房预售许可证》仍进行买卖的行为承担一定责任，能够对净化房产销售市场环境，促进开发商合规合法经营，提高购房者风险防范意识和防范能力起到积极作用。
【案情简介】
原告等业主购买被告甲地产公司开发的公寓，双方签订的《商品房买卖合同》中关于供暖费用的负担却出现了冲突约定，合同主文明确约定房屋交付时供热系统符合供热配建标准，供暖为中央空调，由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用，而合同附件则约定“供暖设备，用户自理”。因合同签订前，业主们已按要求将供暖设施费用转给案外人乙装修公司，当看到合同正文中的上述约定时，均纷纷要求退还费用。协商无果之下，业主将甲地产公司、乙装修公司诉至法院，要求二被告退还供暖设施费用及资金占用利息。
【裁判结果】
法院经审理认为：业主与甲地产公司签订的《商品房买卖合同》系甲地产公司提供的格式条款合同，关于供暖设施费用的负担，合同正文与附件内容冲突，其中合同正文约定不利于地产公司，而合同附件约定不利于业主，甲地产公司亦未提供证据证明其已对合同正文及附件的内容向业主进行了合理提示与说明，故供暖设施费用的负担主体应为甲地产公司。法院遂判决被告甲地产公司向原告退还供暖设施费用及利息。宣判后，被告不服提起上诉，二审法院维持原判。
【法条索引】
《中华人民共和国民法典》第四百九十六条规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。”
第四百九十七条规定：“有下列情形之一的，该格式条款无效：……（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；（三）提供格式条款一方排除对方主要权利。”
【典型意义】
在商品房销售过程中，开发商与购房人在签订商品房买卖合同示范文本外，另行签订补充协议对双方权利义务予以调整的情况本属常见。但若调整后权利义务过度失衡，则有违公平原则。开发商作为提供格式条款一方，在拟定的补充协议中，不合理限制购房人的主要权利、免除自身义务的条款，应认定为无效。本案判决开发商向购房人退还供暖设施费用及利息，有助于引导开发商公平拟定格式条款内容，对规范开发商销售行为，平等保护购房人和开发商的合法权益，具有积极作用。
【案情简介】
原告于某某与被告西安某置业公司签订《商品房买卖合同》，约定于某某购买西安某置业公司开发的某小区商品房一套，建筑面积430平方米。在商品房保修范围内和保修期限内发生质量问题，出卖人应履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担等。签订合同当日，被告西安某置业公司即将房屋交付于某某使用。于某某收房后发现二楼顶层漏水，且面积不断扩大，逐渐严重。2015年5、6月份，被告西安某置业公司进行维修未果。双方因赔偿问题无法达成一致意见，于某某遂诉至法院，要求西安某置业公司、西安某物业公司赔偿维修费用、租金损失和前期维修费用等。
【裁判结果】
法院经审理认为：交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应承担修复责任；出卖人拒绝或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。本案中，被告西安某置业公司出售给原告于某某的房屋，经鉴定房屋防水工程存在缺陷，不能满足正常使用要求，故涉案房屋存在质量问题。于某某在保修期内提起诉讼，被告西安某置业公司作为出卖人，应依法承担修复或赔偿责任。遂判决被告西安某置业公司赔付原告于某某房屋修复返工费用、前期维修费用、房屋租金损失等共计80万余元，并承担鉴定费18万元。被告西安某置业公司不服提起上诉，西安市中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。陕西省高级人民法院亦驳回了其再审申请。
【法条索引】
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”
【典型意义】
住房问题既是民生问题，也是发展问题。商品房质量直接关系人民群众的居住体验，关系老百姓的满足感、获得感、幸福感。近年来，因房屋质量问题引发的纠纷逐渐增多。本案判令开发商向购房者赔偿因房屋质量问题造成的重大损失，明确了开发商应当承担的赔偿责任范围，可以警示房地产开发企业诚信履约，提高交付房屋质量，避免产生房屋质量问题纠纷，造成扩大损失。同时也提醒广大购房者，在签订《商品房买卖合同》时务必注意房屋保修期，在收房时要对房屋进行全方位“体检”，确保收到一个“健康”房屋。收房后如若发现房屋存在质量问题，应及时在房屋保修期内向开发商主张权利。
【案情简介】
2018年3月29日，原告与被告某房地产公司签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买某房地产公司开发的位于西安市未央区的一套房屋，合同总价为776052元，其中38万元由原告向被告西安某银行贷款。该笔贷款原告与被告某房地产公司、被告西安某银行签订了《个人购房借款/担保合同》。后因某房地产公司未能按时交付涉案房屋，原告提出解除该《商品房买卖合同》，西安仲裁委于2021年8月10日作出裁决书，裁决：确认原告与某房地产公司签订的《商品房买卖合同》于2021年4月21日予以解除。2021年8月23日,原告向某银行发送解除通知书，要求解除《个人购房借款/担保合同》并停止划扣。双方协商无果，引发诉讼。
【裁判结果】
法院经审理认为：原告与被告某房地产公司签订的《商品房买卖合同》已解除，致使原告与被告西安某银行签订的《个人购房借款/担保合同》的合同目的无法实现，原告享有法定解除权，有权解除《个人购房借款/担保合同》。合同解除后，西安某银行自原告银行账户处扣划的房贷月供应由某房地产公司向原告返还。对2021年9月2日后的房贷月供，应由某房地产公司向西安某银行支付。宣判后，被告某银行不服提起上诉，二审法院维持原判。
【法条索引】
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”。
第二十一条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”
【典型意义】
目前大多数家庭都会采取首付款+按揭贷款的方式购买房产，此模式下，存在三方当事人，即购房者、开发商、贷款银行，构成商品房买卖合同和商品房担保贷款合同两种法律关系，其紧密相连又相互独立，购房者办理按揭贷款的目的是为了解决购房资金不足的困难，所得贷款也由银行直接支付给开发商，购房者个人无法挪用。因此，若商品房买卖合同被解除，购房者对所购房屋的物权期待权无法实现，若还需由购房者向银行偿还贷款，明显加重了购房者责任，有违公平原则。本案判决充分考虑了商品房按揭贷款商业模式下各合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题，避免了因强调单个合同的相对性而造成的三方权利义务失衡，取得了“三个效果”的有机统一。
【案情简介】
2014年3月5日，原告某房地产开发公司与被告某置业公司就购买机械式停车位签订《车位使用权转让协议》，约定原告购买被告位于西安市某小区地下车库共计400个车位。该批车位使用权年限与小区房屋所有权使用年限一致，每个车位认购价为1.5万元，总价600万元。原告签订协议时一次性付清全部价款，被告于2014年6月5日前将验收合格的车位交付原告使用，原告有权再次转让所购车位，被告需积极配合原告办理相关转让手续，原告可利用所购车位进行停车收费的经营活动，经营责任自负。同日，被告某置业公司向原告出具金额为600万元的收据，款项性质为车位款。因被告未能按照合同约定交付车位，原告遂诉至法院，要求被告向其交付上述400个车位，并支付违约金。
【裁判结果】
法院经审理认为：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。《中华人民共和国民法典》第二百七十六条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。该规定属于法律规定的效力性强制性规定。原告某房地产开发公司与被告某置业公司就买卖案涉400个机械车位成立买卖合同关系，而原告并非案涉车位所在小区业主，故双方的上述行为违反了上述法律规定，导致《车位使用权转让协议》无效，故原告主张交付车位、支付违约金等诉讼请求缺乏依据，不予支持。遂判决驳回原告某房地产开发公司的诉讼请求。宣判后，被告不服提起上诉，二审法院维持原判。
【法条索引】
《中华人民共和国民法典》第二百七十六条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”
【典型意义】
车位、车库是小区整体环境内容的组成部分，亦属于业主成员权范畴内容，目的是服务小区业主的居住便利，其使用和转让应当服从于整个小区建筑物的使用和全体业主利益，并首先满足小区居民的需要。关于“应当首先满足业主的需要”的认定标准应有两方面的考虑：一是建筑区划内必须保障设置规定数量的停车设施，禁止建设单位将区分所有建筑物的停车设施建设纳入自己的所有权范围单独开发；二是建设单位按规划要求配置的机动车停放设施，应当提供给小区业主使用，在保证小区业主使用的前提下，方可许可小区业主以外的人使用。本案明确了开发商销售车位应当严格遵守“首先满足业主的需要”原则，并判决其与非小区业主签订的车位购买协议无效，在“停车难”已经日益成为严重影响人民群众生活便利以及幸福感的问题之际，切实保护了小区业主的合法权益，对于正确理解和适用《民法典》第二百七十六条、健全完善小区车位管理制度具有积极意义。
【案情简介】
原告为某小区的物业服务企业，被告为该小区的业主。2009年12月被告入住小区，但双方未签订物业服务合同。2017年该小区成立业主委员会，业主委员会授权原告继续提供物业服务。被告向原告交付物业费等费用至2021年5月，后被告未再交纳物业费，原告物业公司遂诉至法院，要求被告支付所欠物业费。
【裁判结果】
法院经审理认为：《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第二款规定，业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。根据上述规定，物业公司提起诉讼向业主主张物业管理费及其他相关费用前，应先向业主发出书面催缴通知书，通过书面催缴可提醒业主，也可为业主和物业公司提供沟通机会，书面催交是原告催要物业费等费用的前提，且应具备形式的合理性。本案中，原告未提交任何证据证明其书面催交相关费用，且被告对此不予认可，故原告未经书面催缴直接提起起诉，不符合相关法律规定，遂裁定驳回原告的起诉，后双方均未上诉。
【法条索引】
《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第二款规定：“业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。”
【典型意义】
《民法典》该条规定明确将催告程序作为物业服务人起诉的前置条件，业主在催告后给予的合理期限届满后仍未支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。也就是说，在物业服务人催告的合理期限内，不管业主是否作出拒绝支付物业费的意思表示，物业服务人都无法提起诉讼或申请仲裁，必须满足业主在合理期限届满仍不支付的条件才可以提起诉讼或申请仲裁。之所以这样规定，是为了尽最大可能缓和业主和物业服务人之间的关系，给予双方足够的时间解决纠纷，避免矛盾激化。“小物业”关乎“大民生”，物业服务合同纠纷涉及面广，处理不当极易引发群体性矛盾。本案正确理解和适用了《民法典》的该条规定，将催告作为物业服务企业起诉的前置条件，既给予了物业服务人和业主直接沟通、协商的空间，也督促一部分因为各种原因忘记或暂时无法支付物业费的业主尽快履行义务，有利于双方直接解决纠纷，对同类型案件的处理具有指引作用。
【案情简介】
2007年8月22日，原告某物业公司（甲方）与被告姜某某（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告为小区提供物业服务。合同对物业服务费、物业管理费、生活垃圾处置费等费用及双方权利义务作出约定。后被告向原告交纳了2007年8月21日至9月期间的物业服务费，后未再交费。原告遂诉至法院，要求被告支付欠付的物业服务费等费用27829.79元及违约金。被告姜某某辩称房屋及房屋的取暖设施存在明显瑕疵，原告对其提出的改进意见置之不理，故不同意向原告支付物业费等费用。
【裁判结果】
法院经审理认为：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务企业已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。本案中，被告以房屋存在质量问题为由抗辩，房屋是否存在质量问题系被告与开发商的商品房买卖合同法律问题，与物业服务合同并非同一法律关系，被告可另寻途径解决。原告依据前期物业服务合同对被告所在小区实行物业管理，提供物业服务，被告应当交纳物业服务费用。遂判决被告姜某某支付原告物业服务费、地下储藏室物业服务费、垃圾费、公摊电费、水费合计15972.73元。
【法条索引】
《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款规定：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”
【典型意义】
房屋瑕疵问题，系属业主与房地产开发企业之间的商品房买卖合同关系，与物业服务合同关系属两个不同的法律关系。本案判决即正确区分了业主、物业公司以及开发商在房屋使用瑕疵中各自应当承担的责任范围，如因公共管道损坏造成的故障，物业公司有责任进行维修或者更换；如因业主自身使用造成故障，则由业主承担相应的责任；如由房屋质量存在问题而引起，业主应当向开发商主张相应权利，而非拒付物业费。业主按时足额交纳物业费，有助于物业公司提供更完善优质的物业服务，当然，物业公司作为服务型企业，更应当秉承诚信原则，严格履行服务义务，避免服务瑕疵。
【案情简介】
原告陈某系西安市未央区某小区业主，与被告A物业公司签订《业主临时管理规约》及《前期物业管理服务协议》。2022年6月16日07:20分左右，陈某前往小区核酸采样点时，经过小区内部道路一水泥台阶，此时A物业公司工作人员将湿滑水管盘绕在台阶上浇灌花草，陈某踩到水管后滑倒受伤，后因就诊支出医疗费。关于赔偿事宜双方协商未果，陈某遂诉至法院，要求A物业公司赔偿医疗费、住院伙食补助费等费用。案件审理过程中，经陈某申请、法院委托鉴定，鉴定机构作出司法鉴定意见：（一）陈某此次外伤致右胫腓骨远端骨折，目前遗留右踝关节功能丧失53%，评定为十级伤残；（二）陈某后续诊疗项目为右胫腓骨骨折内固定物取出术，后续治疗费约需人民币1万元；（三）陈某此次外伤误工期限150日，护理期限70日，营养期限80日。陈某为此支出鉴定费2746元。
【裁判结果】
法院经审理认为：宾馆、商场、银行、车站、机场、体育场馆、所等经营场所、公共场所的经营者、管理者，未尽到安全保障义务，造成他人损害的，应当承担侵权责任。本案中，原告陈某作为完全民事行为能力人,自行踩上水管滑倒，自身存在较大过错;被告A物业公司在提供物业服务过程中，在小区内浇灌花草时将湿滑水管盘绕在台阶处，为行人通行造成安全障碍，法院认定原告陈某自担80%责任,被告A物业公司承担20%赔偿责任。遂判决被告A物业公司赔偿原告陈某医疗费、住院伙食补助费、交通费、残疾赔偿金、护理费、营养费、后续治疗费、精神损害抚慰金、残疾辅助器具费合计23268.5元。宣判后，原告不服提起上诉，二审法院维持原判。
【法条索引】
《中华人民共和国民法典》第一千一百九十八条规定：“宾馆、商场、银行、车站、机场、体育场馆、所等经营场所、公共场所的经营者、管理者或者群众性活动的组织者，未尽到安全保障义务，造成他人损害的，应当承担侵权责任。因第三人的行为造成他人损害的，由第三人承担侵权责任；经营者、管理者或者组织者未尽到安全保障义务的，承担相应的补充责任。经营者、管理者或者组织者承担补充责任后，可以向第三人追偿。”
【典型意义】
物业公司作为小区的管理者，负有相应的安全保障义务，但此种义务亦应加以合理限度。具体到本案，被告物业公司工作人员在浇灌花草时将湿滑水管盘绕在台阶处，对行人通行造成一定障碍，其应提前设置警示标志、提醒他人绕行，这是其履行安全保障义务的合理限度，而实际上物业公司并未作出上述行为，故应按照过错比例承担侵权责任。本案判决合理分配了物业公司和业主各自承担的责任范围，将安全保障义务人的实际行为是否符合相关法律法规要求、是否属于同类社会活动或者善良从业者应当达到的通常的程度以及预见可能性的大小作为判断“合理限度范围内”的标准，既警示物业公司做好安全防范措施，又提醒广大业主，个人才是自身安全健康的第一责任人。
【案情简介】
罗某系西安市未央区某小区业主。2020年10月，罗某与小区开发商签订《地下平面车位使用权买卖合同》，购买了小区地下车库平面车位使用权，使用年限与该项目住宅一致。2022年9月，罗某妻子贾某购买电动汽车一辆。之后，罗某向电力部门申请充电桩安装，被告知需小区物业公司同意安装并在《车位及允许施工证明》上加盖公章。随即，罗某向物业公司提出出具《车位及允许施工证明》的要求，但物业公司拒绝在申请材料上盖章，导致罗某迟迟不能安装充电桩。物业公司认为充电桩存在消防、用电等安全隐患，且属于需征得业主大会、业主委员会或小区大多数业主同意的重大事项，在征得同意前无法出具证明。罗某则认为，自己系小区业主，拥有车位的长期使用权，其自购新能源车产生充电桩安装需求，物业公司作为小区物业服务企业应当配合出具证明材料。罗某多次与物业公司沟通无果后，遂将物业公司诉至法院。
【裁判结果】
法院经审理认为：民事主体从事民事活动，应当有利于节约资源、保护生态环境。新能源汽车的发展对保障能源安全、促进节能减排、防治大气污染等具有重要意义。根据国务院办公厅印发《关于加快电动汽车充电基础设施建设的指导意见》（国办发[2015]73号）以及国家发展和改革委员会等四部委发布的发改能源[2016]1611号《通知》第四条和第六条的规定，业主委员会（或业主大会授权的管理单位）及物业服务企业，对于占用固定车位产权人或者长期承租方（租期一年及以上）建设充电基础设施的行为或要求，原则上应同意并提供必要的配合以及协助。本案中，罗某对案涉车位享有长期的专属使用权，其家庭购买新能源电动汽车后，罗某根据供电部门对于申请安装自用充电桩所需材料要求，向物业公司提出出具相关证明以及在安装充电桩过程中给予必要协助的请求，对此，物业公司应当根据上述《指导意见》以及《通知》的要求对罗某提出的合理请求予以配合及协助。物业公司提出用电、消防等安全隐患事由，并不构成对罗某申请安装充电设施不予以配合及协助的有效抗辩，该事项可在后续现场勘查、施工乃至用电过程中予以整改和解决。
关于物业公司主张安装充电桩需经多数业主同意的问题。罗某对案涉车位享有长期的专属使用权，安装充电桩时因布设电线等需要使用共有部分，属于建筑物区分所有权人为提升专有部分使用价值，对公共部分的合理使用，物业公司亦未提交证据证明侵害了其他业主的权益，故对物业公司的该项抗辩不予采纳。遂判决物业公司为罗某出具同意安装新能源汽车充电桩证明，并在充电桩安装过程中给予必要配合和协助。
【法条索引】
《中华人民共和国民法典》第九条规定：“民事主体从事民事活动，应当有利于节约资源、保护生态环境。”
【典型意义】
为进一步促进新能源汽车的发展，2016年7月25日，国家发布《关于加快居民区电动汽车充电基础设施建设的通知》，规定“在居民区充电基础设施安装过程中，物业服务企业应配合业主或其委托的建设单位，及时提供相关图纸资料，积极配合并协助现场勘查、施工。”然而实践中，物业公司往往出于管理等方面考虑人为设置障碍，在业主提出充电桩报装申请时，因担心承担责任以各种理由拒绝履行配合、协助义务，因此引发的纠纷日益增多。本案判决明确支持了业主安装充电桩的诉讼请求，积极回应了人民群众在社会发展中出现的新型需求，彰显了法院支持绿色出行的司法理念。需要指出的是，充电桩安装完成后，并不意味着业主和物业服务企业可以放松、放弃管理。业主应当定期对充电桩进行维护保养，确保安全使用。物业公司也应加强日常巡查监管，对于发现的不当行为、安全隐患及时提出纠正、整改意见，做好防范措施。
【案情简介】
某小区部分业主欠付物业公司物业服务费，该物业公司遂将小区内34名业主起诉至法院，要求上述业主支付2015年至2022年不同期间的物业服务费等相关费用。34名业主认可未缴纳物业费属实，但辩称系该物业公司未依约完全履行物业服务义务，故才拒绝交纳物业费，同时提出了诉讼时效抗辩，认为物业公司诉请已经超过诉讼时效。
【裁判结果】
法院经审理认为：原告某物业公司与被告业主之间签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，内容合法有效，对双方均具有法律约束力。原告实际向被告提供了物业服务，被告应按照约定向原告交纳相关物业费用。结合个案实际，各被告拖欠2015年至2022年不同期间的相关物业费用，此期间原告一直知道其权利受到侵害，但原告于2022年方向各被告发送短信催缴费用，于2023年起诉主张权利。因原告无证据证明其于2022年前向各被告主张支付过物业费，故2015年至2019年的物业相关费用已过诉讼时效，各被告应支付原告2019年至2022年的物业相关费用。遂判决各被告业主向原告某物业公司支付2019年至2022年期间的物业相关费用。宣判后，被告就部分判决不服提起上诉，二审法院维持原判。
【法条索引】
《中华人民共和国民法典》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。”
第一百九十二条第一款规定：“诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。”
【典型意义】
诉讼时效制度的目的和价值在于：督促权利人及时行使权利；有利于证据的收集和判断，便于法院处理民事纠纷；维护社会关系和秩序的稳定。一般而言，物业公司会与业主在签订《物业服务合同》时便约定物业费的缴费周期，各个周期的债务互相独立。本案中，因物业公司怠于行使权利，导致业主对部分时间段的物业费取得了不履行义务的时效抗辩权，故对超过三年诉讼时效的物业费，法院未予支持。对物业公司来说，应在法定时效内及时向业主催交所欠物业费，同时要注重保留相应的催交证据，不要做“躺在权利上睡觉的人”，避免在诉讼中因催交不及时或留存证据不足导致诉讼请求被法院驳回。
来源：未央法院
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重阳节来临之际，为推动家事矛盾纠纷妥善化解，更好维护老年人合法权益，10月9日上午，昌平法院召开“涉遗嘱继承纠纷典型案例”新闻通报会，系统梳理了《民法典》实施以来该院审理的涉遗嘱继承纠纷案件，通报案件审理情况并发布六起典型案例。此次新闻通报会由昌平法院党组成员、政治部主任、新闻发言人梁志勇主持。
“说好的三人平分，你占着房子和钱是什么意思？”上午9点，一起遗嘱继承纠纷案件在昌平法院开庭审理。原被告三人系亲兄妹，母亲去世后，大哥和三妹希望按照母亲生前订立的遗嘱均分遗产，但二弟掌管房屋和存款，拒绝进行分配。因对遗产分割未达成一致，兄妹三人诉至法院。最终，原被告达成一致，双方签订调解协议，约定母亲的房产和存款由兄妹三人各继承三分之一。
随后，“涉遗嘱继承纠纷典型案例”新闻通报会正式开始。“立遗嘱人在60岁以下的案件逐年增多，呈现上升趋势。”昌平法院党组成员、副院长潘幼亭介绍说。随着遗嘱理念逐步深入人心，立遗嘱人趋于年轻化，虚拟货币、社交媒体账号等新类型财产让遗嘱争议财产种类愈加复杂。遗嘱观念发生变迁，部分老年人将财产遗赠给保姆、护工等亲人之外的第三方陪护人员，因此产生的争议也不断增加。另外，遗嘱的真实性和效力仍是争议焦点，自书遗嘱和代书遗嘱申请鉴定比例超过半数，打印遗嘱、录像遗嘱等新形式遗嘱在无效遗嘱中占比过半。
调研显示，部分当事人法律认知有待深化，自书遗嘱落款处没有签名、代书遗嘱见证人人数和身份存在瑕疵等问题较为常见，遗嘱形式要件缺失等是导致涉遗嘱继承纠纷多发的主要原因。对此，昌平法院建议广大群众树立法治意识，正确理解遗嘱相关法律规定，了解各类型遗嘱的法定形式要件，提升订立遗嘱规范性。注意留存相关证据，例如遗嘱人相关笔迹材料、履行扶养义务的相关证据等，防范法律风险。
通报会上，昌平法院民一庭负责人陈文洁、副庭长李戍环围绕遗赠扶养协议、居住权设置、打印遗嘱等热点话题发布典型案例。
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其中，一起保姆照顾老人获赠遗产被起诉的案件受到广泛关注。高老太曾与同事女儿曹女士签订意定监护协议和遗赠遗嘱，后因两人矛盾，老人解除了双方协议和遗嘱，与养老院保姆薛女士签订《遗赠扶养协议》，约定薛女士负责高老太生养死葬事务，高老太自愿将个人财产遗赠给薛女士。高老太去世后，曹女士将薛女士诉至法院，要求继承老人部分遗产。
法院经审理认为，高老太与薛女士签订的协议体现了老人生前的真实意愿，优先于法定继承受到法律保护。在意定监护协议和遗赠遗嘱被撤销后，曹女士与高老太不再有法律上的监护与被监护的关系、遗赠与受遗赠的关系。曹女士依据继承人以外的对被继承人扶养较多的人主张分得遗产是基于法定继承的规定，并不适用于存在遗嘱继承、遗赠和遗赠扶养协议的情况。最终，法院驳回曹女士的诉讼请求。
对此，法官提示，遗赠扶养协议体现的是遗赠人和扶养人的共同意志，其法律效力优先于法定继承和遗嘱继承，一般应采用书面形式，并由双方签字确认。签署该协议时，要明确写出遗赠扶养双方各自的权利义务、遗赠财产的名称、数量、处所以及提供扶养的具体内容、办法、期限等。签订协议后，扶养人应当忠实履行义务，不得侵害老人的人身健康和财产安全，否则遗赠人可以要求解除协议。
昌平法院还提出倡议，村（社区）、妇联、民政等多部门深化跨部门联动，拓展涉遗嘱继承纠纷的多元化解渠道，构建老年维权联动机制，同时加大《民法典》宣传力度，提升公众财产处置的法治意识，从源头减少继承纠纷等家事矛盾发生，共同维护家庭幸福，营造和谐社会氛围。
供稿：昌平法院
文字：江健伦 吕冰倩 刘岳强
摄影：郭进
编辑：林小平 肖飞
审核：张磊
北京二中院联合北京市住建委，发布房屋租赁合同纠纷典型案例
新京报记者了解到，为预防和减少房屋租赁合同纠纷，促进房屋租赁市场健康发展，北京市第二中级人民法院与北京市住房和城乡建设委员会加强“府”“院”联动，建立联合发布典型案例长效机制，定期选取房屋租赁合同纠纷中的典型案例予以发布。
新京报记者从北京二中院获悉了5个典型案例，这些案例聚焦“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失扩大”这一主题，对守约方应当承担的责任进行分析和提示，以期实现规范指引、源头治理、减少纠纷的效果。
承租人搬出后出租人未及时收回房屋致损失扩大，法院：出租人自担损失
基本案情：2021年5月11日，赵某与甲公司签订《房屋租赁合同》，承租甲公司涉案档口用于经营麻花制作及冰激凌销售。后赵某擅自搬离涉案档口，并将部分设施设备遗留在涉案档口中。2021年6月，赵某提起诉讼，要求解除合同，并由出租方赔偿各项损失等。
甲公司提出反诉，要求赵某返还涉案档口并支付欠付租金及占有使用费。经审理查明，涉案档口并未上锁，赵某在一审庭审中明确表示放弃档口内的所有设施设备，但法院释明后，甲公司未及时收回涉案档口。
裁判结果：法院生效判决认为，承租人赵某没有合同解除权，其擅自搬离涉案档口的行为构成违约，其未与出租人办理档接，视为承租人未交还租赁标的物，应当继续支付合同解除前的租金及合同解除后的占有使用费。关于支付占有使用费期间，虽然赵某没有合同解除权，但其明确表达了不再继续履行合同的意思并搬离涉案档口，甲公司认可赵某承租的档口并未上锁，虽然赵某在涉案档口内遗留部分物品，但赵某在2021年11月4日的庭审中明确表示放弃涉案档口内的所有物品。
此时，甲公司作为守约方，应当采取适当措施防止损失扩大，及时收回涉案档口。甲公司在赵某明确表示放弃涉案档口所有物品且有能力控制涉案档口的情况下，未及时收回，客观上放任了损失的扩大，其不得就此后扩大的损失请求赔偿。法院考虑甲公司收回涉案档口亦需要一定时间，酌情确定赵某应当参照合同约定的租金标准向甲公司支付一定房屋占有使用费，之后的档口空置损失属于甲公司未采取适当措施导致的扩大损失，法院不予支持。
要点提示：在承租人已经实际搬离租赁标的物并明确表示放弃租赁标的物内物品所有权的情况下，出租人应当及时收回租赁标的物，防止损失扩大，否则，不得就扩大的损失请求赔偿。
出租人以承租人未依约办理交接手续要求其继续付房租，法院:不支持
基本案情：刘某将涉案房屋出租给薛某作为居住使用。因薛某未按时支付租金达到合同约定的解约条件，刘某于2021年9月3日向薛某发出解除通知书，并要求薛某于9月10日之前搬离涉案房屋。后双方协商未果，薛某于9月17日搬离涉案房屋并微信告知刘某，但未按要求与刘某办理房屋交接手续。刘某以薛某未办理房屋交接手续为由一直未收回涉案房屋，直到诉讼期间在法庭主持之下才于2022年2月份对涉案房屋进行交接。
现刘某提起诉讼，要求薛某支付2022年2月之前的房租及占有使用费。薛某抗辩称其已经于9月17日搬离涉案房屋，不应支付之后的房租或占有使用费。
裁判结果：法院生效判决认为，在刘某明确要求解除合同并要求薛某搬离涉案房屋的情况下，薛某已经实际搬离涉案房屋并及时告知刘某，虽然双方未办理交接手续，但刘某作为守约方，亦应当在薛某搬离后采取适当措施防止损失扩大，及时收回涉案房屋。其以薛某未依约交接为由拒绝收回涉案房屋，客观上放任了损失的扩大，其不得就扩大的损失请求赔偿。据此，法院综合考虑薛某未与刘某办理正式交接的事实以及应当给予刘某合理的收回房屋的时间，对于薛某应当支付的房屋占有使用费予以酌情确定。对于刘某主张的过高的房屋占有使用费，系刘某未采取适当措施导致的扩大的损失，法院不予支持。
要点提示：在出租人明确要求解除合同并要求承租人搬离租赁标的物的情况下，如承租人已实际搬离且将搬离的情况告知出租人，即使未依约办理交接手续，出租人亦应当及时收回租赁标的物，防止损失扩大。
因房屋未达到收房标准拒绝收房，法院：出租人应依约或依法主张损失赔偿
基本案情：张某承租朱某涉案房屋用于居住使用，因张某未按时交付租金达到合同约定的解除条件，朱某于2022年1月12日向张某发出解除通知，要求张某腾退涉案房屋并支付拖欠的房租和占用费。后张某继续占用涉案房屋，朱某遂提起诉讼，要求张某腾退涉案房屋并支付拖欠租金和占用费等。一审法院经审理，于2022年10月30日作出判决：解除双方合同，张某腾退涉案房屋并支付拖欠的租金以及实际腾退涉案房屋之前的占有使用费。一审判决作出后，张某先后通过微信和短信的方式4次联系朱某，要求于2022年11月30日交还涉案房屋，但朱某均不予理会。2022年11月30日，张某将涉案房屋腾空，并再次联系朱某进行交接，但朱某仍然置之不理。二审中，朱某称因房屋未达到合同约定的收房标准，故不同意接收房屋。
裁判结果：法院生效判决认为，朱某作为守约方，在张某已将涉案房屋腾空并多次通知返还房屋的情况下，应当及时收回涉案房屋以防止损失继续扩大，如果其认为尚未达到合同约定的收房标准，可以通过另行主张损失的方式解决，而不能一味拒绝收房，否则其不得就扩大的损失请求赔偿。法院给予朱某一定的合理收房时间，参照合同约定的租金标准，酌情确定张某应当向朱某支付的房屋占用费金额，之后的房屋空置损失属于朱某没有采取适当措施导致的扩大损失，其无权要求张某赔偿。
要点提示：出租人起诉要求承租人腾退房屋，如承租人同意腾退，出租人应及时收回房屋，防止损失扩大。如出租人认为租赁标的物未达到收房标准，可依约或依法向承租人主张违约损失赔偿，而不能仅以此为由拒绝收房。
法院：承租人搬离房屋后，出租人不能以双方对违约责任未达成一致为由拒绝收房
基本案情：2019年11月，乙公司承租甲公司房屋用于经营。2022年5月23日，乙公司以疫情导致其经营困难为由向甲公司发送解除函，要求解除合同、由甲公司收回租赁场地，并自行搬离涉案房屋。甲公司回函表示乙公司不享有法定或约定解除权，不同意解除合同，但为了降低损失，甲公司对外发布招租广告。2022年7月1日，甲公司继续向乙公司催缴租金。2022年7月16日，甲公司以乙公司逾期付款构成根本违约为由向其发送《解除通知函》，要求解除合同、返还租赁标的物并承担违约责任。后双方因对违约责任承担未达成一致未进行交接。
裁判结果：法院生效判决认为，在乙公司违约后，甲公司作为守约方亦负有避免损失扩大的义务，应尽快收回房屋，依据在案证据可见，甲公司明确知晓乙公司已于2022年5月搬离，并开始对外招租，其应尽快收回房屋避免损失扩大，否则应就扩大的损失自行承担责任。法院综合合同履行情况、过错情况，根据公平和诚信原则，酌情确定乙公司向甲公司支付的租金金额。
要点提示：房屋交接与违约责任承担并不矛盾，在承租人明确表示不履行合同的情况下，出租人可以就合同解除的违约责任承担等问题另行主张解决，但不能仅以双方就违约责任承担未达成一致为由拒绝收房，否则不得就扩大的损失主张赔偿。
出租人违约致合同目的不能实现，承租人未及时返还房屋仍需支付租金
基本案情：2018年12月4日，陈某与甲餐厅签订《房屋（摊位）租赁合同》，约定陈某将涉案房屋出租给甲餐厅用于经营餐饮。合同签订后，陈某向甲餐厅交付了涉案房屋，甲餐厅向陈某支付了2019年1月1日至2019年12月31日的租金。后因陈某明确表示无法协助甲餐厅办理经营所需要的相关证照，导致甲餐厅无法经营。双方确认2019年甲餐厅实际经营时间1个月左右，甲餐厅实际占用涉案房屋至2021年3月。现甲餐厅提起诉讼，要求陈某返还2019年的全部租金。
裁判结果：甲餐厅向陈某支付了2019年度的租金，但是由于陈某无法配合甲餐厅在涉案房屋重新办理营业执照以及食品经营许可证，导致甲餐厅2019年实际仅使用涉案房屋1个月左右。租金系租赁标的物使用价值的对价，对于因出租方原因导致承租方实际无法使用租赁物的期间，出租方应当将相应的租金退还给承租方。但是另一方面，承租人如果认为因出租人的原因无法使用租赁房屋，导致其合同目的不能实现的，其作为守约方，亦需及时采取措施，防止损失扩大。在陈某无法协助甲餐厅办理相关证照的情况下，甲餐厅仍然一直占用涉案房屋，亦需支付基本的房屋占用费用。综合考虑上述情形，法院酌情确定陈某应当退还甲餐厅2019年度的部分租金。
要点提示：在出租人违约导致租赁目的无法实现的情况下，承租人作为守约方亦需及时主张权利，包括采取适当措施防止损失扩大。如果承租人既不解除合同，又不返还租赁标的物，仍需支付一定的租金或占有使用费。
新京报记者 慕宏举 编辑 杨海 校对 刘越
